Fração mínima de parcelamento e módulo rural: o que impedem

Módulo rural e fração mínima: dois conceitos

O módulo rural vem do art. 4º do Estatuto da Terra, que o define como a área de terra que, explorada pela família, lhe garante a subsistência e o progresso social e econômico. Varia por região e por tipo de exploração. A fração mínima de parcelamento veio depois, com a art. 8º da Lei 5.868/1972, que a define, para fins de desmembramento, como a menor área em que o imóvel pode ser dividido. O INCRA fixa a fração por município, tomando por base o módulo de exploração hortigranjeira da zona típica do município ou o módulo rural, conforme o caso. Há ainda o módulo fiscal, usado para classificar o imóvel como pequena, média ou grande propriedade e para o ITR, que não deve ser confundido com os dois anteriores. Os três constam do CCIR do imóvel e da tabela do INCRA para o município.

O que a lei proíbe

O art. 65 do Estatuto da Terra dispõe que o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. O art. 8º da Lei 5.868/1972 proíbe o desmembramento de imóvel rural que resulte em área inferior à fração mínima, e o cartório de registro de imóveis não registra escritura, formal de partilha ou ato societário que produza esse resultado. A regra alcança a partilha entre herdeiros: uma fazenda de sessenta hectares num município com fração mínima de vinte não pode ser dividida entre quatro filhos em matrículas próprias. O que a lei admite é o condomínio, em que cada herdeiro tem fração ideal de todo o imóvel, sem área demarcada, o que é a receita do conflito que a sucessão na atividade rural evita.

As exceções

A lei admite desmembramento abaixo da fração mínima em situações taxativas, previstas no art. 8º da Lei 5.868/1972 e no seu regulamento: anexação da área a imóvel confrontante, de modo que o resultado não seja inferior à fração; desmembramento para fins de utilidade pública ou interesse social, como estradas e desapropriações; desmembramento de área destinada a atividade não agrícola, como indústria, comércio ou loteamento urbano, com autorização do órgão competente; e a regularização fundiária prevista em lei específica. A jurisprudência tem sido rigorosa com tentativas de contornar a regra por venda de fração ideal seguida de demarcação de fato. O cartório exige a certidão do INCRA e a prova da exceção. Fora dessas hipóteses, a divisão não se registra, e a família fica com a matrícula única e o condomínio.

Por que a holding rural transmite quotas

Se a terra não pode ser dividida, a sucessão precisa transmitir outra coisa. A holding rural recebe a fazenda por integralização e distribui quotas aos herdeiros; a matrícula continua uma, o titular é a sociedade, e o que se divide é a participação. A produção fica com quem produz, por arrendamento agrário, e a renda dos demais vem do arrendamento e dos lucros. O condomínio, que a lei permite e a prática mostra ser paralisante, é substituído por sociedade com contrato social e acordo de sócios. Para a holding funcionar, o imóvel precisa estar com georreferenciamento certificado e cadastros em dia, exigências da Lei 6.015/1973, artigo 176 e da Lei 5.868/1972, tratadas em regularização de imóvel rural.

Os três módulos

Erros comuns

• Prometer aos herdeiros uma parte demarcada da fazenda que a lei não deixa registrar
• Confundir módulo fiscal com fração mínima de parcelamento
• Vender fração ideal com demarcação de fato e descobrir a nulidade
• Deixar a fazenda em condomínio por gerações
• Tentar a partilha física sem certidão do INCRA

Que requisitos o desmembramento precisa cumprir, e como se pede a certidão do INCRA

O desmembramento de imóvel rural só se registra se cada área resultante alcançar a fração mínima de parcelamento do município, ou se o caso estiver em uma das exceções que a lei enumera.

Os requisitos se verificam em três documentos. O CCIR do imóvel, que traz os módulos e a fração do município. A certidão do INCRA, que o cartório exige no ato e que se pede ao órgão com os dados do imóvel e do cadastro. E o memorial do georreferenciamento, quando a divisão for admitida, porque é ele que descreve as áreas resultantes. A sequência prática é esta: consultar a fração mínima do município, conferir a área total registrada na matrícula, dividir uma pela outra para saber quantas matrículas a lei admite e só então desenhar a partilha. Se a conta não fechar, o caminho não é insistir na divisão física, e sim transmitir participação em sociedade. Quando a hipótese é de exceção, a prova dela se junta ao pedido, porque sem ela o registrador devolve o título.

Quanto custa desmembrar dentro da fração mínima, e quanto tempo isso leva

Desmembrar uma área dentro da fração mínima custa levantamento topográfico, certificação do georreferenciamento, emolumentos de registro e os tributos do ato de transmissão, e o procedimento se mede em meses.

A conta tem uma parte técnica e uma parte registral. A técnica é o serviço do profissional credenciado, que mede e certifica a área, com preço que varia conforme tamanho, relevo e acesso da propriedade. A registral são os emolumentos da abertura de cada matrícula nova, pela tabela do estado, somados às averbações necessárias. Há ainda o tributo do ato: ITBI quando há venda, recolhido ao município, ou ITCMD quando há doação, recolhido ao estado. O tempo depende da fila da certificação no INCRA e da análise do cartório, e aumenta quando aparece divergência de área ou confrontante que não assina. Manter a fazenda indivisa custa menos em dinheiro e mais em governança: sem divisão, a família precisa de contrato social e acordo de sócios para decidir o que, no condomínio, dependeria do consenso de todos.

Fração mínima nos municípios de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso

A fração mínima de parcelamento varia de município para município, e em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso ela muda conforme a zona típica de exploração que o INCRA atribui a cada um.

Para a família com terra nos dois estados, a consequência é que a mesma área não produz o mesmo resultado em lugares diferentes: a fazenda que admite duas matrículas em um município pode não admitir divisão nenhuma no vizinho. O número de cada município consta do CCIR do imóvel e da tabela de índices básicos do INCRA, e é esse número que o cartório confere no ato. Propriedade cortada por divisa de município pode ter matrículas sujeitas a frações diferentes, uma por circunscrição. Na região de Dourados, a conversa sobre sucessão começa por essa consulta, porque é ela que diz se a partilha física é possível. O dado é público e específico de cada município, e número de um não serve para o vizinho.

Perguntas frequentes