Averbações pendentes no imóvel arrematado: construção, área e cadastros

Construção não averbada

É a pendência mais comum em imóvel urbano: a matrícula descreve o terreno, e o edital vendeu uma casa. A averbação da construção, prevista na art. 167, II da Lei 6.015/1973, exige o habite-se ou documento equivalente da prefeitura, a certidão negativa de débitos previdenciários da obra ou a dispensa conforme a área e a data, e o requerimento com a descrição; construção antiga sem habite-se pode ser regularizada por procedimento municipal específico. Sem a averbação, o imóvel não é aceito em financiamento bancário, a avaliação para venda fica prejudicada e o IPTU pode estar lançado sobre base errada. O arrematante que quer revender faz isso antes de anunciar, tema de revender o imóvel arrematado. O procedimento geral está em regularização de imóvel rural.

Área divergente e retificação

A área da matrícula pode ser diferente da área real por erro antigo, por medição imprecisa ou por ocupação de faixa vizinha. A retificação de registro, pelo art. 213 da Lei 6.015/1973, corrige a descrição: administrativamente, no próprio cartório, com planta e memorial assinados por profissional habilitado e a anuência dos confrontantes; ou judicialmente, quando há impugnação. Em imóvel rural, a retificação se faz junto com o georreferenciamento certificado, exigido pela Lei 6.015/1973, artigo 176 para a transmissão, e é o item mais caro e demorado que o arrematante de fazenda enfrenta, como se explica em leilão de imóvel rural. Área a menor que a do edital é também discussão com o juízo da execução, pela divergência de descrição, mas raramente desfaz a arrematação; o mais comum é o arrematante absorver a diferença.

Cadastros e o número de contribuinte

Depois do registro, o arrematante atualiza os cadastros: na prefeitura, o cadastro imobiliário e o IPTU, para que o lançamento saia em seu nome e sobre a base correta; em imóvel rural, o CCIR no INCRA, pela Lei 5.868/1972, o CAR no órgão ambiental, pela Lei 12.651/2012, e a declaração do ITR, pela Lei 9.393/1996, todos em nome do novo titular. Cadastro desatualizado gera cobrança contra o antigo dono, dificulta certidões negativas e, no rural, trava crédito e a próxima transmissão. Nenhum desses cadastros é ônus na matrícula e nenhum impede o registro da carta; o que eles fazem é definir se o imóvel está pronto para uso, garantia e venda. Os ônus propriamente ditos, e o que sai com a arrematação, estão em cancelamento de ônus depois da arrematação.

Pendência, efeito e solução

Quanto tempo leva e quanto custa resolver cada averbação

O custo e o prazo de cada averbação variam por ato e por estado: os emolumentos seguem a tabela estadual e o valor do imóvel, e cada pendência agrega despesas que não são do cartório. A averbação da construção depende do habite-se ou do procedimento municipal equivalente e, quando a obra nunca foi regularizada, de projeto e de responsável técnico. A retificação de área depende de planta e memorial assinados por profissional habilitado e da anuência dos confrontantes, que é o que costuma alongar o prazo. Em imóvel rural, o georreferenciamento com certificação no INCRA é o item mais caro e o mais demorado, porque soma levantamento de campo, peças técnicas e análise do órgão. Como o prazo de cada etapa depende do cartório, da prefeitura e do INCRA, o orçamento dessas pendências se levanta antes do lance, e não depois do registro da carta.

Erros comuns

• Anunciar o imóvel para venda financiada com construção não averbada
• Deixar o IPTU lançado em nome do executado
• Em rural, registrar a carta e esquecer CCIR, CAR e ITR
• Não conferir a área antes do lance e descobrir a divergência na retificação
• Tratar pendência como ônus e esperar que a arrematação a resolva

Perguntas frequentes