Diferença entre hipoteca, penhor e alienação fiduciária

Comparação direta

O que analisar em cada uma

• Hipoteca: grau do registro, área efetivamente gravada e concorrência com outros credores
• Penhor: descrição do bem, safra ou lote alcançado e prazo de vigência
• Alienação fiduciária: data da notificação, prazo de purgação e valor exigido
• Em todas: se o registro foi feito e onde, porque garantia não registrada não é oponível a terceiros

Riscos de confundir

Tratar alienação fiduciária como hipoteca é o erro mais caro do conjunto. A hipoteca dá tempo, porque exige processo. A alienação fiduciária não dá: o prazo relevante corre a partir de uma notificação e, uma vez consolidada a propriedade, o leilão extrajudicial segue seu curso.

Erros comuns

• Presumir que toda garantia sobre imóvel exige processo judicial
• Ignorar penhor de safra por considerá-lo menos relevante
• Negociar sem verificar quantos gravames existem sobre o mesmo bem
• Assumir que quitação cancela o registro automaticamente

Onde isso pesa na negociação

A diferença entre hipoteca, penhor e alienação fiduciária define o tempo disponível, e o tempo define a margem. É por isso que o mapeamento das garantias vem antes da proposta, e não depois. O tema está detalhado em imóvel em garantia e em garantias do crédito rural.

Que requisitos cada garantia precisa cumprir para valer contra terceiros

Cada uma das três garantias só é oponível a terceiros depois de registrada no lugar próprio: a hipoteca na matrícula do imóvel, o penhor no registro do bem gravado e a alienação fiduciária na matrícula ou no registro do bem.

Além do registro, há requisitos de forma. A hipoteca exige instrumento escrito com a descrição do imóvel e do crédito garantido, e a anuência do cônjuge conforme o regime de bens; em imóvel rural, descrição compatível com a área certificada. O penhor rural exige a identificação do bem empenhado, como a safra, o lote ou os animais, com especificação que permita individualizá-lo, e o prazo de vigência. A alienação fiduciária exige o contrato com os elementos que a lei lhe atribui, entre eles o valor do bem para efeito de venda em leilão, e o registro que transfere ao credor a propriedade resolúvel. Faltando o registro, o credor fica com um crédito, mas sem a preferência que pensava ter, e essa é a verificação que antecede qualquer negociação.

Quanto custa constituir e cancelar cada garantia

O custo de constituir cada garantia é o do registro no órgão competente, somado aos documentos que ele exige, e há um segundo custo que quase sempre se esquece: o do cancelamento depois da quitação.

Em imóvel rural somam-se os documentos que o cartório exige para qualquer ato na matrícula: CCIR, prova de quitação do imposto territorial e certificação do georreferenciamento, cada um com o seu custo e o seu prazo. O cancelamento esquecido cobra o preço depois, porque bem com gravame quitado ainda registrado vale menos e trava a operação seguinte: a certidão de ônus continua mostrando o ônus.

Quem registra, quem executa e quem decide cada uma

Nas três garantias quem registra é sempre um registrador, mas quem executa muda: na hipoteca e no penhor a excussão passa pelo juízo, e na alienação fiduciária o procedimento corre no próprio cartório.

A hipoteca se registra no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, e a sua execução é judicial, no foro da situação do bem. O penhor rural se registra no serviço competente conforme o bem gravado, e a retomada da safra ou dos animais é pedida em juízo. A alienação fiduciária de imóvel se registra na matrícula, e a consolidação da propriedade e os leilões são promovidos pelo credor perante o oficial do registro de imóveis, sem juiz acompanhando os atos; quem pretende impugnar precisa levar a discussão ao Judiciário por iniciativa própria. Na alienação fiduciária de máquina, a retomada é pedida em juízo, com rito próprio e rápido. Essa diferença de porta é o que explica a diferença de tempo entre as três.

As três garantias no agro de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso

No agro de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso as três garantias aparecem juntas na mesma operação: hipoteca da fazenda, penhor da safra e alienação fiduciária do maquinário, somadas ao aval.

A cédula de crédito rural típica da região reúne mais de uma delas, o que significa que um único atraso pode acionar caminhos diferentes ao mesmo tempo: execução judicial sobre a terra, retomada da safra e busca e apreensão do equipamento. Soma-se a geografia. A hipoteca se registra no cartório da circunscrição de cada matrícula, e propriedade cortada por divisa de município tem gravames em cartórios distintos, com tabelas de emolumentos estaduais diferentes nos dois estados. Em imóvel rural, a certificação do georreferenciamento tramita na superintendência do INCRA do estado da fazenda. Para o produtor da região de Dourados com área nos dois estados, mapear qual garantia pesa sobre qual bem, e onde cada uma se discute, é o primeiro passo de qualquer negociação.

Perguntas frequentes