Imóvel dado em garantia de dívida

O que significa dar um imóvel em garantia

Significa vincular o bem ao pagamento de uma obrigação, com registro na matrícula. A partir do registro, o credor passa a ter preferência sobre aquele imóvel e o proprietário perde liberdade para dispor dele sem quitar ou substituir a garantia.

Quais garantias podem recair sobre um imóvel

Um imóvel dado em garantia pode ser leiloado?

Pode. Na alienação fiduciária, o credor consolida a propriedade e leva o bem a leilão extrajudicial em prazos curtos. Na hipoteca, a excussão passa pelo Judiciário, o que amplia o tempo e as oportunidades de defesa. Em ambos os casos, prazo e formalidade descumpridos são matéria discutível. O rito de cada modalidade está em leilão de imóveis.

Quais documentos precisam ser analisados

• Matrícula atualizada do imóvel, com todos os registros e averbações
• Certidão de ônus reais, que consolida os gravames
• Instrumento de crédito: cédula, contrato de financiamento ou escritura de mútuo
• Instrumento da garantia e seu registro
• Notificações recebidas do credor, com data e forma de entrega
• Comprovantes de pagamento e planilha de evolução da dívida

O que muda quando o imóvel é rural

Entram a área georreferenciada, o Cadastro Ambiental Rural e a reserva legal, além da possibilidade de a garantia alcançar a safra e o maquinário por instrumentos próprios do agro. O tema é detalhado em garantias do crédito rural e em regularização de imóvel rural.

Riscos de agir tarde com o imóvel dado em garantia

• Perda do prazo de purgação da mora na alienação fiduciária
• Consolidação da propriedade em nome do credor antes de qualquer tratativa
• Acúmulo de encargos que inviabiliza a renegociação
• Constrição sobre bem essencial à atividade produtiva

Quando avaliar renegociação e quando avaliar via judicial

Enquanto há um ou poucos credores e a operação gera caixa, o caminho costuma ser alongamento de dívida ou renegociação. Quando o passivo envolve muitos credores e as execuções comprometem a atividade, entram a recuperação judicial do produtor rural ou a recuperação judicial empresarial.

Quanto custa dar o imóvel em garantia, e quanto custa perdê-lo

Dar um imóvel em garantia tem custo em três momentos distintos. Na constituição, pagam-se os emolumentos do Registro de Imóveis pelo registro da hipoteca ou da alienação fiduciária, calculados pela tabela do estado sobre o valor garantido, mais as certidões e a avaliação exigida pelo credor. É o custo menor, e o único que o devedor escolhe pagar.

Na vigência, o custo é de liberdade, e aparece como taxa menor em troca de um bem imobilizado: enquanto a garantia existe, o proprietário não vende, não oferece o mesmo imóvel em nova garantia sem anuência e não integraliza a área em sociedade sem quitar ou substituir o gravame. Na execução, o custo é o maior e o mais rápido. Na alienação fiduciária, purgar a mora exige o pagamento das prestações vencidas com os encargos e as despesas de cobrança, no prazo de quinze dias contado da intimação, pelo artigo 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/1997, e não purgada a mora a propriedade se consolida e o imóvel vai a leilão, como se detalha em purgação da mora. Se o produto do leilão não cobre a dívida, resta saldo a pagar; se supera, o excedente é devolvido ao devedor, na forma do artigo 27 da mesma lei.

Quem registra a garantia e onde a cobrança se discute

A garantia sobre imóvel depende de dois endereços, e trocá-los custa tempo e preferência. O primeiro é o cartório: a hipoteca e a alienação fiduciária se registram no Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está, e a penhora se averba na mesma matrícula. Sem o registro não existe a preferência que o credor alega ter, e é na matrícula, e não no contrato, que se descobre quem está na frente de quem.

O segundo endereço depende da modalidade. Na alienação fiduciária, boa parte do procedimento não passa pelo Judiciário: é o oficial do Registro de Imóveis que intima o devedor para purgar a mora e que, não purgada, averba a consolidação da propriedade em nome do credor, e o leilão é conduzido por leiloeiro público. Na hipoteca, a cobrança é execução judicial, na vara cível da comarca do foro eleito no contrato ou do domicílio do devedor. E quando o devedor está em recuperação judicial, o juízo do principal estabelecimento passa a decidir sobre atos que atinjam bem essencial à atividade. Nenhum órgão administrativo recalcula encargo: a revisão do valor cobrado é sempre judicial.

Imóvel em garantia em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o imóvel em garantia costuma estar em comarca diferente daquela em que o produtor mora, e esse detalhe organiza o trabalho: os atos registrais seguem a circunscrição do imóvel, enquanto a cobrança pode correr na comarca do domicílio ou do foro eleito. Fazenda em um município, família em outro e banco em uma terceira praça é o arranjo normal da região, não a exceção.

O segundo ponto local é a classificação da área, que decide o que o credor pode levar. A pequena propriedade rural trabalhada pela família não é objeto de penhora por dívida decorrente da sua atividade produtiva, pelo artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, e o enquadramento se mede em módulos fiscais, pela Lei 8.629/1993. O módulo varia por município: vai de 15 hectares, em Campo Grande, a 110 hectares, em Corumbá e Ladário, em Mato Grosso do Sul, e de 30 a 100 hectares em Mato Grosso, conforme a tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA. A mesma área, portanto, pode estar protegida em um município e não estar no vizinho. O escritório fica em Dourados e trabalha com matrículas dos dois estados.

Como o escritório atua

Leitura da matrícula e do instrumento de garantia, verificação de prazos e formalidades da cobrança, mapa do passivo e das garantias vinculadas, definição da estratégia e condução das tratativas ou da medida cabível.

Perguntas frequentes