Cancelamento de ônus na matrícula depois da arrematação

O que a arrematação extingue

A penhora da própria execução se extingue com a arrematação, porque cumpriu a sua função; as penhoras de outras execuções sobre o mesmo bem também, porque o bem foi alienado judicialmente e os demais credores se habilitam no preço, pelo concurso do art. 908 do Código de Processo Civil. A hipoteca se extingue pela arrematação ou adjudicação, pelo art. 1.499, VI do Código Civil, desde que o credor hipotecário tenha sido intimado do leilão como exige o art. 889 do Código de Processo Civil; ele recebe do preço na ordem de preferência, e o arrematante adquire livre. A alienação fiduciária não se extingue, porque o executado não era dono: o que se arrematou foram os direitos dele, e o credor fiduciário continua com a propriedade resolúvel até a quitação. O usufruto, a servidão e o direito de superfície acompanham o bem, tema do artigo sobre imóvel com usufruto averbado.

Como se pede o cancelamento

O cancelamento é averbação, pela art. 250 da Lei 6.015/1973, e exige título: a ordem do juízo da execução, que pode constar da própria carta de arrematação ou de mandado à parte. O arrematante requer ao juízo, antes ou junto da expedição da carta, que determine o cancelamento das penhoras e da hipoteca extinta, indicando cada ato pelo número da matrícula; o cartório averba o cancelamento no mesmo protocolo do registro da carta ou em seguida. Penhora de outro juízo é cancelada por ordem daquele juízo, que o juízo da execução oficia a pedido do arrematante, ou que o próprio arrematante requer diretamente com a prova da arrematação; a demora entre juízos é comum e entra no cálculo do tempo. O caminho do registro está em registro da carta de arrematação.

O que exige providência própria

A indisponibilidade decretada por outro juízo ou autoridade não se cancela pela arrematação: exige o levantamento ou a autorização de quem a decretou, tema de indisponibilidade de bens na matrícula. A hipoteca de credor que não foi intimado não se extingue, e a arrematação é ineficaz perante ele; o arrematante negocia a quitação ou discute nos autos a falta de intimação. A locação com cláusula de vigência averbada continua até o fim do prazo, pelo art. 8º da Lei 8.245/1991, e a averbação só é cancelada depois. A averbação de existência de ação e a premonitória são canceladas a pedido, com a prova do encerramento. Construção não averbada, área divergente e georreferenciamento pendente não são ônus, mas pendências, e ficam para a regularização de imóvel arrematado.

Ônus por ônus

O cartório, o juízo e o prazo de cada cancelamento

Cada cancelamento de ônus tem um responsável e um tempo próprios: o juízo da execução, o juízo que decretou a constrição em outro processo e o cartório de registro de imóveis, que averba o que o título determina. O juízo da execução cancela as penhoras daquele processo e a hipoteca extinta, e é no mesmo requerimento da carta que isso se pede, para que o cartório averbe tudo em um protocolo só. Penhora de outra execução depende de ordem do outro juízo, e é aí que o relógio costuma parar: o ofício entre juízos, a autuação e a decisão somam semanas, por vezes meses. A indisponibilidade depende de quem a decretou e não tem prazo previsível. O cartório não cancela nada de ofício, e devolve com exigência o pedido que vier sem a indicação precisa do ato e da matrícula. Tratar os três caminhos em paralelo, e não em sequência, é o que encurta o prazo da matrícula limpa.

Erros comuns

• Registrar a carta e deixar as penhoras na matrícula
• Supor que a indisponibilidade cai com a arrematação
• Não verificar se o credor hipotecário foi intimado antes de contar com a extinção
• Ignorar a locação averbada
• Não oficiar ao outro juízo e esperar que a penhora suma sozinha

Perguntas frequentes