Imóvel dado em garantia pode ser leiloado?

Em que hipóteses o leilão acontece

Quando há inadimplemento e o credor aciona a garantia. Na alienação fiduciária, após a notificação e o decurso do prazo para purgar a mora, a propriedade se consolida em nome do credor, que fica obrigado a levar o bem a leilão. Na hipoteca, o credor executa o crédito e a expropriação ocorre dentro do processo.

Alienação fiduciária e hipoteca: o que muda

O imóvel dado em garantia chega ao leilão por caminhos diferentes conforme o gravame constituído, e a comparação abaixo põe lado a lado o que muda entre a alienação fiduciária e a hipoteca.

Quais documentos analisar

• Matrícula e certidão de ônus, para identificar a garantia e a data do registro
• Contrato e instrumento de garantia, com as cláusulas de vencimento antecipado
• Notificação recebida, com data, forma e conteúdo
• Memória de cálculo do débito e dos encargos exigidos
• Edital, quando o leilão já foi designado

O que ainda pode ser discutido

Os prazos e as formalidades do procedimento são requisitos, não detalhes. Notificação irregular, valor exigido em desacordo com o contrato e descumprimento de etapa do rito são pontos que podem ser levados ao Judiciário. Isso não significa que serão acolhidos: significa que precisam ser examinados antes que o prazo se esgote.

Erros comuns

• Esperar o leilão para procurar orientação
• Presumir que a notificação recebida está correta
• Acreditar que a residência no imóvel impede o leilão em alienação fiduciária
• Deixar o prazo de purgação correr enquanto se negocia informalmente

Quando a negociação ainda é possível

Antes da consolidação da propriedade, o espaço para negociar o imóvel dado em garantia é maior. O alongamento de dívida e a renegociação de dívida rural tratam exatamente dessa janela. Depois dela, a discussão passa a ser sobre o procedimento, e não mais sobre o cronograma.

Quando a recuperação judicial entra

Quando o problema não é um credor, mas o conjunto deles, e o imóvel dado em garantia é apenas um dos bens expostos. A recuperação judicial do produtor rural suspende execuções e reordena o passivo, embora créditos de natureza fiduciária tenham tratamento próprio na lei.

Quem conduz o procedimento, e quanto ele custa ao devedor

Na alienação fiduciária o procedimento é conduzido pelo oficial do registro de imóveis da situação do bem, e as despesas dele são somadas à dívida, encarecendo o valor que o devedor precisa pagar para manter o imóvel.

Entram nessa conta a intimação, as certidões, o imposto de transmissão que o credor recolhe na consolidação, os prêmios de seguro do contrato, os tributos do imóvel, as cotas de condomínio e as despesas do leilão. É por isso que o custo de recuperar o bem cresce a cada etapa vencida: purgar a mora no prazo da notificação custa o atraso com encargos, e readquirir o imóvel depois da consolidação custa a dívida inteira mais todas essas despesas. Na hipoteca, a expropriação corre em execução judicial, e somam-se custas processuais, honorários e os encargos de mora que a lei e o contrato definem. Em qualquer dos caminhos, o demonstrativo apresentado pelo credor se confere item a item, porque encargo sem base contratual ou legal é valor cobrado a mais.

Purgar a mora, renegociar ou readquirir: a diferença entre as saídas

O devedor que recebeu notificação tem saídas distintas, e a diferença entre elas está no momento e no valor: purgar a mora, renegociar a operação ou readquirir o imóvel depois da consolidação.

As três primeiras são negociais e dependem de caixa; a quarta é litigiosa e depende de vício demonstrável. A ordem de preferência é a do custo: quanto mais cedo o devedor age, menos ele paga, porque cada marco vencido acrescenta despesa e reduz a margem de negociação.

Leilão de imóvel em garantia em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o leilão de imóvel dado em garantia segue as mesmas leis federais, e o que varia é o cartório competente, a tabela de emolumentos e, na fazenda, as exigências do registro rural.

Na alienação fiduciária, o procedimento corre no cartório da circunscrição do imóvel, e quem tem bens em comarcas diferentes enfrenta procedimentos paralelos, com prazos próprios. Na hipoteca executada em juízo, a ação sobre o imóvel corre no foro da situação dele, e não no domicílio do devedor nem na sede do banco. Em imóvel rural, a transmissão ao arrematante depende de CCIR, da declaração do imposto territorial e da certificação do georreferenciamento pelo INCRA, protocolada na superintendência do estado da fazenda, o que costuma atrasar o registro. Para o produtor da região de Dourados com área nos dois estados, cada imóvel tem um procedimento, um prazo e um conjunto de órgãos a acompanhar.

Que encargos o devedor ainda deve depois do leilão extrajudicial

Depois do leilão extrajudicial, o devedor que permaneceu no imóvel ainda deve a taxa de ocupação do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, de um por cento do valor do imóvel fixado no contrato, por mês ou fração.

Essa taxa corre da consolidação da propriedade até a imissão na posse do credor ou do adquirente, e é deduzida do saldo que o devedor receberia, ou cobrada dele quando não há saldo. Somam-se os tributos do imóvel e as cotas de condomínio do período, as despesas do procedimento e o imposto de transmissão que o credor recolheu na consolidação. Se o lance do segundo leilão não cobre a dívida e as despesas, a lei considera extinta a dívida e o credor fica com o imóvel, sem saldo a entregar e sem diferença a cobrar. Havendo sobra, ela é do devedor, e o demonstrativo das deduções se confere item a item, porque encargo sem base contratual ou legal é valor retido indevidamente.

Quem decide a validade do leilão, e em que juízo

A validade do leilão de imóvel dado em garantia se discute no juízo competente conforme a via: na alienação fiduciária, por ação própria do devedor; na hipoteca executada, dentro da própria execução.

No procedimento extrajudicial não há juiz acompanhando os atos: o oficial do registro de imóveis conduz a intimação, a consolidação e o leilão, e quem pretende impugnar precisa ir ao Judiciário por iniciativa própria, com pedido de tutela para suspender o que estiver em curso. Na execução judicial da hipoteca, a impugnação corre nos autos, com os prazos do processo. A ação sobre o imóvel corre no foro da situação dele, e o documento que sustenta a discussão é a certidão do procedimento no cartório, que mostra as tentativas de intimação uma a uma. Vício de intimação é o fundamento mais frequente, e por isso essa certidão é o primeiro documento a pedir.

Perguntas frequentes