Anulação de arrematação de imóvel rural

As três hipóteses do CPC

O art. 903 do Código de Processo Civil declara a arrematação perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto, e o seu parágrafo primeiro admite três exceções. Invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício, como a falta de intimação do executado, a divergência entre edital e bem, ou a publicidade irregular do edital. Ineficaz, quando não se observou a intimação do credor com garantia real ou dos demais interessados do art. 889 do Código de Processo Civil, caso em que a arrematação não vale contra eles. Resolvida, quando o arrematante não paga o preço ou não presta a garantia do parcelamento. A alegação se faz nos autos, no prazo de dez dias da assinatura do auto, pelo parágrafo segundo; depois da expedição da carta, a invalidade só se discute por ação autônoma, pelo parágrafo quarto, na qual o arrematante é réu. O rito está em leilão de imóveis.

Os vícios que mais anulam a arrematação

O preço vil do art. 891 do Código de Processo Civil: lance abaixo do mínimo fixado ou de metade da avaliação. A falta de intimação pessoal do executado da data do leilão, exigida pelo artigo 889, que a jurisprudência trata como nulidade quando prejudicou a defesa. A avaliação antiga ou sem fundamento, que produz preço vil disfarçado. A divergência entre o bem descrito no edital e o registrado na matrícula. A penhora sobre bem de família, impenhorável pela Lei 8.009/1990, ou sobre bem essencial à atividade. E, no caso do coproprietário ou do cônjuge, a alienação da parte ideal sem a preferência do art. 843 do Código de Processo Civil. Cada vício tem prazo e via próprios, e o mais frequente erro do executado é deixar passar os dez dias por não ter sido avisado do leilão, o que é, em si, o vício.

Anulação no leilão extrajudicial

Na alienação fiduciária, a arrematação é atacada por vício da fase anterior: a intimação do devedor para purgar a mora, exigida pelo art. 26 da Lei 9.514/1997, que deve ser pessoal, ou por edital só depois de esgotadas as tentativas, e cujo descumprimento a jurisprudência do STJ considera causa de nulidade da consolidação e dos leilões seguintes. Outras causas: a consolidação sem o recolhimento do ITBI, os leilões fora dos prazos do artigo 27, a ausência de comunicação das datas ao devedor, exigida pelo parágrafo segundo-A, e o desrespeito à preferência de recompra até o segundo leilão. A discussão corre em ação própria, em geral com pedido de tutela para suspender o leilão ou a reintegração, e a jurisprudência exige que o devedor deposite ou demonstre a possibilidade de purgar. O tema está em consolidação da propriedade.

Do lado do arrematante

O arrematante de boa-fé que perde o bem por vício que não deu causa tem direito à restituição do preço e, se a arrematação era eficaz e o bem foi perdido por evicção, à indenização do art. 447 do Código Civil, que subsiste ainda que a aquisição tenha sido em hasta pública. Mas restituição e indenização são crédito contra o executado ou contra quem recebeu o preço, e não o imóvel. É por isso que a due diligence antes do lance verifica exatamente os vícios listados acima: intimações, avaliação, descrição, bem de família, preferência. Arrematação analisada raramente é anulada, e o serviço está em due diligence de imóvel em leilão.

Hipótese, prazo e via

Erros comuns

• Deixar passar os dez dias do artigo 903
• Alegar vício genérico sem demonstrar o prejuízo
• Pedir anulação da arrematação por dívida que podia ter sido discutida antes
• Na alienação fiduciária, pedir a nulidade sem depositar ou demonstrar como purgar
• Arrematar sem verificar as intimações e depois descobrir a ineficácia

Alegar nos autos, ajuizar ação ou desistir da arrematação: qual usar

A anulação de arrematação tem mais de um caminho, e o que decide entre eles é quem pede e em que momento o vício aparece.

A comparação mostra a assimetria que mais surpreende: o arrematante que descobre um gravame omitido no edital tem saída própria e rápida, enquanto o executado que perdeu os dez dias precisa de ação nova, mais lenta e com ônus de prova maior. Por isso a verificação prévia vale para os dois lados.

Qual juízo decide a anulação da arrematação

A anulação de arrematação se decide sempre no Judiciário, e o juízo muda conforme a via. A alegação feita no prazo de dez dias é resolvida pelo próprio juízo da execução, que conduziu o leilão, assinou o auto e pode desfazer o ato antes de expedir a carta. A ação autônoma, proposta depois da carta, segue as regras de competência da ação: versando sobre direito real relativo ao imóvel, o foro de situação do bem é o indicado pelo artigo 47 do Código de Processo Civil, e o arrematante figura como réu.

No leilão extrajudicial não existe processo anterior onde reclamar, e a irregularidade da intimação, da consolidação ou dos leilões se discute em ação própria, em regra com pedido de tutela para suspender o leilão ou a reintegração. Dois pontos completam o quadro. O Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel não anula nada: cancela registro apenas por ordem judicial ou requerimento instruído, e é nele que a decisão precisa ser averbada para produzir efeito perante terceiros. E quando o executado está em recuperação judicial, atos sobre bem essencial à atividade passam pelo crivo do juízo da recuperação, o que pode deslocar a discussão da comarca da execução.

Anulação de arrematação de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Na anulação de arrematação de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, os vícios se repetem e quase todos são de intimação. Fazenda costuma ter mais interessados do que o edital enxerga: o credor com penhor da safra, o credor hipotecário de outra operação, o coproprietário da fração ideal, o cônjuge do executado e o arrendatário com contrato em vigor. A omissão de qualquer um deles tem consequência própria, e a do credor com garantia real torna a arrematação ineficaz perante ele, o que significa que o arrematante recebe o imóvel com a garantia ainda viva.

O segundo grupo de vícios é de avaliação. Laudo que mede hectares sem considerar benfeitorias, aptidão agrícola, área de reserva legal e eventual embargo ambiental produz preço vil disfarçado, e a demonstração se faz com laudo de valor da terra na região, não com o tamanho da dívida. Há ainda um ponto geográfico: a intimação pessoal do executado em área rural distante, no endereço antigo do contrato, é frequentemente frustrada e substituída por edital sem o esgotamento das diligências. O escritório atende os dois estados de Dourados.

Como o escritório atua

Para o executado ou devedor: identificação do vício, alegação nos autos no prazo ou ação anulatória com tutela, e a discussão da purgação e da preferência na alienação fiduciária. Para o arrematante: defesa da arrematação regular e, se o bem for perdido, a restituição e a indenização devidas.

Perguntas frequentes