Penhora de imóvel rural

Como saber se um imóvel está penhorado

Pela matrícula atualizada e pela certidão de ônus reais, onde a penhora é averbada. Certidões de distribuição judicial em nome do proprietário ajudam a identificar execuções em curso que ainda não chegaram ao registro.

Qual a diferença entre penhora e hipoteca

O bem de família pode ser penhorado?

A Lei 8.009/90 torna impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, com exceções previstas na própria lei, entre elas a hipoteca oferecida sobre o bem. A aplicação depende dos fatos concretos e da natureza da dívida cobrada.

E o imóvel rural?

A pequena propriedade rural trabalhada pela família tem proteção constitucional contra penhora por dívida decorrente da atividade produtiva, nos termos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição. O enquadramento como pequena propriedade e a comprovação do trabalho familiar são pontos de análise.

Quais documentos analisar

• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
• Auto ou termo de penhora e o mandado que a determinou
• Peças da execução, com a memória de cálculo do valor cobrado
• Comprovação de residência e de uso do imóvel, quando for bem de família
• Documentos da atividade rural, quando for pequena propriedade

Riscos de não agir no prazo

• Preclusão de matéria de defesa que dependia de manifestação tempestiva
• Avaliação do bem consolidada em valor inferior ao de mercado
• Designação de leilão sem que a impenhorabilidade tenha sido arguida

Designado o leilão, a discussão muda de objeto. O que acontece a partir daí está em leilão de imóveis.

Requisitos da penhora de imóvel rural: quando ela se faz e o que a torna eficaz

A penhora de imóvel rural não é um ato isolado: ela pressupõe título executivo, execução em curso, devedor citado e dívida não paga no prazo. Além disso, o imóvel não é o primeiro bem da fila. O artigo 835 do Código de Processo Civil estabelece uma ordem de preferência em que dinheiro, aplicações financeiras, títulos e veículos vêm antes dos bens imóveis, e o juiz pode alterar essa ordem conforme as circunstâncias do caso concreto. Penhora de fazenda com dinheiro disponível na conta é ponto discutível.

Três formalidades decidem a eficácia do ato. A averbação na matrícula, que pelo artigo 844 do Código de Processo Civil é o que gera presunção absoluta de conhecimento por terceiros, e sem a qual a penhora não se opõe a quem compra de boa-fé. A intimação do cônjuge do executado, exigida pelo artigo 842 quando o bem penhorado é imóvel, salvo no regime de separação absoluta. E a avaliação, que define a base dos lances e precisa refletir o valor real da área, com as benfeitorias, a aptidão agrícola e as restrições ambientais. Falha em qualquer uma delas é matéria de impugnação, ao lado da impenhorabilidade e do excesso de penhora.

Quem decide a penhora, quem a averba no cartório e onde ela se discute

A penhora de imóvel rural envolve três atores, e o devedor precisa saber a quem se dirige. Decide o juízo da execução, que é a vara cível da comarca definida pelo foro eleito no título ou pelo domicílio do executado, ou a vara de execuções fiscais quando o credor é a Fazenda Pública, podendo correr na Justiça Federal conforme o credor. Executa o ato o oficial de justiça, que lavra o auto ou termo e avalia o bem. E averba o Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está, que pode ser cartório de outra comarca, diferente daquela em que o processo corre.

Duas situações mudam o endereço da discussão. Quando o executado está em recuperação judicial, os atos de constrição sobre bem essencial à atividade passam pelo crivo do juízo da recuperação, e não do juízo da execução. E quando mais de uma penhora recai sobre o mesmo imóvel, cada credor conserva o seu título de preferência, na forma do parágrafo único do artigo 797 do Código de Processo Civil, de modo que a ordem das averbações na matrícula decide quem recebe primeiro o produto da alienação.

A penhora de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Na penhora de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a defesa mais eficaz costuma ser uma conta, não uma tese. A pequena propriedade rural trabalhada pela família não é objeto de penhora por dívida decorrente da sua atividade produtiva, pelo artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, e o enquadramento se mede em módulos fiscais, pela Lei 8.629/1993. Como o módulo varia por município, o mesmo tamanho de área recebe tratamento oposto em cidades vizinhas: 200 hectares cabem em quatro módulos fiscais em Corumbá, onde o módulo é de 110 hectares, e estão muito acima disso em Campo Grande, onde o módulo é de 15 hectares, conforme a tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA. Em Mato Grosso o módulo vai de 30 a 100 hectares.

Medida a área, resta provar o trabalho familiar, e é aqui que a defesa se ganha ou se perde: notas fiscais de insumo e de venda em nome da família, declaração do imposto territorial rural, inscrição no Cadastro Ambiental Rural, ausência de folha de empregados compatível com exploração empresarial e prova de residência na área. Em paralelo, confere-se a averbação na matrícula, que se faz na circunscrição do imóvel e pode estar em comarca distinta da do processo. O escritório atende os dois estados de Dourados.

Como o escritório atua

Verificação registral e processual da constrição, análise de impenhorabilidade e de excesso de penhora, adoção das medidas cabíveis e, quando o cenário indicar, avaliação conjunta com reestruturação de passivos ou recuperação judicial.

Perguntas frequentes