Desocupação amigável do imóvel arrematado: acordo, prazo e termo

Por que negociar antes de pedir a ordem

A imissão na posse, tratada em imissão na posse, é direito do arrematante, mas tem custo: petição, decisão, mandado, prazo para desocupação voluntária, eventual resistência, reforço policial, e a possibilidade de o ocupante alegar benfeitorias ou outra defesa que atrase meses. O imóvel devolvido por ordem costuma vir em pior estado do que o entregue por acordo. O ocupante, por sua vez, sabe que vai sair; o que ele disputa é o tempo e as condições. O acordo troca a certeza do arrematante pelo tempo do ocupante: um prazo razoável, às vezes uma quantia para a mudança, em troca da entrega em data certa e em estado definido. Em imóvel de valor alto, a economia de meses paga a contrapartida com folga. A análise do ocupante, feita antes do lance, está em imóvel ocupado em leilão.

O que o termo deve prever

Homologação e o que acontece se não cumprir

O termo assinado vale como contrato, mas ganha força de título executivo judicial quando homologado pelo juiz, pelo art. 515, II do Código de Processo Civil, no juízo da execução onde a arrematação ocorreu ou, se já houve imissão pedida, nos próprios autos dela. Homologado, o descumprimento dispensa nova ação: o arrematante pede o mandado de imissão com base no termo, e o juiz o expede sem ouvir de novo o ocupante sobre o mérito. Sem homologação, o termo ainda serve como confissão da precariedade da posse e renúncia às defesas, o que abrevia a imissão, mas o rito é o comum. A contrapartida é paga na entrega das chaves, contra recibo e vistoria, nunca antes; e o termo pode prever que o ocupante que descumprir perde o direito a ela. Para o executado que ocupa o imóvel, o acordo também é a chance de negociar a entrega junto com a quitação de eventual saldo devedor, tema da renegociação de dívida.

Quando o acordo não é o caminho

Não se negocia com ocupante que tem título para ficar: o locatário com cláusula de vigência averbada permanece até o fim do prazo, pelo art. 8º da Lei 8.245/1991, e o que se negocia com ele é, no máximo, a antecipação, tema de locação averbada. Não se negocia com quem alega vício na arrematação e o está discutindo em juízo, porque o acordo pode ser usado como reconhecimento. E não se negocia sem antes ter a carta registrada, porque o arrematante que ainda não é dono negocia sem título. Nos demais casos, o acordo é a primeira tentativa, e a imissão, a segunda. O rito geral está em leilão de imóveis.

O custo do acordo comparado ao da desocupação forçada

O custo de uma desocupação forçada se mede em tempo com o imóvel sem uso, honorários da medida e dos incidentes, diligências de oficial de justiça e risco de perícia sobre benfeitorias; o custo do acordo é um prazo maior de saída e, muitas vezes, uma ajuda de mudança. Na ordem judicial entram ainda o desgaste do imóvel entregue à força e a chance de o ocupante abrir uma discussão que leve meses. No acordo, a contrapartida é paga na entrega das chaves, contra recibo e vistoria, e o valor se fixa olhando o que a demora custaria. Não há tabela: em imóvel de valor alto, meses economizados pagam a contrapartida com folga; em imóvel de valor baixo, com ocupante sem defesa alguma, a ordem judicial pode sair mais barata. O que inverte a conta é a qualidade da defesa que o ocupante tem, e não a disposição dele de resistir.

Erros comuns

• Pagar a contrapartida antes das chaves
• Acordo verbal, sem termo
• Termo sem data certa nem multa
• Não prever a renúncia às benfeitorias
• Não homologar e precisar de ação depois
• Negociar antes de registrar a carta

Perguntas frequentes