Consolidação da propriedade de imóvel rural

O que a consolidação é, e o que exige

Na alienação fiduciária, o credor já é proprietário, mas de forma resolúvel: a propriedade se resolve, isto é, volta ao devedor, quando a dívida é paga. A consolidação é o fim dessa resolubilidade. O art. 26 da Lei 9.514/1997 prevê os requisitos: a mora, o requerimento do credor ao oficial do registro de imóveis, a intimação pessoal do devedor para purgar em quinze dias, a certidão do oficial de que o prazo transcorreu sem pagamento, e a averbação da consolidação à vista da prova do pagamento do ITBI pelo credor, pelo parágrafo sétimo. Cada requisito é um ponto de verificação para quem defende o devedor e para quem pretende arrematar. A consolidação sem ITBI pago, por exemplo, é irregular, e o registrador não deve averbá-la. O rito inteiro está em leilão extrajudicial.

A intimação: onde mora o vício

A intimação deve ser pessoal, feita pelo oficial do registro de imóveis ou por seu preposto, ou pelo correio com aviso de recebimento, e o parágrafo terceiro do artigo 26 admite que seja feita ao procurador do devedor. Só depois de esgotadas as tentativas no endereço do contrato e nos demais conhecidos, e certificada a impossibilidade, admite-se a intimação por edital. A jurisprudência do STJ é firme em que a intimação por edital sem o esgotamento das diligências é nula, e que a nulidade da intimação contamina a consolidação e os leilões. O devedor que mudou de endereço e não comunicou o credor tem a situação agravada, porque a intimação no endereço do contrato tende a ser considerada válida. O primeiro trabalho da defesa é obter a certidão do procedimento no cartório e ler as tentativas de intimação uma a uma.

ITBI da consolidação e o que o credor paga

A consolidação é transmissão de propriedade e paga ITBI ao município, e é o credor quem recolhe, como condição da averbação. Alguns municípios entendem que a base é o valor do imóvel; outros aceitam o valor da dívida. Se o credor deixar de pagar e o registrador averbar mesmo assim, o devedor tem argumento de irregularidade. Além do ITBI, o credor arca com as despesas de intimação e de leilão, que depois repassa ao devedor no cálculo do valor de preferência e do saldo. Do ponto de vista do devedor, a consolidação marca também o início da taxa de ocupação do art. 37-A da Lei 9.514/1997, de um por cento ao mês sobre o valor do imóvel, devida enquanto ele ficar no bem. Quem quer comparar o custo de ficar com o de sair precisa desse número.

Depois da consolidação: preferência, e não purgação

Consolidada a propriedade, a purgação da mora do artigo 26 já não é o caminho, e o que a lei garante ao devedor é a preferência de recompra do art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/1997: adquirir o imóvel, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida acrescido de encargos, despesas, prêmios de seguro e tributos. A jurisprudência do STJ vinha admitindo a purgação até a assinatura do auto de arrematação, e passou a restringi-la depois das alterações da Lei 13.465/2017, remetendo o devedor à preferência. O escritório trata a questão com cautela: em cada caso, verifica o entendimento atual do tribunal competente e a data da consolidação. O que é certo é que, depois da consolidação, o tempo do devedor é contado em dias, e o tema tem página própria em purgação da mora.

Requisito, prova e vício

Erros comuns

• Não atualizar o endereço no contrato e ser intimado no antigo
• Ignorar a intimação por acreditar que virá processo
• Discutir a dívida depois da consolidação em vez de discutir a intimação
• Não pedir a certidão do procedimento no cartório
• Para quem arremata: não verificar as diligências de intimação antes do lance

Atacar a consolidação ou exercer a preferência: a comparação

Averbada a consolidação da propriedade, o devedor tem caminhos distintos, e a escolha depende de duas respostas objetivas: existe vício no procedimento, e existe dinheiro disponível.

A distinção entre as duas primeiras linhas é a que mais importa. Atacar a consolidação discute a forma do procedimento, e só funciona com vício demonstrado. Exercer a preferência não discute nada: paga e retoma, com prazo fatal na data do segundo leilão. Misturar as duas, pedindo anulação sem vício e perdendo a data da preferência, é o erro que custa o imóvel.

Quem decide a consolidação da propriedade: o cartório, e não o juiz

A consolidação da propriedade é decidida fora do Judiciário. Quem a pratica é o oficial do Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está: ele recebe o requerimento do credor, promove a intimação do devedor, certifica o decurso do prazo sem pagamento e averba a consolidação à vista da prova do recolhimento do imposto de transmissão. Não há sentença, não há audiência e não há recurso administrativo: é um procedimento registral, e o devedor que espera ser citado em um processo descobre a perda quando a averbação já está feita.

Três instâncias cercam esse ato. O registrador, se entende irregular o que lhe foi requerido, pode suscitar dúvida ao juízo corregedor permanente, na forma da Lei de Registros Públicos, e a sua atividade é fiscalizada pela Corregedoria-Geral da Justiça do estado. O município é o titular do imposto de transmissão, cujo recolhimento condiciona a averbação. E o cancelamento da consolidação, quando há vício, depende de decisão judicial em ação própria, na vara cível competente. Há ainda uma situação que desloca a discussão: se o devedor está em recuperação judicial, o crédito com garantia fiduciária não se sujeita aos efeitos do plano, mas a retirada de bem de capital essencial à atividade durante o prazo de suspensão é vedada, e a essencialidade se discute no juízo da recuperação.

A consolidação da propriedade de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Na consolidação da propriedade de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o ponto que mais produz nulidade é o endereço da intimação. O contrato aponta a fazenda, muitas vezes a sede antiga, com acesso por estrada vicinal e sem recebimento regular de correspondência; a tentativa pessoal falha, o aviso de recebimento volta negativo e o credor parte para o edital sem esgotar os demais endereços conhecidos. Ler a certidão do procedimento no cartório da circunscrição, tentativa por tentativa, é o primeiro trabalho da defesa, e vale mais do que qualquer argumento sobre o valor da dívida.

O segundo ponto é o que a consolidação não resolve. A propriedade passa ao credor, mas a safra plantada, as benfeitorias feitas pelo produtor e o arrendamento em curso continuam existindo e têm destino próprio: a safra pode estar empenhada a outro credor, as benfeitorias podem gerar retenção e o arrendatário tem contrato com prazo mínimo legal. Some-se um número que entra na conta de quem decide ficar ou sair: a taxa de ocupação devida a partir da consolidação, no percentual do artigo 37-A da Lei 9.514/1997. O escritório atende os dois estados de Dourados.

Como a CFH atua na consolidação da propriedade

Obtém a certidão do procedimento, examina as intimações e o ITBI, e, havendo vício, propõe a ação anulatória com tutela para suspender leilão ou reintegração. Sem vício, orienta a preferência de recompra no prazo. Para quem arremata, verifica a regularidade antes do lance.

Perguntas frequentes