Ocupante que se recusa a sair: as defesas que costumam aparecer

As defesas com título

A locação com cláusula de vigência averbada na matrícula é a defesa mais forte: pelo art. 8º da Lei 8.245/1991, o adquirente respeita o contrato até o fim do prazo, e a imissão não cabe contra o locatário nesse período. Sem averbação, o arrematante denuncia a locação em noventa dias e, não saindo o locatário, promove o despejo. O direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, do art. 1.219 do Código Civil, é do possuidor de boa-fé: ele não sai antes de ser indenizado, e a alegação exige prova das obras e da boa-fé; o executado que continua no imóvel depois da penhora raramente é possuidor de boa-fé para esse fim. As duas são tratadas em artigos próprios: locação averbada e direito de retenção por benfeitorias.

As defesas de terceiro

O ocupante que não é o executado pode alegar posse própria: comprou por contrato não registrado, herdou, ou está há anos sem título. Se a posse é anterior à penhora e independente do executado, o instrumento é o embargo de terceiro do art. 674 do Código de Processo Civil, que discute se o bem podia ter sido penhorado; a jurisprudência protege o promitente comprador com contrato anterior à penhora, mesmo sem registro, e o possuidor que demonstra posse própria. Se a posse deriva do executado, como o parente ou o cessionário depois da penhora, a defesa não prospera. Em qualquer caso, o terceiro não é alcançado pela ordem de imissão nos autos da execução sem ter sido ouvido, e o arrematante precisa de ação própria contra ele, com a demora que isso implica. A verificação de quem ocupa, feita antes do lance, evita a surpresa, tema de imóvel ocupado em leilão.

As defesas contra a arrematação

O executado pode alegar vício da arrematação, nos dez dias do art. 903 do Código de Processo Civil ou por ação autônoma depois da carta: preço vil, falta de intimação, divergência do edital. Se a alegação está pendente, a imissão pode ser suspensa por tutela, e o arrematante espera o julgamento. Pode alegar também a impenhorabilidade do bem de família, pela Lei 8.009/1990, que a jurisprudência admite a qualquer tempo, embora com rigor crescente contra quem se omitiu quando podia; se acolhida, a penhora e a arrematação caem, e o arrematante fica com a restituição. As duas são defesas do processo, não da posse, e o ocupante que as usa para atrasar sem fundamento pode responder por litigância de má-fé. O tema completo está em anulação de arrematação.

Defesa por defesa

Como o arrematante responde a cada defesa, e quem decide

A resposta do arrematante a cada defesa começa pela classificação dela, e quem decide sobre a entrega do imóvel é o juízo da execução em que a arrematação se deu. É nele que a imissão se pede e que a alegação do ocupante é examinada, salvo quando quem resiste é terceiro estranho ao processo, hipótese em que o arrematante precisa de ação própria contra ele. Contra a locação averbada, a resposta é documental: certidão da matrícula, com a data da averbação e o prazo do contrato. Contra a retenção por benfeitorias, é a data das obras em relação à penhora e a avaliação que já as computou. Contra a posse própria de terceiro, é a prova de que a posse deriva do executado. Contra o vício da arrematação, é o auto e a regularidade das intimações do leilão. Defesa sem documento se responde com documento, e é isso que abrevia o tempo.

Erros comuns

• Arrematante tratar o terceiro como se fosse o executado
• Não verificar a locação averbada antes do lance
• Ocupante alegar benfeitorias sem prova
• Executado alegar bem de família só depois da arrematação, tendo podido antes
• Tentar a desocupação por conta própria diante de qualquer dessas defesas

Perguntas frequentes