Leilão extrajudicial de imóvel rural

Como a alienação fiduciária funciona

Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em garantia, e fica com a posse direta; pago o financiamento, a propriedade volta a ele automaticamente. É a garantia padrão do financiamento imobiliário e de muitas operações rurais e empresariais, regida pelos artigos 22 a 33 da Lei 9.514/1997. O que a distingue da hipoteca é a execução: enquanto a hipoteca era executada em juízo, ou pelo rito do Decreto-Lei 70/1966, revogado pela Lei 14.711/2023, a alienação fiduciária se executa no próprio cartório de registro de imóveis, sem processo, em prazos que a lei fixa em dias. Para o devedor, isso significa que a defesa precisa ser feita antes, e rápido. O comparativo com a hipoteca está no artigo sobre hipoteca, penhor e alienação fiduciária.

Intimação e purgação da mora

Vencida e não paga a dívida, o credor requer ao oficial do registro de imóveis a intimação do devedor para pagar, em quinze dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, encargos e despesas, pelo art. 26 da Lei 9.514/1997. A intimação é pessoal, feita pelo oficial, por correio com aviso de recebimento ou por outro meio previsto na lei, e só por edital depois de frustradas as tentativas. A purgação da mora nesse prazo convalesce o contrato: o devedor continua com o imóvel e o financiamento segue. É o momento decisivo, e é onde a maior parte dos vícios acontece, porque intimação irregular anula tudo o que vem depois. O prazo, os requisitos e o que fazer estão em purgação da mora.

Consolidação da propriedade

Não purgada a mora, o oficial certifica o decurso do prazo e, à vista do pagamento do ITBI pelo credor, averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome dele, pelo art. 26, § 7º da Lei 9.514/1997. A partir daí o devedor não é mais proprietário, e a posse que tinha passa a ser precária. A consolidação é o ato que se ataca quando a intimação foi irregular, e é o marco a partir do qual a jurisprudência restringe a purgação da mora, substituindo-a pelo direito de preferência. O credor não fica com o imóvel: a lei o obriga a vendê-lo em leilão, para que o devedor receba o que sobrar. Os detalhes estão em consolidação da propriedade.

Os dois leilões e a preferência

Consolidada a propriedade, o credor promove o primeiro leilão em trinta dias, pelo valor do imóvel fixado no contrato, pelo art. 27 da Lei 9.514/1997. Não havendo lance igual ou superior, o segundo leilão ocorre nos quinze dias seguintes, e aceita o maior lance que cubra a dívida, os encargos, os prêmios de seguro, as despesas e os tributos. O parágrafo segundo-B garante ao devedor a preferência para adquirir o imóvel, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida com encargos e despesas, e o parágrafo segundo-A obriga o credor a comunicar as datas dos leilões ao devedor. Se no segundo leilão não houver lance suficiente, a dívida se extingue e o credor fica com o imóvel, pelo parágrafo quinto, com a redação da Lei 13.465/2017. Se houver lance, o que exceder a dívida e as despesas é devolvido ao devedor em cinco dias.

Depois do leilão: posse e saldo

O adquirente, ou o credor que ficou com o bem, tem direito à reintegração de posse, com liminar em sessenta dias, pelo art. 30 da Lei 9.514/1997, e o devedor que ocupa o imóvel depois da consolidação deve taxa de ocupação de um por cento ao mês sobre o valor do bem, pelo art. 37-A da Lei 9.514/1997. O saldo do leilão, quando existe, é do devedor; a extinção da dívida, quando o segundo leilão fracassa, é a única hipótese em que ele nada deve. O adquirente registra o título na matrícula e paga o ITBI da própria aquisição. Vícios da intimação, da consolidação ou dos leilões se discutem em ação própria, tema de anulação de arrematação. A hipoteca ganhou, com a Lei 14.711/2023, execução extrajudicial semelhante, tratada no artigo sobre execução extrajudicial de hipoteca.

O rito, etapa a etapa

Todos os prazos desta tabela estão na Lei 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária de imóvel: o prazo de purgação no artigo 26 e o calendário dos dois leilões no artigo 27.

