Como ler o edital de leilão: os 12 pontos que mudam o lance
O artigo 886 do CPC fixa o conteúdo do edital; doze itens decidem o custo e o risco do lance, e a divergência com a matrícula é vício.
Leilão e arrematação
Os conteúdos da CFH Advogados sobre leilão e arrematação, reunidos em um só lugar.
Textos sobre leilão judicial e extrajudicial: o que conferir antes de dar lance, o que o arrematante assume, prazos do auto de arrematação e imissão na posse.
Resumo
- A categoria Leilão e arrematação reúne 43 conteúdos publicados da CFH Advogados e acompanha a frente de atuação descrita em Leilão de imóveis: a página de serviço responde o que o escritório faz, e esta reúne o que já foi escrito sobre o tema.
- O artigo 886 do CPC fixa o conteúdo do edital; doze itens decidem o custo e o risco do lance, e a divergência com a matrícula é vício.
- A categoria de leilão e arrematação reúne os textos sobre leilão judicial e extrajudicial: o que conferir antes de dar lance, o que o arrematante assume, prazos do auto de arrematação e imissão na posse.
O que a categoria Leilão e arrematação reúne
A categoria Leilão e arrematação reúne 43 conteúdos publicados da CFH Advogados e acompanha a frente de atuação descrita em Leilão de imóveis: a página de serviço responde o que o escritório faz, e esta reúne o que já foi escrito sobre o tema. Quem procura o panorama completo encontra todas as categorias em Conteúdos.
Conteúdos de Leilão e arrematação
Matrícula de imóvel em leilão: o que verificar ato por ato
Cadeia dominial, ônus, averbações e descrição: a leitura ato por ato da matrícula antes do lance, e o que cada achado significa.
Certidão de ônus reais: o que ela mostra e o que não mostra
A certidão de ônus resume hipotecas, penhoras e outros gravames vigentes; não mostra cadeia dominial completa nem toda averbação, e envelhece em dias.
Parcelamento do lance no leilão judicial: como funciona o artigo 895
O CPC admite proposta parcelada com 25% à vista e até 30 parcelas, garantida por hipoteca do próprio bem; a proposta à vista prevalece e o atraso resolve a arrematação.
Primeira e segunda praça: o que muda no preço e no risco
A 1ª praça exige lance igual à avaliação; a 2ª aceita menos, nunca abaixo do preço vil; a diferença de preço se paga em risco de concorrência.
Preço vil: quando o lance pode ser anulado
Lance abaixo do mínimo do juiz ou de 50% da avaliação é vil e invalida a arrematação; avaliação antiga é a discussão mais comum.
Imóvel ocupado em leilão: como descobrir antes de dar o lance
Executado, locatário com contrato averbado e possuidor de boa-fé têm defesas e prazos diferentes; a apuração da ocupação é feita por vistoria, certidão e matrícula.
ITR e IPTU em imóvel arrematado: o que decidiu o Tema 1.134 do STJ
Na arrematação judicial, os tributos anteriores do imóvel, ITR e IPTU inclusive, sub-rogam-se no preço pelo CTN, mesmo com previsão em contrário no edital, segundo o Tema 1.134 do STJ, com modulação.
Sub-rogação de tributos no preço da arrematação: como funciona
Pelo CTN, o tributo do imóvel passa a incidir sobre o preço depositado; a Fazenda recebe com preferência, e o exequente fica com o que sobrar.
Dívida de condomínio e arrematação: quando o edital obriga o arrematante
A dívida condominial é propter rem; a jurisprudência a transfere ao arrematante quando o edital a menciona e o protege quando o edital silencia.
O custo real de arrematar: comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação
Comissão de 5%, ITBI sobre o preço, emolumentos, débitos que o edital atribui, desocupação, regularização e tempo: a conta que se faz antes do lance.
Leilão de imóvel rural: o que muda em relação ao urbano
Georreferenciamento, CCIR, ITR, CAR, fração mínima, safra pendente, arrendatário e impenhorabilidade da pequena propriedade: os pontos que o leilão rural acrescenta.
Imóvel com usufruto averbado: dá para arrematar?
Penhora e arrematação alcançam só o direito do executado; usufruto persiste após a arrematação da nua-propriedade e se extingue pelas causas do Código Civil.
