Hipoteca rural: como funciona em operações de crédito

O que a hipoteca alcança

O imóvel descrito no instrumento, com suas acessões e benfeitorias, na extensão registrada na matrícula. O produtor continua proprietário, pode usar e explorar a área, e em regra pode vendê-la, mas o adquirente recebe o bem com o gravame, porque a hipoteca segue o imóvel.

Como é constituída

• Instrumento escrito, com a descrição do imóvel e do crédito garantido
• Registro na matrícula, no cartório da circunscrição do imóvel
• Em imóvel rural, descrição compatível com a área certificada
• Anuência do cônjuge, conforme o regime de bens

Sem registro não há hipoteca oponível a terceiros. A regra geral das garantias reais está no Código Civil.

Hipoteca e alienação fiduciária: o que muda

Quais documentos analisar

• Matrícula com o registro da hipoteca e sua data
• Certidão de ônus, para verificar concorrência com outros gravames
• Instrumento de crédito garantido e o valor efetivamente coberto
• Descrição da área e sua compatibilidade com o georreferenciamento

Riscos de agir tarde

Ajuizada a execução da hipoteca rural, a discussão migra para dentro do processo, com prazos rígidos. A margem para repactuar cronograma diminui na mesma medida em que aumentam custas, honorários e encargos da execução.

Erros comuns

• Constituir hipoteca sobre área com descrição divergente da realidade
• Ignorar hipoteca anterior já registrada sobre o mesmo imóvel
• Vender área hipotecada sem tratar do gravame no negócio
• Deixar de averbar o cancelamento após a quitação

Quando renegociar

Antes da execução. O alongamento de dívida é a via natural enquanto a operação ainda comporta repactuação. Depois, o caminho passa a ser a defesa técnica no processo.

Que prazos a hipoteca rural envolve, da constituição à execução

A hipoteca rural envolve prazos de três naturezas: o do registro na matrícula, o de vigência do gravame conforme a obrigação garantida e o da execução judicial, que corre depois do inadimplemento.

O registro tem o prazo do cartório, contado da prenotação, nos termos da Lei 6.015/1973, e é dele que depende a oponibilidade da garantia a terceiros. A vigência do gravame acompanha a dívida: quitada ela, o cancelamento precisa ser averbado, e enquanto isso não acontece o ônus continua aparecendo na certidão, mesmo anos depois. A execução, quando ajuizada, segue os prazos do processo, com citação, penhora, avaliação e leilão, e é o caminho mais longo entre os que o credor hipotecário tem. Antes dele corre o prazo que mais interessa ao produtor, e que não está em lei nenhuma: o tempo entre o primeiro atraso e o ajuizamento, que é a janela em que a repactuação ainda é possível.

Quanto custa constituir e cancelar a hipoteca da fazenda

A hipoteca rural custa, na constituição, os emolumentos do registro na matrícula e os documentos que o cartório exige, e custa de novo no cancelamento, que é averbação paga à parte.

O custo da constituição é previsível; o que surpreende é o do inadimplemento, porque a execução acrescenta custas, honorários e encargos ao saldo, e a conta cresce com o tempo de processo. O cancelamento esquecido também cobra o seu preço depois: fazenda com hipoteca já quitada ainda registrada vale menos e trava a operação seguinte.

Hipoteca ou penhor da safra: a diferença entre garantir a terra e garantir a produção

A diferença entre a hipoteca e o penhor da safra está no que responde pela dívida: a hipoteca grava o imóvel rural, e o penhor recai sobre a produção, que é bem móvel.

A consequência para o produtor é de risco e de fluxo. Na hipoteca, o patrimônio que responde é a terra, e a execução é judicial, o que dá tempo e ao mesmo tempo expõe a base da atividade. No penhor, o que responde é a safra, e a perda atinge a receita do ano sem alcançar a propriedade. Em operações de custeio é comum o penhor; em investimento, a hipoteca; e em boa parte das cédulas rurais, as duas ao mesmo tempo, somadas ao aval. Para quem negocia, a leitura é essa: identificar qual garantia pesa sobre o quê e quanto cada uma cobre, porque garantia que excede o valor do bem gravado deixa o credor em posição mais confortável do que a conta da dívida sugere.

Hipoteca rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso: o que observar

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o ponto que mais afeta a hipoteca rural é a descrição da área na matrícula, porque a garantia alcança o imóvel na extensão registrada, e não na área que o produtor cultiva.

Fazendas descritas por confrontações antigas, sem certificação do georreferenciamento, produzem garantia de alcance incerto, e essa incerteza aparece na análise do crédito e na avaliação do bem. O registro se faz no cartório da circunscrição do imóvel, e propriedade cortada por divisa de município pode ter matrículas em cartórios diferentes, cada uma com o seu gravame. Os emolumentos seguem tabela estadual, com custo distinto nos dois estados, e a certificação tramita na superintendência do INCRA do estado da fazenda. Para o produtor da região de Dourados que hipotecou áreas nos dois estados, cada matrícula precisa ser lida e tratada em separado, e o cancelamento posterior à quitação também se pede em cada cartório.

Perguntas frequentes