Advogado para disputa de terras

As três ações possessórias na disputa de terras

O artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil trata das ações de posse, e a distinção é objetiva. Reintegração quando o possuidor foi esbulhado, isto é, perdeu a posse. Manutenção quando sofre turbação, com a posse ainda em suas mãos. Interdito proibitório quando há ameaça concreta, antes do dano. O art. 554 do Código de Processo Civil admite a fungibilidade: pedido errado não impede o juiz de conceder a proteção correta. E o art. 558 do Código de Processo Civil traz a regra que decide o rito: proposta dentro de ano e dia da agressão, a ação é de força nova e admite liminar sem ouvir a outra parte; depois disso, segue o procedimento comum, sem essa vantagem. Por isso a data do fato importa tanto quanto o fato.

Qual via para qual disputa

Sobreposição de área e erro de divisa costumam ser problema registral antes de serem litígio, e se resolvem melhor no cartório do que no fórum, como se descreve em regularização de imóvel rural. A retomada de área arrendada segue as regras do contrato agrário, em contratos agrários.

O que sustenta a liminar na disputa de terras

A liminar possessória se ganha com prova documental e objetiva, produzida antes da petição: matrícula e georreferenciamento da área; contrato de arrendamento, parceria ou comodato, quando a posse é derivada; notas de custeio, imagens de satélite datadas e laudos que mostrem quem estava produzindo; boletim de ocorrência do esbulho; e fotos com data. O art. 562 do Código de Processo Civil permite ao juiz designar audiência de justificação quando a prova documental não basta, e no conflito coletivo de posse a lei exige audiência de mediação, com participação do Ministério Público e dos órgãos competentes. Quem chega sem esse conjunto costuma esperar meses pela perícia, com a área ocupada.

Posse e dívida

Há um cruzamento frequente que muda a estratégia: a área disputada costuma estar hipotecada, penhorada ou em nome de sociedade do grupo. Nesses casos, a discussão possessória convive com execução em curso, e é preciso ver as duas ao mesmo tempo, porque a penhora e a eventual expropriação seguem o seu próprio calendário, tratado em defesa em execução e em penhora de imóvel. Quando o produtor está em recuperação judicial, os atos sobre bens essenciais passam pelo juízo da recuperação, o que altera onde cada pedido é feito, como se explica em bens essenciais na recuperação.

Requisitos da ação possessória: quem pode pedir e o que precisa provar

Na disputa de terras, quem pode pedir proteção possessória é o possuidor, e não necessariamente o dono: o arrendatário, o parceiro e o comodatário têm posse derivada do contrato e pedem reintegração ou manutenção em nome próprio, enquanto o proprietário que nunca exerceu posse sobre a área precisa da via petitória, que discute título. A primeira pergunta do caso, por isso, não é de quem é a terra, e sim quem estava nela.

Definida a legitimidade, o artigo 561 do Código de Processo Civil lista o que a petição precisa demonstrar, e os quatro itens são cumulativos: a posse do autor; a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; a data em que o fato ocorreu; e a continuação da posse, ainda que turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na de reintegração. O terceiro item é o que mais derruba pedidos, porque a data decide o rito: dentro de ano e dia da agressão, pelo artigo 558, a ação é de força nova e admite liminar; depois dele, segue o procedimento comum. No interdito proibitório, em lugar do esbulho prova-se o justo receio, que se demonstra com elemento concreto da ameaça e não com temor declarado.

Quanto custa a disputa de terras: custas, perícia e caução

A disputa de terras tem quatro custos, e três deles aparecem antes de qualquer decisão. As custas iniciais do juízo são calculadas sobre o valor da causa, conforme o regimento de custas do tribunal de cada estado, e em área rural o valor da causa acompanha o valor da terra, o que torna o recolhimento alto já na distribuição. A prova técnica vem em seguida: perícia de agrimensura, quando o ponto é divisa ou sobreposição, e perícia agronômica, quando se discute quem produzia e o que se perdeu. Pelo artigo 95 do Código de Processo Civil, a remuneração do perito é adiantada por quem requereu a perícia, ou rateada quando ela é determinada de ofício ou pedida por ambas as partes.