Indisponibilidade de bens na matrícula: o efeito sobre o leilão
Indisponibilidade decretada por juízo ou autoridade e lançada na CNIB impede alienação voluntária e o registro; a arrematação exige ordem de cancelamento ou autorização do juízo que a decretou.
Quem não pode arrematar: as vedações do artigo 890 do CPC
O artigo 890 do CPC lista quem não pode arrematar; o exequente pode, sem exibir o preço até o valor do crédito; o coproprietário e o cônjuge têm preferência.
Consolidação da propriedade e ITBI: quem paga e sobre que valor
O credor paga o ITBI da consolidação como condição da averbação; a base oscila entre o valor do imóvel e o da dívida conforme o município; o comprador paga o seu no leilão.
Primeiro e segundo leilão na alienação fiduciária: prazos e valor mínimo
Artigo 27 da Lei 9.514: primeiro leilão em 30 dias pelo valor do imóvel; segundo em 15 dias pelo valor da dívida com encargos; sem lance, dívida extinta e imóvel com o credor.
Intimação do devedor na consolidação: os vícios que anulam o leilão
A intimação do artigo 26 deve ser pessoal, ao devedor ou procurador, e só por edital após esgotadas as diligências; vício aqui anula consolidação e leilões.
Preferência de recompra do devedor até o segundo leilão
Após a consolidação, o devedor tem preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida com encargos e despesas até a data do segundo leilão, e o credor deve comunicá-la.
Saldo remanescente do leilão extrajudicial: quem tem direito e como cobrar
O que exceder a dívida, encargos, despesas, seguros, tributos e condomínio é entregue ao devedor em cinco dias; o demonstrativo se confere e a diferença se cobra.
Execução extrajudicial de hipoteca depois da Lei 14.711/2023
A Lei 14.711/2023 permite executar a hipoteca no registro de imóveis: intimação para pagar em 15 dias, leilões, saldo ao devedor, com regras próprias e sem processo.
O que o Marco Legal das Garantias mudou para quem arremata
A Lei 14.711/2023 ampliou os leilões extrajudiciais e criou garantias em camadas; para o arrematante, isso significa novos títulos, novas verificações e novos vícios possíveis.
Alienação fiduciária superveniente: o que é e quando aparece
A Lei 14.711 admite nova alienação fiduciária sobre imóvel já fiduciado; a segunda garantia só produz efeito com a extinção da primeira, e o leilão precisa considerar as duas.
Recarregamento de garantia: a mesma matrícula garantindo nova dívida
A Lei 14.711 permite estender a garantia registrada a novas dívidas com o mesmo credor, até o limite do valor; no leilão, a dívida a cobrir pode superar a do contrato original.
Agente de garantia: a figura criada pela Lei 14.711/2023
O agente de garantia registra e executa a garantia em nome próprio, por conta de vários credores; na matrícula, ele aparece como credor, e seus poderes são item de verificação.
Decreto-Lei 70/1966 revogado: o que muda para quem tem hipoteca antiga
O DL 70/1966 foi revogado pelo Marco Legal das Garantias; execuções iniciadas antes seguem o rito antigo, contratos antigos sem cláusula vão ao rito judicial, e o novo rito exige previsão.
Consolidação da propriedade em imóvel rural: as diferenças de procedimento
Na consolidação de imóvel rural, cadastros, georreferenciamento, ITR, safra pendente e arrendatário entram no procedimento; a Lei do Agro criou garantias próprias.
Taxa de ocupação após a consolidação: o que o devedor passa a dever
O artigo 37-A fixa taxa de um por cento ao mês sobre o valor do imóvel, da consolidação à desocupação, a favor do credor ou do adquirente; a base e o marco são discutidos.
Auto de arrematação e os dez dias do artigo 903
O auto torna a arrematação perfeita e acabada; os dez dias do § 2º do artigo 903 são a última janela nos autos para alegar vício, antes da carta.
Registro da carta de arrematação: documentos, custo e prazo
A carta se registra no cartório da situação do imóvel com o ITBI pago; o registrador qualifica em 30 dias, pode fazer exigências, e a recusa se resolve por suscitação de dúvida.
ITBI na arrematação: base de cálculo e quem recolhe
O arrematante recolhe o ITBI sobre o valor da arrematação, antes da carta; municípios que cobram sobre o venal maior podem ser impugnados com base na jurisprudência do STJ.
