Carta de arrematação de imóvel rural

No imóvel rural, o registro da carta costuma travar por exigência de georreferenciamento e certificação da área, cobrada pelo cartório na transferência. Levantar isso antes do lance evita o cenário mais frustrante do leilão rural: pagar, receber a carta e não conseguir registrar.

Quando a carta é expedida

O auto de arrematação é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro logo após o leilão, e a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável, pelo art. 903 do Código de Processo Civil. O mesmo artigo abre dez dias para o executado ou interessados alegarem invalidade, ineficácia ou resolução; passado o prazo sem alegação, ou rejeitada a alegação, o juiz manda expedir a carta. Se o pagamento foi parcelado, a carta sai com a anotação da garantia sobre o imóvel. O art. 901 do Código de Processo Civil exige que a carta contenha a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto de arrematação e a prova de quitação do ITBI. Entre o leilão e a carta costumam passar semanas; entre a carta e o registro, o tempo do cartório. A conta desse prazo entra no cálculo de quem arremata, e o rito completo está em leilão de imóveis.

ITBI antes da carta

A arrematação é aquisição onerosa e paga ITBI ao município do imóvel. A base de cálculo é o valor da arrematação, e não o venal nem o da avaliação, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, embora alguns municípios tentem cobrar sobre o venal quando este é maior, o que se impugna. O recolhimento é condição para a expedição da carta, pelo art. 901, § 2º do Código de Processo Civil, e por isso ocorre antes do registro. Não há imunidade nem isenção pela natureza judicial da aquisição. A comissão do leiloeiro, em geral de cinco por cento, e as custas de expedição são pagas separadamente. O custo completo está no artigo sobre o custo real de arrematar.

Registro na matrícula e cancelamento dos ônus

A carta é registrada no cartório de registro de imóveis da situação do bem, como ato de transmissão previsto na art. 167 do Lei 6.015/1973. O registrador examina a carta como examina qualquer título: descrição compatível com a matrícula, ITBI pago, assinaturas. No mesmo pedido, requer-se o cancelamento dos ônus que a arrematação extinguiu: a penhora da própria execução e as demais penhoras, e a hipoteca cujo credor foi intimado e se satisfaz no preço. O cancelamento depende de ordem no processo, que a carta ou mandado próprio veicula. Ônus que não se extinguem pela arrematação, como indisponibilidade decretada por outro juízo ou hipoteca de credor não intimado, exigem providência própria e são o objeto de regularização de imóvel arrematado.

Carta, posse e revenda

A carta transfere a propriedade; a posse é outra coisa. O executado que continua no imóvel sai por ordem de imissão na posse nos próprios autos, e o terceiro por ação própria, tema de imissão na posse. O arrematante que quer revender precisa da carta registrada, dos ônus cancelados e, idealmente, do imóvel desocupado: comprador com financiamento não aceita matrícula com penhora pendente. Quem arremata para revender conta o tempo da carta, do registro, do cancelamento e da posse antes de anunciar o imóvel. O leilão extrajudicial não tem carta: o título é a escritura ou o auto do leilão, e o rito está em leilão extrajudicial.

Do lance ao registro

A sequência abaixo segue o Código de Processo Civil: o auto de arrematação torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável pelo artigo 903, e o prazo de dez dias para alegar vício vem do §2º do mesmo artigo, contado do aperfeiçoamento.

Qual o prazo para registrar a carta de arrematação

A carta de arrematação não tem prazo legal de registro, e é justamente por isso que ela costuma ficar parada. O que corre são outros prazos que dependem dela: enquanto a carta não está registrada, o arrematante não é proprietário, não pode dar o imóvel rural em garantia, não pode vendê-lo e não consegue atualizar os cadastros do INCRA e da Receita Federal. A carta só é expedida depois de pago o preço e cumpridas as condições do edital, e a invalidação da arrematação por vício tem prazo curto, de dez dias contados do auto. Quem deixa a carta na gaveta por uma safra descobre a pendência cadastral quando vai buscar custeio.

Quanto custa registrar a carta de arrematação de imóvel rural

O custo de registrar a carta de arrematação tem três parcelas, e a primeira é a menor. Os emolumentos do Registro de Imóveis seguem a tabela do estado e variam com o valor do bem. O ITBI é devido ao município sobre o valor da arrematação, e sem a guia quitada o cartório não pratica o ato. E há o custo técnico, que no imóvel rural é o que mais pesa: quando o cartório exige o georreferenciamento certificado pelo INCRA para a transferência, entra o levantamento topográfico, que varia com a área e com o relevo. Somar as três antes do lance é o que evita arrematar e não conseguir registrar.

Carta de arrematação, escritura ou adjudicação

Três títulos diferentes transferem a propriedade e não se confundem. A carta de arrematação é o título do arrematante em leilão judicial, expedida pelo juízo da execução. A escritura pública é o título da compra e venda comum, lavrada em tabelionato de notas. A carta de adjudicação é o título do credor que fica com o bem em pagamento do próprio crédito, sem leilão. Os três se registram no mesmo lugar, o Registro de Imóveis da situação do imóvel, e produzem o mesmo efeito na matrícula; o que muda é a origem e o que se discute depois.

Quem expede e quem registra a carta

A carta de arrematação é expedida pelo juízo da execução em que o leilão aconteceu, depois de pago o preço e assinado o auto. O registro é ato do Registro de Imóveis da situação do imóvel, e é ali que as exigências aparecem: guia de ITBI, qualificação completa do arrematante, descrição do imóvel compatível com a matrícula e, no rural, a área certificada pelo INCRA. Arrematante de fazenda situada em município diverso do seu domicílio lida com dois lugares distintos, o juízo da execução e o cartório do imóvel, e a comunicação entre eles é dele.

A carta de arrematação de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e Mato Grosso

A carta de arrematação de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso trava com frequência na mesma exigência: a certificação da área junto ao INCRA. Fazendas antigas, com matrícula descrita por confrontações e sem georreferenciamento, chegam ao leilão do jeito que estão, e a pendência só aparece quando o arrematante leva a carta ao cartório. Some-se o volume de execuções do ciclo atual, com a inadimplência do crédito rural em alta na região, e o resultado é um número crescente de arrematações pagas e não registradas. A verificação antes do lance está em due diligence de imóvel rural em leilão.

Erros comuns

• Considerar-se dono antes do registro da carta
• Pagar ITBI sobre o valor venal sem impugnar quando ele supera a arrematação
• Registrar a carta e esquecer de pedir o cancelamento dos ônus
• Anunciar o imóvel para revenda com penhora ainda na matrícula
• Não conferir a descrição da carta com a matrícula antes de levar ao cartório

Como o escritório atua

Acompanha o prazo do artigo 903, requer a expedição da carta, orienta o ITBI, apresenta a carta ao registro com o pedido de cancelamento dos ônus e trata das pendências que a arrematação não extinguiu.

Perguntas frequentes