O terceiro custo é o menos esperado: pelo artigo 559, se o réu provar que o autor mantido ou reintegrado provisoriamente não tem idoneidade financeira para responder por perdas e danos em caso de derrota, o juiz abre prazo para prestar caução, sob pena de a coisa litigiosa ser depositada. Quem obteve a liminar pode, portanto, precisar de garantia para conservá-la. O quarto custo não entra em planilha nenhuma e costuma ser o maior: a área parada, com safra não plantada, contrato de entrega descumprido e crédito de custeio comprometido.

Qual juízo julga a disputa de terras, e onde a divisa se corrige

Na disputa de terras o foro não se escolhe. A ação possessória imobiliária corre no foro de situação da coisa, com competência absoluta, pelo parágrafo 2º do artigo 47 do Código de Processo Civil, e o mesmo artigo impede optar pelo domicílio do réu ou pelo foro de eleição quando o litígio recai sobre propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras. Cláusula de foro em contrato de arrendamento, portanto, não desloca a possessória nem a demarcatória: a vara cível da comarca onde está o imóvel julga as duas.

No conflito coletivo de posse, o Código de Processo Civil acrescenta exigências de procedimento: audiência de mediação antes da decisão, com intimação do Ministério Público e participação do órgão responsável pela política agrária, o que muda o calendário do caso e o perfil da negociação. E há o que não se resolve no fórum: sobreposição de matrículas e erro de descrição se corrigem no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e o perímetro só passa a valer para os atos registrais depois de certificado pelo INCRA. Levar ao juízo um problema que é registral custa a perícia e o tempo dela.

A disputa de terras em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

A disputa de terras em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso tem duas origens recorrentes, e as duas são documentais antes de serem conflito. A primeira é a divisa descrita por acidente natural: matrículas antigas que apontam córrego, cerca velha ou árvore como limite deixam de fechar quando o curso d'água muda ou a cerca é refeita, e a correção passa pelo memorial descritivo georreferenciado, certificado pelo INCRA, que é hoje o perímetro que o registro aceita para os atos de transferência. A segunda é a sobreposição de áreas, comum onde a ocupação se fez por partes ao longo de décadas.

Um dado local muda a estratégia: o módulo fiscal, que em Mato Grosso do Sul vai de 15 a 110 hectares e em Mato Grosso de 30 a 100 hectares, conforme a tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA. É em módulos fiscais que a Lei 8.629/1993 define a pequena propriedade rural, e essa classificação pesa quando sobre a mesma área corre execução, porque a pequena propriedade rural trabalhada pela família não é objeto de penhora por dívida decorrente da sua atividade produtiva, pelo artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, e pela Lei 8.009/1990. O escritório atende os dois estados de Dourados.

Como a CFH atua no conflito de terras

A primeira definição é técnica e decide o caso: discute-se posse, propriedade ou divisa. Cada uma tem via própria, e o pedido errado atrasa meses. Definida a via, o trabalho é reunir a prova antes de peticionar, porque a liminar se ganha com documento datado, não com narrativa: matrícula, georreferenciamento, contrato que justifique a posse, notas de custeio, imagens de satélite do período e boletim de ocorrência.

O prazo manda no rito: dentro de ano e dia da agressão, a ação admite liminar sem ouvir a outra parte; passado esse prazo, o caminho é o procedimento comum. Por isso a data do esbulho é apurada logo, e o escritório verifica em paralelo se a área disputada está hipotecada ou penhorada, o que faz o conflito de posse conviver com execução em curso.

Erros comuns na disputa de terras

• Deixar passar ano e dia e perder o rito de força nova
• Pedir reintegração quando o caso é de divisa, e não de posse
• Entrar sem georreferenciamento nem matrícula atualizada
• Não registrar a data do esbulho com prova contemporânea
• Tratar a posse isoladamente, com execução correndo sobre a mesma área

Perguntas frequentes