Consolidação da propriedade em imóvel rural: as diferenças de procedimento

O que o cartório exige a mais

A averbação da consolidação e, depois, o registro da venda em leilão são atos de transmissão de imóvel rural, e a Lei 6.015/1973, artigo 176 exige, para eles, o georreferenciamento certificado pelo INCRA, conforme o cronograma por área. Se a matrícula não o tem, o credor precisa providenciá-lo para consolidar, o que atrasa o procedimento em meses e é frequentemente esquecido nos contratos. A Lei 5.868/1972 exige o CCIR, e a art. 21 da Lei 9.393/1996 a prova de quitação do ITR dos últimos cinco anos. O CAR, da Lei 12.651/2012, não é exigido para o registro, mas o imóvel sem CAR ou com reserva legal irregular vale menos e trava o crédito do adquirente. A situação registral é a mesma que a regularização de imóvel rural resolve, e o credor que a ignora ao contratar descobre na hora de executar. O rito geral está em consolidação da propriedade.

Safra, benfeitorias e quem está na terra

Consolidada a propriedade, a fazenda é do credor, mas a safra plantada pode não ser: pode ter sido vendida por CPR, penhorada em execução de outro credor ou pertencer ao arrendatário. O credor que consolida no meio do ciclo produtivo enfrenta a discussão sobre quem colhe, e a jurisprudência tende a proteger o ciclo em curso. As benfeitorias integram o imóvel e o seu valor de leilão, e o devedor as recebe no saldo, pelo artigo 27. O arrendatário com contrato agrário registrado, regido pelo Decreto 59.566/1966, permanece até o fim do prazo ou do ciclo, e o adquirente o recebe como ocupante com título; a reintegração de posse do artigo 30 alcança o devedor, não o arrendatário regular. A pequena propriedade rural trabalhada pela família tem a impenhorabilidade da art. 5º, XXVI da Constituição Federal, que a jurisprudência discute quanto à alienação fiduciária voluntária: o devedor que a deu em garantia tem defesa mais difícil, mas não impossível.

A Lei do Agro e as garantias rurais

A Lei 13.986/2020 criou instrumentos que aparecem na matrícula rural e mudam a leitura: o patrimônio rural em afetação, pelo qual o produtor destaca parte do imóvel para garantir operações específicas, com regime próprio de execução; a Cédula Imobiliária Rural, título que embute a alienação fiduciária do imóvel afetado e cuja execução segue rito próprio, com consolidação e leilão; e regras sobre o fundo garantidor e o registro eletrônico. O credor de CIR consolida a propriedade da fração afetada, e não da fazenda inteira; o arrematante verifica a área afetada, a certificação dela e a existência de outras afetações. A conjugação dessas figuras com a alienação fiduciária comum e com o recarregamento da Lei 14.711 produz matrículas rurais que exigem leitura profissional, tema de garantias do crédito rural.

Os prazos da consolidação em imóvel rural, e quando o cartório atrasa

Os prazos legais da consolidação em imóvel rural são os mesmos do urbano: quinze dias para o devedor purgar a mora depois de intimado, pelo artigo 26, e, averbada a consolidação, trinta dias para o primeiro leilão e quinze para o segundo, pelo art. 27 da Lei 9.514/1997. O que muda na fazenda é o tempo que o procedimento leva para chegar a esses marcos. Matrícula sem georreferenciamento certificado trava a averbação até que planta, memorial e certificação no INCRA saiam, o que se conta em meses; CCIR irregular e ITR sem quitação produzem exigência do cartório antes do registro. Para o devedor, esse intervalo é o tempo real que ele tem para purgar, negociar ou exercer a preferência de recompra. Para quem pretende arrematar, é o tempo de conferir cadastro, área e situação ambiental, e de perguntar quem está na terra e de quem é a safra em curso.

Urbano e rural na consolidação

Erros comuns

• Credor contratar alienação fiduciária de fazenda sem georreferenciamento e não conseguir consolidar
• Consolidar no meio da safra sem definir quem colhe
• Tentar reintegração contra arrendatário com contrato registrado
• Arrematante não verificar se a garantia é sobre fração afetada
• Ignorar CCIR, CAR e ITR depois da consolidação

Perguntas frequentes