Regularização de imóvel rural arrematado

No rural, a regularização pós-arrematação envolve três cadastros além da matrícula: o CCIR no INCRA, a declaração do ITR na Receita e o CAR no órgão ambiental estadual. Enquanto os três não apontarem o novo titular e a mesma área, o imóvel continua sem acesso a crédito, ainda que o registro já esteja no nome do arrematante.

As etapas

Documentos necessários

• Carta de arrematação ou instrumento equivalente
• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
• Comprovação do recolhimento dos tributos incidentes sobre o ato
• Certidões negativas de tributos do imóvel
• Documentos pessoais do arrematante e comprovação de estado civil
• Em imóvel rural, CCIR, CAR, ITR e certificação do georreferenciamento

O que cada documento informa está no guia dos documentos imobiliários.

O que costuma travar o registro

• Débitos fiscais do imóvel não quitados
• Divergência entre a descrição do edital e a da matrícula
• Ônus que não foram alcançados pelo procedimento
• Construção não averbada, quando o imóvel tem edificação
• Área rural sem certificação do georreferenciamento

Quando a regularização pós-arrematação é necessária

A regularização do imóvel rural arrematado é necessária sempre que a matrícula e os cadastros não correspondem ao que o arrematante passou a ter. Quatro situações a exigem: carta de arrematação não registrada, ônus antigos que continuam na matrícula depois do leilão, área sem georreferenciamento certificado pelo INCRA, e cadastros no CCIR, no ITR e no CAR ainda em nome do executado. Nenhuma delas se resolve sozinha com o tempo, e todas bloqueiam o uso econômico da fazenda arrematada.

Quanto custa regularizar a fazenda arrematada

O custo de regularizar o imóvel rural arrematado soma o que ficou de fora da conta do lance. Entram os emolumentos do Registro de Imóveis pelo registro da carta e por cada cancelamento de ônus, o ITBI sobre o valor da arrematação, o levantamento georreferenciado quando o cartório o exige na transferência, e as taxas de atualização cadastral. Tributos anteriores do imóvel, como ITR e IPTU, não entram nessa conta na arrematação judicial, porque se sub-rogam no preço, tema tratado em ITR e IPTU em imóvel arrematado.

Registrar a carta, cancelar ônus ou atualizar cadastro: por onde começar

Três frentes compõem a regularização pós-arrematação, e a ordem entre elas não é indiferente. O registro da carta vem primeiro, porque é ele que torna o arrematante proprietário e habilita todo o resto. O cancelamento dos ônus que não subsistem à arrematação vem depois, com base no que a carta e a decisão determinaram. A atualização cadastral no INCRA, na Receita Federal e no órgão ambiental vem por último, porque depende da titularidade já registrada. Inverter a ordem produz exigência recusada no balcão e retrabalho.

Quem registra e quem cancela cada coisa

A regularização do imóvel rural arrematado passa por quatro portas distintas. O juízo da execução expede a carta e decide sobre o cancelamento de constrições oriundas do processo. O Registro de Imóveis da situação do imóvel registra a carta, cancela os ônus e averba o que a decisão determinar. O INCRA atualiza o CCIR e certifica o georreferenciamento. E a Receita Federal recebe a declaração do ITR em nome do novo titular. Arrematante de fazenda em município diverso do seu domicílio trata com cada uma delas separadamente.

A fazenda arrematada em Mato Grosso do Sul e Mato Grosso

A regularização de fazenda arrematada em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso esbarra quase sempre na mesma pendência técnica: a área não certificada junto ao INCRA, que o cartório passa a exigir no momento da transferência. Com o volume de execuções do ciclo atual e a inadimplência do crédito rural em alta na região, cresceu o número de imóveis arrematados que ficam com a carta sem registro, e portanto sem crédito, sem venda e sem garantia. Levantar essa exigência antes do lance é o que separa uma boa arrematação de um ativo travado.

Erros comuns

• Guardar a carta de arrematação sem levá-la a registro
• Presumir que a arrematação limpou automaticamente toda a matrícula
• Deixar de calcular tributos e emolumentos no valor do lance
• Tentar vender o imóvel antes de registrar a aquisição

Como a CFH atua na regularização do imóvel rural arrematado

Conferência do título e da matrícula, levantamento de débitos, condução do registro, providências de cancelamento de gravames e alinhamento dos cadastros. Quando há ocupante, o caminho segue por imissão na posse.

Perguntas frequentes