Purgação da mora no imóvel rural

O que se paga e onde

O art. 26, § 1º da Lei 9.514/1997 diz o que compõe a purgação: as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, e as despesas de cobrança e de intimação. Não se paga a dívida inteira; paga-se o atraso, e o financiamento segue. O pagamento é feito no cartório de registro de imóveis que fez a intimação, que o repassa ao credor em três dias, pelo parágrafo sexto, ou diretamente ao credor quando o cartório assim admite. O devedor deve exigir o demonstrativo discriminado e conferir cada item, porque a inclusão de valores indevidos, como parcelas já pagas ou encargos não previstos, é fundamento para discutir a mora. O rito está em leilão extrajudicial.

O prazo de quinze dias

O prazo corre da intimação pessoal, e é de quinze dias corridos. Se a intimação foi por edital, corre da última publicação. O devedor que recebe a intimação e não tem o valor tem três caminhos: pagar dentro do prazo com recurso de terceiro, negociar com o credor uma repactuação que suspenda o procedimento, ou, havendo vício na intimação ou no valor cobrado, propor ação com pedido de tutela para suspender a consolidação. O que não funciona é ignorar. A intimação é o único aviso que a lei exige antes de o devedor perder a propriedade, e o prazo não se prorroga por pedido ao cartório. Quando o atraso decorre de dívida rural ou empresarial mais ampla, a purgação pode ser parte de uma renegociação maior, tratada em renegociação de dívida rural e em alongamento de dívida.

Depois da consolidação: a preferência

Passado o prazo sem pagamento e consolidada a propriedade, o art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/1997 garante ao devedor a preferência para adquirir o imóvel, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida acrescido de encargos, despesas, prêmios de seguro, tributos e contribuições condominiais. É recompra, não purgação: paga-se a dívida inteira, com o que se acumulou, e o imóvel volta. O valor é maior que o da purgação, mas menor que o de mercado quando o imóvel se valorizou. O credor é obrigado a comunicar as datas dos leilões ao devedor, pelo parágrafo segundo-A, e a preferência exercida no prazo é oponível ao arrematante. A jurisprudência do STJ oscilou sobre a purgação após a consolidação; a orientação mais recente remete o devedor à preferência, e o escritório verifica o entendimento vigente em cada caso. O ato que marca a virada está em consolidação da propriedade.

Purgação, preferência e recompra

Os três momentos abaixo têm base na Lei 9.514/1997: a purgação no prazo do artigo 26, e o direito de preferência até a data do segundo leilão no artigo 27.

Erros comuns

• Pagar só a parcela em atraso e deixar os encargos e despesas
• Deixar o prazo passar enquanto negocia sem suspensão formal
• Não conferir o demonstrativo e pagar valor indevido
• Achar que a preferência é a mesma coisa que a purgação
• Perder a data do segundo leilão

Requisitos da purgação da mora: quem pode pagar e o que precisa estar certo

A purgação da mora é direito do devedor, e não favor do credor: dentro do prazo, o pagamento se impõe e o contrato convalesce, sem necessidade de concordância. Quem pode pagar não é só o devedor fiduciante. O cônjuge, o fiador, o cessionário do contrato e qualquer terceiro com interesse jurídico na extinção da dívida podem purgar, e o Código Civil autoriza expressamente o interessado a pagar dívida alheia. Na prática rural, é comum que um familiar ou um sócio da operação faça o pagamento para preservar a área.

Os demais requisitos são de regularidade, e se conferem antes de pagar. A intimação precisa ter sido pessoal, ou por edital somente depois de esgotadas e certificadas as tentativas. O prazo precisa estar correndo da intimação válida, ou da última publicação quando houver edital. E o valor precisa conter apenas as verbas que a lei autoriza: prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, juros convencionais, penalidades e encargos contratuais, encargos legais e tributos, contribuições imputáveis ao imóvel e despesas de cobrança e intimação. Parcela já paga, encargo não previsto no contrato ou despesa sem comprovação não entram, e a sua inclusão é fundamento para discutir a mora em vez de simplesmente pagá-la.

Purgar, repactuar ou recomprar pela preferência: a comparação

A purgação da mora é o caminho mais barato, mas não é o único, e a escolha se faz pelo dinheiro disponível na data da intimação.

A distinção que mais custa caro é entre a segunda e a terceira linhas: negociar com o credor não suspende prazo, e só a suspensão formalizada por escrito, ou a decisão judicial, interrompe a marcha do procedimento. Devedor que conversa sem documentar perde o prazo no meio da conversa.

Onde se purga a mora, e quem decide o valor cobrado

A purgação da mora se paga no cartório, não no banco nem no fórum: o recolhimento é feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel que promoveu a intimação, que o repassa ao credor no prazo da lei, ou diretamente ao credor quando o procedimento assim admite. O oficial, porém, não decide nada sobre o valor: ele intima pelo que o credor informou no demonstrativo, e não tem atribuição para recalcular encargo, excluir parcela indevida ou arbitrar o que é devido.

Daí a consequência prática que organiza a defesa: não existe instância administrativa que revise o valor da purgação. Quem decide sobre cobrança indevida é o Judiciário, na vara cível competente, em ação própria com pedido de tutela para suspender a consolidação enquanto se apura o valor, e nessa ação costuma ser exigido o depósito da parte incontroversa. O registrador tem outro papel: pode suscitar dúvida ao juízo corregedor permanente quando entende irregular o ato requerido, e a sua atividade é fiscalizada pela Corregedoria-Geral da Justiça do estado. Reclamar ao cartório ou ao credor, portanto, não suspende o prazo.

A purgação da mora no imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

No imóvel rural de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso, a purgação da mora enfrenta um desencontro de calendários: o prazo corre em dias e a receita do produtor chega na colheita. Quando a intimação cai fora da janela de comercialização, pagar o atraso com recurso próprio simplesmente não é possível, e as alternativas reais passam a ser o recurso de terceiro, a repactuação formalizada por escrito ou a discussão judicial do valor. Essa conversa precisa começar no dia da intimação, e não no fim do prazo.

O segundo ponto é geográfico e afeta a contagem: o endereço do contrato costuma ser a própria fazenda, por vezes a sede antiga, sem recebimento regular de correspondência, e a intimação frustrada seguida de edital sem o esgotamento das diligências é o vício mais comum da região. Por isso as duas primeiras providências são pedir o demonstrativo discriminado ao credor e a certidão do procedimento ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, que pode ser de comarca diferente daquela em que o produtor mora. O escritório atende os dois estados de Dourados.

Como a CFH atua na purgação da mora

Conferência do demonstrativo e da intimação, pagamento ou negociação no prazo, e, havendo vício ou cobrança indevida, ação com tutela para suspender a consolidação. Após a consolidação, exercício da preferência no prazo e defesa contra reintegração prematura.

Perguntas frequentes