Due diligence de imóvel rural em leilão

O edital do leilão de imóvel rural, linha por linha

O art. 886 do Código de Processo Civil exige que o edital descreva o bem com suas características e a matrícula, informe o valor da avaliação, o preço mínimo, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, os ônus e os recursos ou processos pendentes sobre o bem, e o dia, a hora e o local dos leilões. A leitura confere se essas informações estão completas e se batem com a matrícula, porque divergência entre edital e matrícula é vício que pode invalidar a arrematação ou, pior, deixar o arrematante com um bem diferente do que comprou. O edital diz ainda o que o arrematante assume: débitos de condomínio, desocupação por conta própria, estado de conservação. O que o edital atribui ao comprador entra no custo; o que ele omite, na arrematação judicial, tende a ficar com o preço, pelo art. 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional.

A matrícula, ato por ato

A matrícula é lida do primeiro ato ao último. Verifica-se a cadeia dominial, para saber se o executado é mesmo o dono e como adquiriu; os ônus, como hipoteca de terceiro que não é o exequente, penhoras de outras execuções, alienação fiduciária, usufruto, servidão; as averbações, como indisponibilidade, existência de ação, cláusula de inalienabilidade, locação com vigência; e a descrição do imóvel, para conferir área e confrontações com o edital. Hipoteca de terceiro que não foi intimado do leilão, como exige o art. 889 do Código de Processo Civil, é causa de ineficácia da arrematação perante ele. Indisponibilidade averbada impede o registro. Cada um desses achados muda o parecer, e a leitura de matrícula é tema de página própria em imóveis e garantias.

Certidões, débitos e ocupação

As certidões fiscais do imóvel apuram IPTU ou ITR e taxas em aberto; na arrematação judicial elas se sub-rogam no preço, pelo Tema 1.134 do STJ, mas no extrajudicial ficam com quem o edital disser. A certidão do condomínio apura as cotas vencidas, que a jurisprudência transfere ao arrematante quando o edital as menciona. As certidões judiciais do executado revelam outras execuções que podem alcançar o bem e ações que discutem a própria propriedade. A vistoria, ou a consulta ao oficial de justiça e à vizinhança quando a vistoria não é possível, apura se o imóvel está ocupado, por quem e a que título: executado, locatário com contrato averbado, possuidor antigo. Cada resposta muda o tempo e o custo da posse, tema de imissão na posse.

O processo de origem

Na arrematação judicial, a análise inclui os autos da execução: se a penhora foi registrada, se o executado e os demais interessados do art. 889 do Código de Processo Civil foram intimados, se a avaliação é recente e fundamentada, se há embargos ou impugnação pendentes que possam derrubar a execução, se há recurso com efeito suspensivo. Arrematação em execução que depois é extinta por vício anterior à penhora expõe o arrematante à evicção, e o art. 903 do Código de Processo Civil manda que ele seja indenizado, mas indenização é processo, não imóvel. No extrajudicial, a análise inclui a regularidade da intimação do devedor para purgar a mora e da consolidação, porque vício nessa fase é o fundamento mais comum de anulação, tema de consolidação da propriedade.

O que sai da análise

O parecer é entregue antes da data do leilão, com tempo para decidir. Quando a recomendação é não arrematar, ela vem com o motivo: é parte do serviço dizer não.

Erros comuns na due diligence de imóvel rural

• Confiar na descrição do edital sem abrir a matrícula
• Não tirar certidão do condomínio e descobrir a dívida depois
• Não verificar se o credor hipotecário foi intimado
• Ignorar embargos pendentes na execução de origem
• Comprar sem saber quem ocupa e a que título
• Fazer a análise na véspera, sem tempo para as certidões

Requisitos da due diligence de imóvel rural: quais documentos e quando pedi-los

A due diligence de imóvel rural em leilão depende de documentos que não chegam no mesmo dia, e é por isso que ela tem requisito de prazo antes de ter requisito de conteúdo. O conjunto mínimo reúne o edital completo, a certidão de inteiro teor da matrícula, a certidão de ônus reais, as certidões de distribuição em nome do executado na comarca do domicílio e na da situação do bem, as certidões fiscais do imóvel e as peças dos autos da execução, em especial o termo de penhora, o laudo de avaliação, as intimações do artigo 889 do Código de Processo Civil e eventuais embargos pendentes.

