Taxa de ocupação após a consolidação: o que o devedor passa a dever

O que a lei diz

O art. 37-A da Lei 9.514/1997 dispõe que o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do artigo 24, isto é, o valor do imóvel fixado no contrato para venda em leilão, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse. A regra existe porque, consolidada a propriedade, o devedor ocupa bem alheio, e a taxa é a contrapartida do uso. A Lei 13.465/2017 alterou o dispositivo para fixar o marco na consolidação, e não na alienação, o que ampliou o período. O rito está em leilão extrajudicial.

Base de cálculo e período

A base é o valor do imóvel fixado no contrato para o leilão, que pode estar defasado; há decisões que aplicam o valor atualizado e outras que se atêm ao contratual, e alguns tribunais reduzem a taxa quando o resultado é desproporcional ao aluguel de mercado, com fundamento na vedação do enriquecimento sem causa. O período corre da consolidação até a imissão na posse do credor ou do adquirente, o que inclui o tempo dos leilões e o da reintegração. Um imóvel de quinhentos mil reais gera cinco mil por mês; dez meses entre a consolidação e a desocupação são cinquenta mil, descontados do saldo que o devedor receberia ou cobrados dele se não houver saldo. É a conta que decide, para o devedor, se compensa resistir à desocupação, e ela é feita junto com a análise da consolidação da propriedade.

Quem cobra e como o devedor se defende

A taxa é devida ao credor fiduciário enquanto ele for proprietário, e ao adquirente do leilão a partir da aquisição, que sucede o credor nesse direito. É cobrada por dedução no saldo do leilão, pelo artigo 27, ou em ação própria, e alguns tribunais a admitem como pedido na própria reintegração de posse do artigo 30. O devedor se defende em três frentes: a nulidade da consolidação, que faz cair a taxa junto, tema do artigo sobre intimação do devedor; a base de cálculo, quando desproporcional ao mercado; e o marco final, quando o credor demorou para pedir a imissão e o devedor demonstra que não obstou a desocupação. Quem exerce a preferência de recompra paga a taxa até a reaquisição, o que integra o valor da preferência. O saldo está no artigo sobre saldo remanescente.

A taxa em números

Os valores são ilustrativos, sobre a base contratual, sem atualização nem redução judicial. Servem para mostrar que a taxa costuma superar o aluguel de mercado e que o tempo de permanência é a variável mais cara para o devedor.

Erros comuns

• Devedor resistir à desocupação sem calcular a taxa
• Credor cobrar sobre valor atualizado sem previsão contratual
• Não deduzir a taxa do saldo antes de discuti-lo
• Devedor não alegar a desproporção com o aluguel de mercado
• Adquirente não cobrar a taxa do período posterior à aquisição

Perguntas frequentes