Leilão de imóvel rural

Antes do lance em imóvel rural, três verificações não aparecem no edital e mudam o valor do que se compra: se a área da matrícula fecha com o georreferenciamento certificado, se há contrato agrário em curso que o arrematante vai herdar, e se a safra plantada pertence a terceiro por CPR ou penhor.

Judicial e extrajudicial: dois ritos, dois riscos

O leilão judicial é a alienação do bem penhorado numa execução, regida pelos artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil. O juiz nomeia o leiloeiro, fixa o preço mínimo a partir da avaliação, o edital é publicado e o lance vencedor é homologado por auto de arrematação; o adquirente recebe a carta de arrematação e a registra na matrícula. O leilão extrajudicial é o da alienação fiduciária: o devedor que atrasa é intimado a pagar, a propriedade se consolida no credor, e este promove dois leilões em prazos curtos, pela Lei 9.514/1997. Não há juiz, não há penhora, e o prazo do devedor para reagir é de dias. Quem arremata num rito precisa conhecer o outro, porque os vícios, os prazos e as defesas do ocupante são diferentes. O rito extrajudicial tem página própria em leilão extrajudicial.

O que se analisa antes do lance

O edital diz a modalidade, o preço mínimo, a forma de pagamento, a comissão e os débitos que o edital atribui ao arrematante; o art. 886 do Código de Processo Civil exige que ele descreva o bem, a avaliação, os ônus e as pendências. A matrícula diz quem é o dono, de onde veio o bem e o que pesa sobre ele: hipoteca de terceiro, penhora de outra execução, indisponibilidade, usufruto. As certidões fiscais dizem os débitos do imóvel, e a vistoria diz se está ocupado e por quem. A leitura cruzada dos quatro é o serviço descrito em due diligence de imóvel em leilão, e é onde a maioria dos prejuízos é evitada. Lance dado sem essa leitura é aposta, não investimento.

Débitos que acompanham o imóvel

Na arrematação judicial, os tributos que recaem sobre o imóvel se sub-rogam no preço, pelo art. 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional: o arrematante recebe o bem livre de IPTU e ITR anteriores, e a Fazenda se paga do valor depositado. O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento no Tema 1.134, com modulação de efeitos, e a regra vale para os editais publicados depois da decisão. Já a dívida de condomínio é obrigação propter rem, e a jurisprudência a transfere ao arrematante quando o edital a menciona expressamente; se o edital silencia, o arrematante não pode ser surpreendido. No leilão extrajudicial não há sub-rogação: o que o edital atribuir ao comprador, o comprador paga. Cada débito entra na conta do lance, e o cálculo completo está no artigo sobre o custo real de arrematar.

Preço vil, segunda praça e parcelamento

Na execução, a primeira praça exige lance igual ou superior à avaliação; na segunda, admite-se lance menor, mas o art. 891 do Código de Processo Civil proíbe o preço vil, que é o inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, na falta de fixação, inferior a cinquenta por cento da avaliação. Arrematação por preço vil é inválida, e o arrematante que pagou pouco demais pode perder o bem. O art. 895 do Código de Processo Civil permite parcelar: proposta por escrito com pelo menos vinte e cinco por cento à vista e o restante em até trinta parcelas mensais, com garantia do próprio imóvel, sendo que a proposta à vista prevalece sobre a parcelada. A comissão do leiloeiro é fixada pelo juiz, em regra em cinco por cento, e não integra o preço. No extrajudicial, o primeiro leilão parte do valor do imóvel e o segundo, do valor da dívida com encargos.

Imóvel ocupado

A arrematação transfere a propriedade; não desocupa. O executado que continua no imóvel sai por ordem de imissão na posse nos próprios autos da execução, e o terceiro ocupante, por ação própria. Há ocupantes com direito a ficar: o locatário com contrato de prazo determinado e cláusula de vigência averbada na matrícula, pelo art. 8º do Lei 8.245/1991, e o possuidor de boa-fé com direito de retenção por benfeitorias, pelo art. 1.219 do Código Civil. Na alienação fiduciária, o art. 30 do Lei 9.514/1997 garante ao adquirente a reintegração liminar em sessenta dias. O custo e o tempo da desocupação entram no cálculo do lance, e a verificação da ocupação antes do lance é o que evita a surpresa. A medida está em imissão na posse.

Depois do lance

Arrematar não é o fim. Na execução, o auto de arrematação é assinado, e a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável pelo art. 903 do Código de Processo Civil, que abre dez dias para o executado alegar vício nos autos e admite ação autônoma depois da carta. Expedida a carta de arrematação, o adquirente recolhe o ITBI sobre o preço, registra a carta na matrícula e pede o cancelamento dos ônus que a arrematação extinguiu. No extrajudicial, o título é a escritura ou o auto do leilão, com o ITBI da consolidação já pago pelo credor e o da arrematação pelo comprador. O caminho documental está em carta de arrematação e em regularização de imóvel arrematado. Quem quer revender só o faz com tudo isso resolvido.

Do outro lado: o imóvel que vai a leilão

Para quem deve, o momento útil é anterior à designação. Na execução, cabe discutir a avaliação, a impenhorabilidade do bem de família pela Lei 8.009/1990, a penhora sobre bem essencial e o excesso de execução; cabe remir a execução pagando a dívida antes da arrematação, e cabe ao executado ou a seus familiares adjudicar ou arrematar. Na alienação fiduciária, cabe purgar a mora no prazo da intimação e, depois da consolidação, exercer a preferência de recompra até o segundo leilão. Passada a arrematação, o que resta é a discussão de vício, restrita e com prazo, tratada em anulação de arrematação. Os caminhos anteriores estão em penhora de imóvel, purgação da mora e alongamento de dívida.

Os dois ritos lado a lado

Erros comuns

• Ler o edital e não ler a matrícula
• Calcular o lance sem somar débitos, comissão, ITBI, registro e desocupação
• Presumir que o imóvel está desocupado
• Ignorar ação em curso que discute a propriedade ou a penhora
• Dar lance abaixo do preço vil e perder o bem depois
• Confundir o rito judicial com o extrajudicial e perder o prazo de defesa

Como o escritório atua

Para quem arremata: análise do edital, da matrícula, das certidões e da ocupação antes do lance, com parecer de risco e cálculo do custo real; acompanhamento do leilão; registro da carta e cancelamento de ônus; imissão na posse quando necessária. Para quem tem o imóvel levado a leilão: atuação na fase anterior, na purgação e na preferência, e na discussão de vício quando houver. Sede em Dourados, atuação em Mato Grosso do Sul e Mato Grosso.

Perguntas frequentes