Advogado de contratos agrários

Arrendamento e parceria

O Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966 distinguem os dois contratos pela forma de remuneração e pela divisão do risco. No arrendamento, o arrendatário explora por conta e risco próprios e paga preço certo, em dinheiro ou em produto conversível; a quebra de safra não desobriga o pagamento, salvo nas hipóteses legais de caso fortuito. Na parceria, proprietário e parceiro repartem frutos, produtos ou lucros, na proporção ajustada dentro dos limites do decreto, e ambos compartilham o risco da atividade. A escolha entre um e outro muda o risco, a responsabilidade e o tratamento fiscal e previdenciário da operação, tema de tributação do produtor rural.

O que a lei impõe, e o contrato não pode afastar

Os quatro contratos do campo, um a um

Quatro contratos organizam o uso da terra e do serviço no campo, e a escolha entre eles é definida por quem corre o risco. O arrendamento rural cede o uso por preço certo, com prazo mínimo e direito de preferência que a lei impõe. A parceria agrícola e pecuária reparte frutos e riscos, com cota do cedente limitada pelo Estatuto da Terra. O comodato de área rural é a cessão gratuita, comum entre parentes e quase sempre sem documento. E os contratos de prestação de serviço agrícola contratam a operação, e não a terra, com responsabilidade que alcança a safra inteira.

Os pontos que mais geram litígio

Três, com folga. O fim do prazo: quem quer a terra de volta precisa notificar na forma e no tempo do decreto, e quem quer continuar tem preferência na renovação. A venda do imóvel arrendado: o arrendatário tem preferência em igualdade de condições, e a alienação feita sem lhe dar ciência abre discussão sobre a eficácia perante ele. E as benfeitorias: silos, currais, correção de solo e irrigação feitos pelo arrendatário geram indenização e retenção quando necessárias ou úteis, e o contrato não afasta isso. Quando o arrendatário entra em recuperação judicial, o contrato ganha regras próprias, descritas em recuperação judicial e o arrendamento de terra.

Outros contratos do campo

Além de arrendamento e parceria, a atividade usa o comodato, cessão gratuita de área, que não gera direitos agrários mas exige cuidado para não se descaracterizar em arrendamento disfarçado; e os contratos de prestação de serviço agrícola — plantio, pulverização, colheita, transporte —, que são de empreitada ou serviço, com responsabilidade por perdas e prazos de execução amarrados à janela da safra. A operação que troca insumo por produto, embora contratual, pertence à comercialização e está em comercialização agrícola. Conflitos sobre a posse e as divisas da área têm caminho próprio, em posse e conflitos no campo.

Como a CFH atua em contratos agrários

Na elaboração, o contrato é ajustado às normas de ordem pública do Estatuto da Terra e do Decreto 59.566/1966, que prevalecem sobre a vontade das partes: prazo mínimo conforme a cultura, teto de preço, percentuais da parceria, preferência e benfeitorias. Cláusula que contraria essas regras não protege ninguém, e costuma ser justamente a que o cliente considerava a mais importante.

No conflito, o trabalho é de prova e de prazo: notificação na forma e no tempo do decreto para a retomada, documentação das benfeitorias com data e custo, e demonstração da preferência quando o imóvel é vendido sem oferta ao arrendatário. Quando o contrato é verbal, o que sustenta o caso são os comprovantes de pagamento, as notas da produção e as testemunhas.

Erros comuns

• Fechar arrendamento de lavoura com prazo menor que o mínimo legal
• Vender o imóvel sem oferecer preferência ao arrendatário
• Deixar benfeitorias sem registro de data, custo e autorização
• Confundir parceria com arrendamento para reduzir tributo
• Contar com contrato verbal sem testemunha nem prova de pagamento

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Edgar A. G. Fernandes

OAB/MS 19.237, advogado e administrador judicial credenciado pela TMA Brasil.

Publicado em 17 de setembro de 2026