Primeiro e segundo leilão na alienação fiduciária: prazos e valor mínimo

Trinta dias, depois quinze. No primeiro, o mínimo é o valor do imóvel. No segundo, é a dívida. Se ninguém cobrir a dívida, ela acaba, e o credor fica com o bem.

Consolidada a propriedade, o credor promove o primeiro leilão em até trinta dias, com lance mínimo igual ao valor do imóvel fixado no contrato. Sem lance, o segundo ocorre nos quinze dias seguintes, e aceita o maior lance que cubra a dívida, encargos, despesas, seguros, tributos e condomínio.

O primeiro leilão

O art. 27 do Lei 9.514/1997 determina que, consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promova público leilão para a alienação do imóvel no prazo de trinta dias contados da averbação da consolidação. O lance mínimo do primeiro leilão é o valor do imóvel fixado pelas partes no contrato, para efeito de venda em leilão, como exige o art. 24, VI do Lei 9.514/1997, ou o valor atualizado conforme o contrato dispuser. Esse valor costuma ser o da avaliação na contratação, e pode estar defasado para cima ou para baixo em relação ao mercado; a Lei 13.465/2017 passou a admitir que o contrato preveja a atualização. Se houver lance igual ou superior, o imóvel é vendido e o saldo apurado. As datas devem ser comunicadas ao devedor, pelo parágrafo segundo-A, e o rito completo está em leilão extrajudicial.

O segundo leilão e o valor da dívida

Não havendo lance no primeiro, o art. 27, § 2º do Lei 9.514/1997 manda realizar o segundo nos quinze dias seguintes, e nele aceita-se o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. É a soma que o credor precisa recuperar; tudo o que exceder é do devedor. O parágrafo segundo-B garante ao devedor a preferência para adquirir o imóvel por esse mesmo valor até a data do segundo leilão, tema do artigo sobre preferência de recompra. Para quem arremata, o segundo leilão é onde o preço cai ao valor da dívida, que em imóvel financiado há anos pode ser bem inferior ao mercado; por isso os leilões extrajudiciais atraem investidores.

Sem lance: a dívida acaba

Se no segundo leilão o maior lance não alcançar o valor da dívida e despesas, o art. 27, § 5º do Lei 9.514/1997, com a redação da Lei 13.465/2017, considera extinta a dívida e exonera o credor da obrigação de restituir qualquer saldo: o credor fica com o imóvel e nada mais pode cobrar do devedor, nem o devedor nada recebe. É a regra que dá ao sistema o seu equilíbrio: o credor assume o risco de o imóvel valer menos que a dívida. Com lance, o parágrafo quarto obriga o credor a entregar ao devedor, em cinco dias, o que sobrar depois de descontar a dívida e as despesas, e o parágrafo sexto formaliza a quitação recíproca. O tema do saldo está no artigo sobre saldo remanescente. O adquirente registra o título e tem a reintegração de posse do artigo 30.

Os dois leilões

Ponto	Primeiro leilão	Segundo leilão
Prazo	Até 30 dias da consolidação	Até 15 dias após o primeiro
Lance mínimo	Valor do imóvel fixado no contrato	Dívida + despesas + seguros + tributos + condomínio
Preferência do devedor	Sim, pelo valor da dívida e encargos	Sim, até a data dele
Sem lance	Vai ao segundo	Dívida extinta; imóvel com o credor
Com lance	Saldo ao devedor em 5 dias	Idem
Comunicação ao devedor	Obrigatória (§ 2º-A)	Obrigatória (§ 2º-A)

Erros comuns

Credor realizar o leilão fora do prazo ou sem comunicar as datas
Devedor não conferir o valor do imóvel fixado no contrato
Devedor perder a data do segundo leilão para a preferência
Arrematante não verificar a regularidade da consolidação antes do lance
Devedor não cobrar o saldo em cinco dias

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do contrato, da matrícula e do procedimento no cartório, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Leitura relacionada

Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Qual o lance mínimo no primeiro leilão?

O valor do imóvel fixado no contrato para venda em leilão, ou atualizado conforme o contrato, pelo artigo 24, VI, e 27 da Lei 9.514.

E no segundo?

O maior lance que cubra a dívida, despesas, seguros, tributos e condomínio, pelo § 2º do artigo 27.

O que acontece se ninguém der lance no segundo?

A dívida se extingue e o credor fica com o imóvel, sem dever saldo nem poder cobrar diferença, pelo § 5º.

Preciso ser avisado das datas?

Sim. O § 2º-A obriga o credor a comunicar ao devedor as datas, horários e locais dos leilões.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

Continue

Análise jurídica do caso

Descreva a situação e a equipe da CFH faz a primeira leitura do cenário, do passivo e das garantias envolvidas.

Solicitar análise do caso Página de contato