Matrícula de imóvel em leilão: o que verificar ato por ato

O que é a matrícula e como se obtém

Desde a Lei 6.015/1973, cada imóvel tem uma matrícula própria no cartório de registro de imóveis da circunscrição, com número único, e nela se lançam, em sequência, os registros, que transmitem a propriedade ou constituem direitos reais, e as averbações, que anotam fatos e ocorrências. A certidão de inteiro teor reproduz a matrícula completa; a certidão de ônus resume os gravames vigentes, e o artigo sobre certidão de ônus reais explica a diferença. Para leilão, pede-se o inteiro teor atualizado, de preferência emitido na semana do lance, porque penhora de outra execução pode entrar a qualquer momento. Imóvel antigo pode ter transcrição anterior à matrícula, e a leitura recua até ela.

A cadeia dominial

O primeiro exame é de quem é o dono e como adquiriu. A cadeia deve ser contínua: cada transmissão registrada tem por transmitente o titular do registro anterior. Elo faltante, como uma compra e venda registrada em nome de quem não constava como proprietário, é defeito que pode levar à nulidade do registro e à perda do bem pelo arrematante, com direito só à evicção do art. 447 do Código Civil. A cadeia também revela se o executado é o titular integral ou se há coproprietário, cônjuge ou herdeiro, cuja parte não é atingida pela execução e que tem preferência e reserva de quota no produto, pelo art. 843 do Código de Processo Civil. Imóvel ainda em nome de pessoa falecida, com o executado como herdeiro, tem penhora sobre direitos hereditários, e não sobre o bem, o que muda a arrematação inteira.

Registros: os ônus que pesam

Os registros de ônus são a segunda leitura. Hipoteca: se o credor hipotecário é o exequente, a arrematação a extingue; se é terceiro, ele precisa ter sido intimado do leilão, pelo art. 889 do Código de Processo Civil, sob pena de ineficácia da arrematação perante ele, e se paga no preço. Alienação fiduciária: o executado não é dono, e a penhora só pode recair sobre os direitos dele; arrematar um imóvel fiduciado sem perceber é comprar uma expectativa. Penhora de outra execução: o arrematante adquire livre dela, mas o cancelamento exige ordem do outro juízo. Usufruto: persiste após a arrematação, tema do artigo sobre imóvel com usufruto averbado. Servidão e enfiteuse acompanham o bem. Cada um entra no parecer com o que custa e o que impede.

Averbações: o que a matrícula avisa

As averbações anotam o que aconteceu com o bem e com o titular. Indisponibilidade, decretada por juiz ou autoridade e lançada pela Central Nacional de Indisponibilidade, impede o registro de alienação e é tratada no artigo sobre indisponibilidade de bens. Existência de ação, averbada pelo art. 828 do Código de Processo Civil ou por ordem judicial, avisa que a propriedade ou a penhora estão em discussão. Averbação premonitória, do art. 828 do Código de Processo Civil, marca a existência de execução. Locação com cláusula de vigência garante o inquilino contra o adquirente. Cláusula de inalienabilidade impede a venda voluntária e, por regra, a penhora. Construção, demolição, retificação de área e desmembramento definem o que o imóvel é hoje, e a divergência com o edital é o vício mais comum de descrição.

O achado e o que ele significa

Erros comuns

• Ler a certidão de ônus em vez do inteiro teor
• Usar matrícula com semanas de idade
• Não recuar até a transcrição em imóvel antigo
• Não perceber que o bem está em alienação fiduciária
• Ignorar averbação de existência de ação

Que requisitos a matrícula precisa cumprir para o registro da arrematação, e em que prazo ele se pede

Para registrar a arrematação, a matrícula do imóvel precisa estar livre de impedimento registral, e o título precisa descrever o bem tal como ele consta do registro.

Três requisitos aparecem com frequência. A qualificação do título: a carta de arrematação, com os dados do processo, do arrematante e do bem, acompanhada da prova do recolhimento do imposto de transmissão. A inexistência de averbação que impeça a alienação, como a indisponibilidade, que só se supera por ordem específica. E a coincidência entre a descrição do título e a da matrícula, em área, confrontações e benfeitorias; divergência devolve o título para retificação, e em imóvel rural o georreferenciamento certificado pode ser exigido antes. Quanto ao prazo, não há ganho em esperar: o registro se pede tão logo a carta é expedida, porque é ele que transfere a propriedade. Enquanto não ocorre, o bem segue exposto a novas averbações na matrícula, vindas de outras execuções.

Quanto custa a certidão, e a diferença entre inteiro teor e certidão de ônus

A certidão de inteiro teor da matrícula custa uma fração do valor de um lance, e é ela, não a certidão de ônus, que mostra o imóvel ato por ato.

A diferença entre as duas é de conteúdo. A certidão de ônus resume os gravames vigentes, e por isso pode deixar de fora averbações que mudam o lance, como a existência de ação ou a locação com cláusula de vigência. O inteiro teor reproduz todos os atos, na ordem em que foram lançados, e permite recuar na cadeia dominial até a transcrição, quando o imóvel é antigo. O custo de cada uma segue a tabela de emolumentos do estado, e cartórios com emissão eletrônica entregam em horas. A conta que interessa é simples: a certidão custa uma fração do lance, e o vício não visto custa o lance inteiro. Para leilão, pede-se o inteiro teor atualizado, de preferência emitido na semana do lance, e a certidão de ônus fica como leitura complementar.

Em que cartório a matrícula se obtém em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, e quem decide o cancelamento dos ônus

A matrícula se obtém no cartório de registro de imóveis da circunscrição em que o imóvel está situado, e nos dois estados boa parte dos cartórios já emite a certidão em meio eletrônico.

Para quem arremata na região, dois pontos importam. O primeiro é territorial: cada circunscrição tem o seu cartório, e propriedade rural cortada por divisa de município pode ter mais de uma matrícula, cada uma com os seus próprios atos, de modo que ler uma e não a outra é ler metade do bem. Os emolumentos seguem tabela estadual, distinta em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso. O segundo é de competência: quem decide o cancelamento de penhora averbada por outra execução é o juízo daquela execução, e não o juízo do leilão nem o registrador; indisponibilidade lançada pela central nacional também depende de ordem específica. Para o arrematante de Dourados que compra área em município vizinho ou no estado ao lado, isso significa endereços e processos distintos para limpar a matrícula depois da carta.

Perguntas frequentes