Certidão de ônus reais: o que ela mostra e o que não mostra

O que a certidão informa

A certidão de ônus reais, emitida pelo cartório de registro de imóveis com base na Lei 6.015/1973, relaciona os direitos reais de garantia e as constrições vigentes sobre a matrícula: hipoteca, com credor e valor; penhora, com juízo e processo; alienação fiduciária, com credor; arresto e sequestro; usufruto, uso e habitação; servidões; e as indisponibilidades lançadas. Informa também o titular atual do domínio. Ela serve para saber, de uma vez, o que pesa sobre o bem hoje, e é o documento que os bancos e os compradores comuns pedem. Para quem arremata, ela responde à pergunta "o que vai me atrapalhar", mas não à pergunta "de onde veio este imóvel e o que aconteceu com ele", que a matrícula de inteiro teor responde, como mostra o artigo sobre matrícula de imóvel em leilão.

O que ela não mostra

Não mostra a cadeia dominial completa, que é onde se identifica o elo faltante. Não mostra averbações que o cartório não classifica como ônus, como a existência de ação, a averbação premonitória do art. 828 do Código de Processo Civil, a locação com cláusula de vigência ou a cláusula de inalienabilidade, dependendo da prática do cartório. Não mostra ônus cancelados, que às vezes importam para entender o histórico. Não mostra penhora ainda não registrada: a penhora existe desde o auto, e o registro do art. 844 do Código de Processo Civil é para eficácia contra terceiros, de modo que uma execução recente pode não aparecer. Não mostra débitos fiscais, condominiais nem ações contra o executado que não tenham chegado à matrícula. E envelhece: certidão de um mês atrás pode omitir a penhora de ontem. A certidão que se usa é a da semana do lance.

As certidões que completam a análise

A análise junta as sete. Cada uma responde a uma pergunta que a certidão de ônus não responde, e o parecer da due diligence de imóvel em leilão é a leitura cruzada delas.

Validade e data

A certidão de ônus não tem prazo legal de validade para leilão; a prática de mercado e dos cartórios adota trinta dias, e os bancos exigem certidão recente. Para arrematar, o critério é outro: a certidão precisa ser posterior ao último ato que poderia ter mudado a situação do bem, e como não se sabe quando uma penhora entra, pede-se a mais recente possível, emitida na semana do leilão. Cartórios com certidão eletrônica emitem em horas. O custo é pequeno diante do lance, e a diferença entre uma certidão de ontem e uma de dois meses atrás pode ser uma execução trabalhista de valor alto que só apareceria depois. O rito em que tudo isso se encaixa está em leilão de imóveis.

Erros comuns

• Tratar a certidão de ônus como se fosse a matrícula
• Usar certidão antiga
• Não tirar as certidões do executado nos distribuidores
• Esquecer a declaração do condomínio
• Em imóvel rural, ignorar CCIR e CAR

Como se pede a certidão, que requisitos o pedido exige e em que prazo ela chega

A certidão de ônus reais se pede ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, com o número da matrícula ou a descrição do imóvel, e em muitos cartórios sai no mesmo dia.

O pedido exige pouco: a identificação do imóvel, por número de matrícula, por endereço ou pela descrição, e o pagamento do emolumento. Quando não se tem o número, pede-se primeiro a busca por titular, que localiza as matrículas em nome daquela pessoa naquela circunscrição. Em imóvel rural, convém pedir junto o inteiro teor, porque é nele que aparecem as averbações de área e de reserva legal. Sobre o prazo, dois se confundem e são diferentes: o de emissão, que em cartório com atendimento eletrônico se conta em horas e, no balcão, em dias; e o de utilidade do documento, que para leilão é curto, porque penhora de outra execução pode ser registrada a qualquer momento. É por isso que a certidão que instrui o lance é a da semana do leilão, e não a que já estava na pasta.

Quanto custa cada certidão, e a diferença entre pedir no balcão ou pela central eletrônica

Cada certidão custa o emolumento fixado na tabela do estado, e a diferença entre pedir no balcão do cartório ou pela central eletrônica está no prazo e na comodidade, não no conteúdo.

O documento é o mesmo nas duas vias, com a mesma fé pública. No balcão, paga-se o emolumento diretamente ao cartório e retira-se no prazo do serviço. Pela central eletrônica dos registradores, soma-se uma taxa de intermediação e a certidão chega assinada digitalmente, em geral mais rápido, o que importa quando o leilão é na mesma semana. Quem analisa um imóvel em leilão não pede uma certidão, e sim um conjunto: inteiro teor da matrícula, negativas fiscais, declaração do condomínio, distribuidores cíveis, federais e trabalhistas do executado e, no rural, CCIR e cadastro ambiental. Somadas, essas peças custam uma fração do lance, e é essa comparação que decide a questão: a análise é a parte barata do negócio.

Em que cartório se pede em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, e quem responde por erro na certidão

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a certidão se pede ao cartório da circunscrição em que o imóvel está situado, e quem responde pelo erro no documento é o próprio registrador.

Há duas consequências práticas. A primeira é territorial: o cartório competente é o da circunscrição do bem, e área rural cortada por divisa de município pode ter matrículas em cartórios diferentes, cada um com a sua certidão, com emolumentos de tabelas estaduais distintas nos dois estados. A segunda é de responsabilidade: o registrador responde pelos atos que pratica, e certidão que omite ônus vigente é falha imputável a ele, o que não devolve ao arrematante o tempo perdido, mas abre discussão própria. O que a certidão não alcança continua fora do cartório: débito fiscal se confere com o município ou com a Receita Federal, cota de condomínio com a administradora, e execução ainda não registrada com os distribuidores do fórum. Para quem arremata na região de Dourados, esse conjunto se monta por circunscrição, bem a bem.

Perguntas frequentes