Em fazenda, acrescentam-se quatro documentos próprios: o certificado de cadastro no INCRA, a comprovação do imposto territorial rural dos últimos cinco exercícios, que o artigo 21 da Lei 9.393/1996 exige para o registro da transmissão, o extrato do Cadastro Ambiental Rural com a situação da análise, e o memorial georreferenciado com a certificação dos limites, quando houver. Quando o leilão é extrajudicial, entra a certidão do procedimento no cartório, com as tentativas de intimação uma a uma. Quanto ao momento: o pedido das certidões precisa ser feito com semanas de antecedência, porque análise iniciada na véspera do leilão fica sem a peça que mais importa.

Análise completa ou leitura do edital: qual escolher antes do lance

Nem toda due diligence de imóvel em leilão tem a mesma profundidade, e o interessado precisa saber o que cada nível deixa descoberto antes de decidir até onde ir.

O critério de escolha não é o valor do imóvel: é a concentração do risco. Imóvel desocupado, com matrícula limpa e execução simples suporta análise intermediária. Fazenda ocupada, com cadeia dominial longa, área não certificada e passivo ambiental possível só se arremata com análise completa, porque cada um desses pontos pode custar mais do que o desconto do leilão.

Quem registra, quem certifica e quem julga cada achado da análise

Cada achado da due diligence de imóvel rural se resolve em um endereço diferente, e confundi-los é o que faz o arrematante perder tempo depois do lance. Ônus, cadeia dominial, descrição e averbação de indisponibilidade se resolvem no Registro de Imóveis da circunscrição do bem, que é também quem registra o título e cancela o que a arrematação extinguiu. Os limites da área e a ausência de sobreposição são atestados exclusivamente pelo INCRA, pelo SIGEF. A situação do Cadastro Ambiental Rural, o embargo e o passivo de reserva legal correm no órgão ambiental do estado onde o imóvel está.

Os débitos têm titulares próprios: o município cobra o imposto predial e o de transmissão, a Receita Federal responde pelo imposto territorial rural, e o condomínio, quando existe, cobra por si. Já os vícios do leilão são judiciais: alegam-se no juízo da execução dentro do prazo do artigo 903 do Código de Processo Civil ou, depois da carta, em ação autônoma. No rito extrajudicial, não havendo processo anterior, a irregularidade da intimação e da consolidação se discute em ação própria. Nenhum cartório anula arrematação, e nenhum juízo certifica limites.

Due diligence de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a due diligence de imóvel rural tem três camadas que a análise de imóvel urbano não tem, e as três costumam decidir o lance. A primeira é a área: matrícula antiga descrita por confrontações, sem certificação dos limites pelo INCRA, pode impedir o registro do título depois de o preço estar pago, e a conferência se faz antes, comparando a matrícula com o levantamento disponível.

A segunda é a ocupação, que na fazenda raramente é só do executado: arrendatário com contrato em vigor, parceiro, empregado com moradia e safra plantada por terceiro, por vezes empenhada a outro credor. A terceira é ambiental: pendência no Cadastro Ambiental Rural ou embargo do IMASUL, em Mato Grosso do Sul, ou da SEMA, em Mato Grosso, impede o uso da área e acompanha o imóvel. Some-se a distância: vistoria em área extensa exige deslocamento e descrição detalhada, e quando ela não é possível, a consulta ao oficial de justiça e aos confrontantes substitui parcialmente a visita. O escritório atende os dois estados de Dourados.

Como o escritório atua

Recebe o edital e o número do processo ou do contrato, obtém matrícula, certidões e autos, faz ou orienta a vistoria, e entrega o parecer com mapa de riscos, custo real e lance máximo. Acompanha o leilão e, se houver arrematação, conduz o registro e a posse.

Perguntas frequentes