Imissão na posse de imóvel rural

Quando a medida é necessária

• Imóvel arrematado em leilão judicial e ocupado pelo executado ou por terceiro
• Imóvel consolidado e leiloado na alienação fiduciária, com o devedor no local
• Imóvel adquirido com ocupante que se recusa a sair
• Imóvel recebido em partilha ou adjudicação, ocupado por outro interessado

Quais documentos instruem o pedido

• Título de aquisição: carta de arrematação, escritura ou instrumento equivalente
• Matrícula com o registro da aquisição em nome do requerente
• Certidão de ônus reais atualizada
• Comprovação da tentativa de desocupação amigável, quando houver
• Identificação do ocupante e da natureza da ocupação

O registro da aquisição na matrícula é o que demonstra a propriedade. Sem ele, o pedido nasce frágil, o que reforça a importância da regularização do imóvel arrematado.

Quais defesas costumam aparecer

Quanto tempo leva a imissão na posse

Não há prazo único. A duração depende da vara, da forma de citação, da resistência do ocupante e de eventuais recursos. Para quem arremata, esse prazo é custo: precisa entrar na conta antes do lance, e não depois.

Erros comuns

• Arrematar sem verificar se o imóvel está ocupado
• Ajuizar a medida antes de registrar a aquisição na matrícula
• Ignorar locação averbada com cláusula de vigência
• Tentar a desocupação por conta própria, o que gera responsabilidade

Quanto custa a imissão na posse, e o que corre enquanto ela não termina

A imissão na posse tem dois custos, e o segundo costuma ser maior que o primeiro. O custo do procedimento reúne as custas calculadas sobre o valor da causa, conforme o regimento do tribunal, os honorários, as diligências do oficial de justiça e, pelo artigo 82 do Código de Processo Civil, as despesas dos atos que a parte requerer, inclusive as de remoção e de guarda de bens quando o ocupante deixa coisas no imóvel.

O custo de espera é o que o arrematante quase nunca calcula antes do lance. Enquanto não entra, ele já é proprietário: os tributos do imóvel passam a ser dele, a conservação é dele, e a área não produz nem rende aluguel. Em fazenda, o efeito é de safra: um ciclo perdido vale mais do que o desconto obtido no leilão. Somam-se a eventual indenização de benfeitorias necessárias e úteis, quando comprovadas pelo ocupante, e o custo de reconstituir cercas, poços e instalações deterioradas. Por isso a verificação da ocupação pertence à etapa anterior ao lance, tratada em due diligence de imóvel em leilão.

Imissão na posse, reintegração ou acordo de desocupação: qual usar

A imissão na posse não é o único caminho de quem precisa entrar no imóvel, e a escolha depende da origem do título.

A distinção que mais economiza tempo é a primeira da tabela: quem arrematou em hasta judicial não precisa de processo novo, porque o mandado acompanha a carta. Quem arrematou em leilão extrajudicial precisa de ação, e é justamente quem costuma supor o contrário.

Qual juízo decide a imissão na posse, e onde ela se pede

O endereço do pedido de imissão na posse segue a origem do título. Vindo de leilão judicial, o pedido é feito no próprio processo de execução, ao juízo que presidiu a expropriação, porque é dele a competência sobre os atos de entrega do bem. Vindo de leilão extrajudicial, não existe processo anterior, e a ação se propõe no foro de situação do imóvel, que pelo parágrafo 2º do artigo 47 do Código de Processo Civil tem competência absoluta nas demandas possessórias imobiliárias: cláusula de foro em contrato nenhum desloca isso.

Dois órgãos entram antes do juízo. O Registro de Imóveis da circunscrição do bem registra a carta de arrematação, e é esse registro que demonstra a propriedade de quem pede a imissão. Em imóvel rural, a certificação dos limites pelo INCRA pode ser exigida para o ato registral, o que coloca uma etapa técnica antes da judicial. E há um desvio possível: quando o antigo titular está em recuperação judicial, os atos sobre bem essencial à atividade passam pelo crivo do juízo da recuperação, o que muda onde o pedido se discute.

A imissão na posse de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a imissão na posse de imóvel rural tem três particularidades de campo. A primeira é quem está lá: raramente só o antigo proprietário. Há arrendatário com contrato em curso, parceiro, empregado com moradia e, com frequência, lavoura plantada por terceiro, situação em que a retirada não pode ignorar a safra em pé nem o contrato agrário, tratado em contratos agrários.

A segunda é a execução material do mandado: área extensa, acesso por estrada vicinal, mais de uma sede e benfeitorias dispersas, o que exige vistoria com descrição detalhada e, não raro, apoio de força policial, pedido de início. A terceira é registral: antes de pedir a imissão é preciso registrar a carta na circunscrição em que o imóvel está, e em imóvel rural esse registro pode depender da certificação dos limites, o que adiciona semanas ao calendário. O escritório fica em Dourados e conduz essas medidas nas comarcas dos dois estados.

Como o escritório atua

Verificação da ocupação antes do lance, providências de registro da aquisição, tentativa de solução amigável documentada e, quando necessário, condução da medida judicial até a desocupação. O tema conecta leilão de imóveis e posse de imóvel.

Perguntas frequentes