Decreto-Lei 70/1966 revogado: o que muda para quem tem hipoteca antiga

O que o decreto era

O Decreto-Lei 70/1966 foi editado no regime militar para dar ao Sistema Financeiro da Habitação uma execução rápida: o credor, por meio de um agente fiduciário, notificava o devedor para purgar a mora e, não purgada, promovia leilão do imóvel, sem processo. O rito foi atacado durante décadas por ofensa ao devido processo legal, e o Supremo Tribunal Federal o considerou constitucional em repercussão geral, no Tema 249, por entender que o devedor podia recorrer ao Judiciário a qualquer momento. Na prática, ele valia só para financiamentos habitacionais com hipoteca, universo que a alienação fiduciária da Lei 9.514/1997 foi substituindo desde 1997. Quando a Lei 14.711/2023 criou a execução extrajudicial da hipoteca em geral, o decreto ficou sem função e foi expressamente revogado.

O que acontece com o que já existia

A revogação não apaga o passado. Execuções pelo Decreto-Lei 70 iniciadas antes da vigência da Lei 14.711 continuam pelo rito em que começaram, porque os atos processuais e procedimentais se regem pela lei do tempo em que praticados; leilões já realizados e adjudicações já consumadas permanecem válidos, e a discussão sobre eles segue sendo a de vícios do próprio procedimento, como a notificação irregular, que a jurisprudência sempre exigiu pessoal. Contratos de hipoteca anteriores, que previam a execução pelo decreto, não migram automaticamente para o rito novo: sem cláusula que preveja a execução extrajudicial da Lei 14.711, a hipoteca se executa em juízo, pelo CPC. O credor pode propor aditamento para incluir o rito novo, e o devedor pode recusá-lo. As diferenças entre os ritos estão no artigo sobre execução extrajudicial de hipoteca.

Para o devedor e para quem arrematou

O devedor com hipoteca antiga do SFH ganhou tempo: sem execução iniciada e sem cláusula nova, o credor precisa do processo judicial, com penhora, avaliação e as defesas do CPC, tratadas em penhora de imóvel. O devedor com execução em curso pelo decreto continua nela, e as defesas são as de sempre: notificação pessoal, valor da dívida, regularidade do leilão. Quem arrematou pelo rito antigo tem título válido, registrável, e responde só pelos vícios do procedimento específico; quem pretende arrematar em execução iniciada antes da revogação e ainda em curso verifica se ela era mesmo do decreto e se cumpriu os requisitos dele. O rito extrajudicial que substituiu o decreto para as hipotecas em geral, e o da alienação fiduciária, que o substituiu na habitação, estão em leilão extrajudicial.

Antes e depois da revogação

Quando a revogação dá tempo ao devedor, e o prazo para discutir leilão antigo

A revogação do Decreto-Lei 70/1966 dá tempo a um grupo específico: quem tem hipoteca antiga do Sistema Financeiro da Habitação, sem execução iniciada e sem cláusula do rito novo. Para esse devedor, a cobrança passa a depender do processo judicial, com citação, penhora, avaliação e as defesas do CPC, o que se mede em anos, e não nos dias de um procedimento de cartório. Quem já está em execução pelo decreto não ganha prazo nenhum: o procedimento segue no rito em que começou, e as defesas continuam sendo a notificação pessoal, o valor da dívida e a regularidade do leilão. Para discutir leilão antigo já consumado, o prazo depende do vício alegado e do instrumento escolhido, e se conta do ato ou da ciência dele conforme o caso; a revogação, por si, não reabre nada. Por isso a primeira providência é datar o procedimento: a data de início define o rito, e o rito define o tempo que cada lado tem.

Erros comuns

• Supor que a revogação anulou execuções e leilões antigos
• Credor tentar o rito novo em contrato antigo sem aditamento
• Devedor assinar aditamento que inclui o rito extrajudicial sem avaliar o risco
• Confundir o rito do decreto com o da alienação fiduciária
• Arrematante não verificar a data de início da execução em curso

Perguntas frequentes