Cancelamento de ônus na matrícula depois da arrematação
Penhoras e hipoteca do credor intimado se cancelam por ordem do juízo; indisponibilidade de outro juízo, usufruto e locação averbada não se extinguem pela arrematação.
Desocupação amigável do imóvel arrematado: acordo, prazo e termo
Acordo de desocupação com prazo, contrapartida e termo homologado costuma ser mais rápido e barato que a imissão; o que ele deve prever para valer.
Ocupante que se recusa a sair: as defesas que costumam aparecer
Benfeitorias, locação averbada, posse de terceiro, vício da arrematação, embargos de terceiro e bem de família: cada defesa tem requisito e alcance, e a maioria só atrasa.
Locação averbada com cláusula de vigência: o efeito sobre o arrematante
Locação por prazo determinado com cláusula de vigência averbada obriga o arrematante até o fim do prazo; sem averbação, ele denuncia em 90 dias e recebe os aluguéis desde a aquisição.
Direito de retenção por benfeitorias: o que o ocupante pode alegar
O possuidor de boa-fé retém o imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis; o de má-fé só é indenizado pelas necessárias e não retém.
Averbações pendentes no imóvel arrematado: construção, área e cadastros
Construção não averbada, área divergente, georreferenciamento e cadastros são pendências que o arrematante resolve depois do registro, e que decidem revenda e financiamento.
Revender o imóvel arrematado: o que precisa estar resolvido antes
Revenda exige carta registrada, ônus cancelados, imóvel desocupado, averbações feitas, cadastros atualizados e certidões limpas; o ganho de capital se apura sobre o custo total.
Ação anulatória de arrematação: hipóteses e prazo
Depois da carta, a invalidade só se pede por ação autônoma, com litisconsórcio do arrematante, pelos vícios do artigo 903; a tutela suspende registro e posse, e o prazo depende da natureza do vício.
Arrematação perfeita, acabada e irretratável: o que a expressão significa
A assinatura do auto vincula os dois lados; o executado só desfaz pelos vícios do § 1º, e o arrematante só desiste nas hipóteses do § 5º do artigo 903.
Evicção do imóvel arrematado: o que acontece com o dinheiro pago
A garantia da evicção subsiste na hasta pública; o arrematante que perde o bem recebe o preço e as despesas de quem os recebeu, em regra o executado, e discute a responsabilidade do exequente.
Fraude à execução e imóvel em leilão: quando a venda anterior não vale contra o arrematante
Alienação em fraude à execução é ineficaz perante o exequente; o bem é penhorado e leiloado apesar da venda, e o terceiro comprador só se protege se de boa-fé sem registro da penhora.
Quando não arrematar: os sinais de que o risco não compensa
Dez sinais de risco alto, o que cada um custa e por que a recomendação, diante deles, é não dar o lance ou dar só até o teto que os absorva.
Perguntas frequentes
O que a categoria de leilão e arrematação reúne?
A categoria de leilão e arrematação reúne os textos sobre leilão judicial e extrajudicial: o que conferir antes de dar lance, o que o arrematante assume, prazos do auto de arrematação e imissão na posse.
O que o arrematante assume junto com o imóvel?
Depende do que consta do edital e da matrícula. Dívida de condomínio e tributos podem acompanhar o imóvel, e há regra própria sobre sub-rogação no preço. A leitura do edital precede o lance.
Qual o prazo para discutir uma arrematação?
Os prazos variam conforme o vício alegado e a via escolhida, e cada texto da categoria indica a base legal do prazo que trata. Nenhum deles generaliza um prazo único para todas as hipóteses.
Quem decide sobre a validade da arrematação?
O juízo da execução decide no próprio processo, pelas vias que a lei processual prevê. Discussão autônoma corre em ação própria, com competência definida pela natureza do pedido.
Comprar em leilão é mais barato?
O preço do lance não é o custo final. Entram tributos de transferência, débitos que acompanham o bem, custo de desocupação e o tempo até a imissão na posse. Os textos da categoria tratam de cada uma dessas parcelas.
A CFH acompanha leilão fora de Mato Grosso do Sul?
A atuação da CFH Advogados em leilão e arrematação acompanha as frentes do escritório em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso. Leilão é serviço secundário dentro do silo de imóveis e garantias.
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