Advogado de contratos agrários

Arrendamento e parceria

O Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966 distinguem os dois contratos pela forma de remuneração e pela divisão do risco. No arrendamento, o arrendatário explora por conta e risco próprios e paga preço certo, em dinheiro ou em produto conversível; a quebra de safra não desobriga o pagamento, salvo nas hipóteses legais de caso fortuito. Na parceria, proprietário e parceiro repartem frutos, produtos ou lucros, na proporção ajustada dentro dos limites do decreto, e ambos compartilham o risco da atividade. A escolha entre um e outro muda o risco, a responsabilidade e o tratamento fiscal e previdenciário da operação, tema de tributação do produtor rural.

O que a lei impõe, e o contrato não pode afastar

Os quatro contratos do campo, um a um

Quatro contratos organizam o uso da terra e do serviço no campo, e a escolha entre eles é definida por quem corre o risco. O arrendamento rural cede o uso por preço certo, com prazo mínimo e direito de preferência que a lei impõe. A parceria agrícola e pecuária reparte frutos e riscos, com cota do cedente limitada pelo Estatuto da Terra. O comodato de área rural é a cessão gratuita, comum entre parentes e quase sempre sem documento. E os contratos de prestação de serviço agrícola contratam a operação, e não a terra, com responsabilidade que alcança a safra inteira.

Os pontos que mais geram litígio

Três, com folga. O fim do prazo: quem quer a terra de volta precisa notificar na forma e no tempo do decreto, e quem quer continuar tem preferência na renovação. A venda do imóvel arrendado: o arrendatário tem preferência em igualdade de condições, e a alienação feita sem lhe dar ciência abre discussão sobre a eficácia perante ele. E as benfeitorias: silos, currais, correção de solo e irrigação feitos pelo arrendatário geram indenização e retenção quando necessárias ou úteis, e o contrato não afasta isso. Quando o arrendatário entra em recuperação judicial, o contrato ganha regras próprias, descritas em recuperação judicial e o arrendamento de terra.

Outros contratos do campo

Além de arrendamento e parceria, a atividade usa o comodato, cessão gratuita de área, que não gera direitos agrários mas exige cuidado para não se descaracterizar em arrendamento disfarçado; e os contratos de prestação de serviço agrícola, plantio, pulverização, colheita, transporte, que são de empreitada ou serviço, com responsabilidade por perdas e prazos de execução amarrados à janela da safra. A operação que troca insumo por produto, embora contratual, pertence à comercialização e está em comercialização agrícola. Conflitos sobre a posse e as divisas da área têm caminho próprio, em posse e conflitos no campo.

Requisitos do contrato agrário: quem pode contratar e o que a lei impõe

Os requisitos do contrato agrário vêm em duas camadas, e só a primeira depende das partes. A camada da vontade cuida de quem contrata e do que se contrata: cede o uso quem é proprietário ou quem tem poder de dispor dele, e o subarrendamento e a subparceria dependem de consentimento expresso, pelo Decreto 59.566/1966; a área precisa estar identificada pela matrícula e descrita de modo que a divisa não fique em aberto; e a remuneração precisa ser definida como preço certo, no arrendamento, ou como quota do resultado, na parceria.

A segunda camada não se negocia. O Estatuto da Terra e o decreto impõem prazo mínimo conforme a cultura, três anos na lavoura temporária e cinco na permanente ou na pecuária de grande porte, teto para o preço do arrendamento, limite para a quota do parceiro-outorgante, direito de preferência na compra e na renovação, indenização das benfeitorias necessárias e úteis e cláusulas de conservação dos recursos naturais. Essas regras valem em qualquer contrato agrário, escrito ou verbal, e o contrato verbal existe, vincula e se prova por testemunhas. Quando cabe discutir, portanto, não é quando falta documento: é quando a cláusula contraria a norma de ordem pública, e nesse caso a cláusula cede, não a lei.

Quem julga o contrato agrário, e por que nenhum órgão o homologa

O contrato agrário não passa por nenhuma instância administrativa: nenhum órgão o aprova, o homologa ou o registra como condição de validade, e o INCRA não valida arrendamento nem parceria. O reconhecimento de firma em tabelionato dá data e autoria ao documento, mas não supre a ausência das cláusulas obrigatórias nem torna válido o prazo inferior ao mínimo legal. Daí a consequência prática: todo o controle das cláusulas é judicial, e só aparece quando o conflito já existe.

No Judiciário, o foro depende do pedido. As ações fundadas em direito real sobre o imóvel e as de divisão e demarcação de terras correm no foro de situação do imóvel, porque o artigo 47 do Código de Processo Civil só permite optar pelo domicílio do réu ou pelo foro de eleição quando o litígio não recai sobre essas matérias; e a ação possessória imobiliária corre no foro de situação da coisa, com competência absoluta, pelo parágrafo 2º do mesmo artigo. Já a cobrança do preço, a indenização de benfeitorias e a discussão da preferência admitem foro de eleição, e é nessas ações que a cláusula contratual de foro produz efeito. A vara cível da comarca julga todas elas, e nas comarcas produtoras esses processos têm rotina formada.

Contratos agrários em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o contrato agrário mais comum é o arrendamento de área de lavoura temporária, e dois pontos locais costumam ficar de fora do documento. O primeiro é a segunda safra: o prazo mínimo de três anos cobre, na prática, três ciclos de verão e três de milho de segunda safra, e o contrato precisa dizer a quem pertence a segunda safra, quem responde pelo custeio dela e o que acontece se o atraso da colheita do verão inviabilizar o plantio seguinte.

O segundo é o passivo ambiental, que acompanha o imóvel e não o contrato. A reserva legal é de 20 por cento da área em Mato Grosso do Sul e, em Mato Grosso, por estar na Amazônia Legal, chega a 80 por cento em área de floresta, 35 por cento em cerrado e 20 por cento em campos gerais, pelo artigo 12 do Código Florestal. Quem explora a área responde pelo uso que faz dela, e quem é dono responde pela recomposição, de modo que o contrato precisa dizer quem recompõe, quem mantém o Cadastro Ambiental Rural atualizado e quem responde pela autuação do órgão ambiental estadual, o IMASUL em Mato Grosso do Sul e a SEMA em Mato Grosso. O detalhe está em ambiental rural.

Como a CFH atua em contratos agrários

Na elaboração, o contrato é ajustado às normas de ordem pública do Estatuto da Terra e do Decreto 59.566/1966, que prevalecem sobre a vontade das partes: prazo mínimo conforme a cultura, teto de preço, percentuais da parceria, preferência e benfeitorias. Cláusula que contraria essas regras não protege ninguém, e costuma ser justamente a que o cliente considerava a mais importante.

No conflito, o trabalho é de prova e de prazo: notificação na forma e no tempo do decreto para a retomada, documentação das benfeitorias com data e custo, e demonstração da preferência quando o imóvel é vendido sem oferta ao arrendatário. Quando o contrato é verbal, o que sustenta o caso são os comprovantes de pagamento, as notas da produção e as testemunhas.

Erros comuns

• Fechar arrendamento de lavoura com prazo menor que o mínimo legal
• Vender o imóvel sem oferecer preferência ao arrendatário
• Deixar benfeitorias sem registro de data, custo e autorização
• Confundir parceria com arrendamento para reduzir tributo
• Contar com contrato verbal sem testemunha nem prova de pagamento

Perguntas frequentes