O que o Marco Legal das Garantias mudou para quem arremata

As cinco mudanças que interessam ao leilão

Mais leilões, fora do Judiciário

A execução extrajudicial da hipoteca, criada pela Lei 14.711/2023, leva a leilão, em meses e sem juiz, imóveis que antes só chegavam ao leilão judicial depois de anos: fazendas hipotecadas a bancos, galpões e sedes de empresas, imóveis dados em garantia de cédulas de crédito. O arrematante ganha oferta e perde a proteção que o processo judicial dava: não há juiz que tenha verificado a intimação, a avaliação e a regularidade, e a verificação passa a ser dele. Vício na intimação do devedor anula a venda, como na alienação fiduciária, e a due diligence inclui a certidão do procedimento no cartório. O rito está no artigo sobre execução extrajudicial de hipoteca, e o serviço de verificação em due diligence de imóvel em leilão.

Garantias em camadas na matrícula

A alienação fiduciária superveniente e a extensão da garantia produzem matrículas mais complexas. Um imóvel pode ter alienação fiduciária a um banco e, sobre a propriedade resolúvel, uma segunda alienação fiduciária a outro credor, cuja eficácia depende da extinção da primeira; e a dívida garantida pode ter sido "recarregada" com novas operações, de modo que o valor a cobrir no leilão é maior que o do contrato que consta da matrícula. Para quem arremata, isso muda o cálculo do segundo leilão, cujo mínimo é a dívida, e a leitura dos ônus: um credor que não foi considerado pode tornar a arrematação ineficaz perante ele. Os dois institutos estão nos artigos sobre alienação fiduciária superveniente e recarregamento de garantia.

Quem executa pode não ser o credor

O agente de garantia, incluído no Código Civil pela lei, é o terceiro que, nomeado pelos credores de uma operação com vários financiadores, registra a garantia em seu nome e a executa em benefício de todos. Para o arrematante, significa que a matrícula pode indicar como credor fiduciário ou hipotecário uma pessoa que não é quem emprestou, e que o requerimento de consolidação e o leilão são promovidos por ela. A regularidade da nomeação e dos poderes do agente passa a ser item de verificação, tema do artigo sobre agente de garantia. Por fim, a revogação do Decreto-Lei 70/1966 encerrou o rito antigo do Sistema Financeiro da Habitação, tratada em Decreto-Lei 70 revogado.

O prazo entre o atraso e o leilão, e o custo de examinar na pressa

O Marco Legal das Garantias encurtou o caminho entre o atraso e o leilão, e é esse prazo que muda a conta de quem arremata. Na hipoteca executada no registro de imóveis, o devedor é intimado a pagar em quinze dias e, não pagando, o imóvel vai a leilão sem processo: o percurso que em juízo levava anos passa a ser contado em meses. Na alienação fiduciária o rito já era curto, com quinze dias para purgar a mora e leilões em trinta e em quinze dias depois da consolidação, pelo art. 27 da Lei 9.514/1997. Para o arrematante, o efeito tem dois lados: aparecem mais imóveis, e sobra menos tempo para ler a matrícula, o contrato e a certidão do procedimento. Exame feito na véspera do leilão custa de duas formas, no honorário de urgência e no risco que o desconto do lance não cobre. A verificação começa quando o edital sai, não no dia do lance.

Erros comuns

• Tratar o leilão extrajudicial de hipoteca com a mesma confiança do judicial
• Ler só o primeiro credor fiduciário da matrícula
• Calcular o segundo leilão pela dívida do contrato original, sem o recarregamento
• Não verificar os poderes do agente de garantia
• Aplicar o Decreto-Lei 70 a execução iniciada depois da revogação

Perguntas frequentes