Imóvel com usufruto averbado: dá para arrematar?

Nua-propriedade e usufruto: o que cada um é

O usufruto, pelos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil, é o direito real de usar a coisa e perceber seus frutos, temporário, em regra vitalício, que se constitui por doação com reserva, por testamento ou por contrato, e se averba na matrícula. O nu-proprietário é o dono sem o uso; o usufrutuário tem o uso e a renda sem a propriedade. A execução contra um não alcança o outro: a penhora recai sobre o direito do executado, e a arrematação transfere só esse direito. Na doação de pais para filhos com reserva de usufruto, tema de doação com reserva de usufruto, os filhos são nu-proprietários e os pais usufrutuários; execução contra um filho penhora a nua-propriedade dele, e execução contra o pai penhora o exercício do usufruto.

Arrematar a nua-propriedade

Quando o executado é nu-proprietário, o edital deve dizer que se aliena a nua-propriedade, e o usufrutuário deve ser intimado do leilão, pelo art. 889 do Código de Processo Civil, sob pena de ineficácia da arrematação perante ele. O arrematante adquire a propriedade gravada: registra a carta, mas não tem uso, posse nem renda até que o usufruto se extinga, pelas causas do art. 1.410 do Código Civil, em regra a morte do usufrutuário, a renúncia ou o termo. Não há imissão na posse contra o usufrutuário, que tem título. O valor do lance, portanto, desconta a expectativa: nua-propriedade de imóvel com usufrutuária de setenta anos vale muito menos que a propriedade plena, e a avaliação deve refletir isso; avaliação que ignora o usufruto é motivo de impugnação. A extinção se averba com a certidão de óbito e consolida a propriedade sem novo ato.

Arrematar quando o executado é o usufrutuário

O usufruto é inalienável, pelo art. 1.393 do Código Civil, mas o seu exercício pode ser cedido, e é isso que se penhora: os frutos, como o aluguel, ou o próprio exercício, pelo tempo que durar. A jurisprudência admite a penhora do exercício do usufruto e a sua alienação judicial, com o arrematante recebendo o direito de usar e fruir enquanto viver o usufrutuário executado. É aquisição de prazo incerto, e o lance a precifica. O nu-proprietário deve ser intimado, e tem interesse em arrematar ele mesmo o exercício, para consolidar o uso. Quando o usufruto foi constituído com cláusula de impenhorabilidade, como é comum na doação, a penhora do exercício é discutida, e o executado a alega. O tema das cláusulas está no artigo sobre as três cláusulas.

O que se arremata em cada caso

Erros comuns

• Arrematar nua-propriedade achando que vai morar no imóvel
• Não conferir se o usufrutuário foi intimado
• Aceitar avaliação que ignora o usufruto
• Tentar imissão na posse contra usufrutuário
• Ignorar cláusula de impenhorabilidade sobre o usufruto

Quanto custa arrematar a nua-propriedade, quanto tempo se espera e a distinção em relação à propriedade plena

A nua-propriedade de imóvel com usufruto averbado vale menos do que a propriedade plena, e o tempo de espera do arrematante é incerto, porque o usufruto vitalício só termina com a morte do usufrutuário.

A distinção entre as duas situações está no uso. Quem arremata a propriedade plena recebe posse, uso e renda. Quem arremata a nua-propriedade recebe a titularidade gravada: registra a carta, paga o imposto de transmissão e os emolumentos, assume os tributos do imóvel que a lei atribui ao proprietário, e não tem uso nem aluguel enquanto o usufruto durar. O custo, portanto, não é só o do lance: é o lance mais os encargos de manter um bem que ainda não rende. É isso que a avaliação precisa refletir, e laudo que ignora o usufruto é motivo de impugnação. Sobre o tempo, não há prazo definido quando o usufruto é vitalício; há termo apenas quando o instrumento o fixou, e a renúncia do usufrutuário é possível, mas depende dele.

Quem decide a intimação do usufrutuário, e onde a extinção se registra em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Quem decide sobre a intimação do usufrutuário e sobre os efeitos da arrematação é o juízo da execução, e a extinção do usufruto se registra na matrícula do imóvel.

A divisão de competências é clara. O juízo da execução determina a intimação do titular do direito real que não é o executado, e é dele que se pede a providência antes do leilão, porque a falta de intimação torna a arrematação ineficaz perante o usufrutuário. O cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem registra a carta e, depois, averba a extinção do usufruto, com a certidão de óbito, o instrumento de renúncia ou a prova do termo, consolidando a propriedade sem novo ato de transmissão. Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso os emolumentos seguem tabelas estaduais distintas, e imóvel rural com matrículas em circunscrições diferentes exige a averbação em cada uma. Para quem arremata na região de Dourados, conferir a intimação nos autos vem antes do lance.

Perguntas frequentes