Erros comuns

• Ignorar a intimação por achar que ainda haverá processo
• Tentar purgar a mora depois da consolidação sem conhecer a preferência
• Não conferir se a intimação foi pessoal antes do edital
• Deixar passar a data do segundo leilão sem exercer a preferência
• Continuar ocupando o imóvel sem saber da taxa de ocupação
• Para quem arremata: não verificar a regularidade da intimação e da consolidação

Requisitos do leilão extrajudicial: quando o credor pode usar esse rito

O leilão extrajudicial não está à disposição de qualquer credor. Ele pressupõe propriedade fiduciária constituída, e a propriedade fiduciária de coisa imóvel só nasce com o registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula, pela Lei 9.514/1997. Sem esse registro não há consolidação, não há leilão fora do Judiciário e a cobrança segue o caminho comum, com execução, penhora e hasta pública. Conferir na matrícula se a garantia está registrada, e em que data, é por isso o primeiro ato da defesa.

Registrada a garantia, cinco requisitos encadeiam o procedimento, e a falha em qualquer um deles contamina os atos seguintes: a mora caracterizada, com demonstrativo do que se cobra; o requerimento do credor ao oficial do Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel; a intimação pessoal do devedor para purgar a mora, admitido o edital só depois de esgotadas e certificadas as tentativas; a certidão do oficial de que o prazo transcorreu sem pagamento; e o recolhimento do imposto de transmissão pelo credor, exigido como condição da averbação da consolidação. Quando a garantia é hipoteca, e não alienação fiduciária, o credor segue a execução judicial ou o rito extrajudicial próprio introduzido pela Lei 14.711/2023, que tem requisitos distintos destes.

Leilão extrajudicial e execução judicial, lado a lado

Para quem deve, a diferença entre o leilão extrajudicial e a execução judicial não está no resultado, e sim na janela de reação e no que sobra depois.

A linha do saldo é a assimetria que mais interessa ao produtor endividado: no rito extrajudicial há uma hipótese em que ele perde o imóvel e nada mais deve, o que a execução judicial não oferece. Em troca, a janela de reação é contada em dias, e não em anos.

Quem conduz e quem fiscaliza o leilão extrajudicial, e onde ele se discute

O leilão extrajudicial corre fora do Judiciário, e isso muda os endereços de tudo. Quem pratica os atos centrais é o oficial do Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está: ele recebe o requerimento do credor, intima o devedor, certifica o decurso do prazo e averba a consolidação da propriedade. O leilão em si é conduzido por leiloeiro público contratado pelo credor, e o imposto de transmissão é recolhido ao município em que o imóvel se situa, duas vezes, na consolidação pelo credor e na aquisição pelo arrematante.

A fiscalização dessa atividade não é do credor nem do devedor: o registrador responde perante o juízo corregedor permanente e a Corregedoria-Geral da Justiça do estado, e pode suscitar dúvida ao juízo quando entende que o ato requerido é irregular, na forma da Lei de Registros Públicos. Já a discussão do vício é judicial, em ação própria na vara cível competente, em regra com pedido de tutela para suspender o leilão ou a reintegração. Não existe recurso administrativo contra a consolidação: reclamar ao credor ou ao cartório não suspende prazo nenhum.

O leilão extrajudicial de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o leilão extrajudicial de imóvel rural tem um ponto crítico que é geográfico antes de ser jurídico: a intimação. O endereço do contrato costuma ser a própria fazenda, por vezes a sede antiga, com acesso por estrada vicinal e sem recebimento regular de correspondência, de modo que a tentativa pessoal falha e o credor parte para o edital. Edital publicado sem o esgotamento e a certificação das diligências é o vício mais alegado na região, e a primeira providência da defesa é pedir ao cartório a certidão do procedimento, para ler as tentativas uma a uma.

O segundo ponto é o efeito sobre a atividade. A consolidação retira do produtor justamente a área que sustenta o crédito de custeio, e com ela o acesso ao financiamento da safra seguinte, o que transforma uma operação vencida em paralisação do negócio. Somam-se a safra pendente, que pode pertencer a outro credor por penhor ou cédula de produto rural, as benfeitorias feitas pelo produtor e o arrendamento em curso, que o adquirente herda. O escritório atende os dois estados de Dourados, e os atos registrais seguem a circunscrição do imóvel, que pode ser de comarca diversa da do domicílio do produtor.

Como a CFH atua no leilão extrajudicial de imóvel rural

Para o devedor: verificação da regularidade da intimação, purgação da mora no prazo, exercício da preferência, ação anulatória com tutela quando há vício. Para quem arremata: análise da consolidação e dos leilões, registro do título e reintegração de posse.

Perguntas frequentes