Leilão de imóvel rural: o que muda em relação ao urbano

O que o registro da carta exige

A transmissão de imóvel rural exige georreferenciamento certificado pelo INCRA, pela Lei 6.015/1973, artigo 176, conforme o cronograma por área. Se a matrícula não o tem, o arrematante precisa providenciá-lo antes de registrar a carta, com custo proporcional à área e prazo de meses. A Lei 5.868/1972 exige o CCIR para qualquer ato de transmissão, e a art. 21 da Lei 9.393/1996 exige a prova de quitação do ITR dos últimos cinco anos para o registro, embora, na arrematação judicial, os tributos se sub-roguem no preço pelo Tema 1.134 do STJ, o que se demonstra ao cartório. O CAR, da Lei 12.651/2012, não é exigido para o registro, mas condiciona crédito e regularização ambiental, e sua ausência é passivo. A conferência desses itens integra a due diligence de imóvel em leilão, e o caminho de cada um está em regularização de imóvel rural.

Fração mínima, área e benfeitorias

A penhora pode recair sobre parte do imóvel rural, mas a arrematação de parte só se registra se a área resultante respeitar a fração mínima de parcelamento, pelo art. 8º da Lei 5.868/1972. Fora disso, a alienação é do todo, com reserva da quota do coproprietário no preço, pelo art. 843 do Código de Processo Civil. A área do edital é a da matrícula, e a matrícula rural frequentemente diverge da área medida; o georreferenciamento pode revelar imóvel menor, ou sobreposição com o vizinho. As benfeitorias, como silos, currais, cercas, casa e irrigação, integram o imóvel e o lance, salvo se o edital as excluir; a safra pendente, porém, pode ter sido penhorada em separado, vendida antecipadamente por CPR ou pertencer ao arrendatário, e o edital e os autos dizem de quem é. Arrematar a fazenda não é arrematar a soja que está nela.

Arrendatário, pequena propriedade e crédito

Se a fazenda está arrendada, o contrato é agrário, regido pelo Estatuto da Terra, com prazo mínimo e direito de preferência do arrendatário na venda, pelo art. 92 do Estatuto da Terra; a aplicação da preferência à hasta pública é discutida, mas o arrendatário com contrato registrado tem, no mínimo, o direito de terminar o ciclo produtivo, e o arrematante o recebe como ocupante com título. A pequena propriedade rural trabalhada pela família é impenhorável pela art. 5º, XXVI da Constituição Federal, e a penhora sobre ela é vício que o executado pode alegar a qualquer tempo, o que expõe a arrematação; o arrematante verifica a área em módulos fiscais e a exploração familiar antes. Por fim, o crédito rural e as garantias sobre a terra, como hipoteca cedular, exigem intimação do credor, pelo art. 889 do Código de Processo Civil, sob pena de ineficácia. O rito geral está em leilão de imóveis.

Urbano e rural, lado a lado

Erros comuns

Os erros que mais custam em leilão de imóvel rural são de verificação: o que não foi conferido na matrícula e nos cadastros reaparece no cartório, depois da carta.

• Arrematar sem georreferenciamento e descobrir o custo no cartório
• Contar com a safra que está plantada
• Ignorar o arrendatário com contrato registrado
• Não verificar se a área é pequena propriedade familiar impenhorável
• Não conferir CCIR e CAR

Que requisitos o arrematante de imóvel rural precisa cumprir depois da carta, e em que prazo

Depois da carta, o arrematante de imóvel rural precisa levá-la a registro, e para isso reunir os cadastros do bem, o georreferenciamento certificado e a prova da situação do imposto territorial.

A sequência de requisitos é esta. Primeiro, a qualificação do título no cartório da circunscrição do imóvel, que confere a descrição da área e os cadastros. Segundo, a certificação do georreferenciamento no INCRA, quando a matrícula ainda não a tem, com custo proporcional à área e prazo que se conta em meses, e não em dias. Terceiro, a atualização do CCIR e do cadastro fiscal do imóvel em nome do novo proprietário, mais o cadastro ambiental, que não é exigido para o registro, mas condiciona crédito e regularização depois. Quanto aos prazos, o único que o arrematante controla é o do próprio protocolo, e o atraso só aumenta a exposição do bem; os demais dependem do órgão e do cartório, e é por isso que a conta do leilão rural inclui tempo, e não apenas dinheiro.

Quanto custa regularizar a fazenda arrematada, e quem decide cada etapa

Regularizar a fazenda arrematada custa o imposto de transmissão, os emolumentos do registro, o levantamento topográfico com certificação e, quando há ocupante, o tempo da desocupação.

A conta se divide por destinatário, e isso responde também a quem decide cada etapa. O município recebe o imposto de transmissão e decide o reconhecimento das imunidades que a lei municipal previr. O cartório da circunscrição cobra os emolumentos e decide a qualificação do título, podendo devolvê-lo por divergência de descrição. O INCRA decide a certificação do georreferenciamento, apresentada por profissional credenciado contratado pelo arrematante. O juízo do leilão decide a imissão na posse e os pedidos de cancelamento de ônus, e o juízo de outra execução decide o cancelamento da penhora que ele mesmo averbou. Nenhuma dessas etapas é opcional, e todas elas se estimam antes do lance, porque é o lance somado a elas que forma o custo real da fazenda.

Leilão de fazenda em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso: o que observar

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, o leilão de fazenda exige olhar três coisas que o imóvel urbano não tem: a área medida, a fração mínima do município e a situação da safra.

A área medida vem antes de tudo, porque matrícula descrita por confrontações antigas costuma divergir do que o georreferenciamento revela, inclusive com sobreposição com o vizinho, e a certificação tramita na superintendência do INCRA do estado da fazenda. A fração mínima é fixada pelo INCRA por município e decide se é possível arrematar parte da área ou somente o todo. A safra pendente pode ter sido penhorada em separado, vendida antecipadamente por cédula de produto rural ou pertencer ao arrendatário, e isso se lê no edital e nos autos. Soma-se a geografia: propriedade cortada por divisa de município tem matrículas em cartórios distintos, com tabelas de emolumentos estaduais diferentes nos dois estados. Para quem arremata na região de Dourados, a verificação se faz matrícula por matrícula antes do lance.

Perguntas frequentes