Direito de retenção por benfeitorias: o que o ocupante pode alegar

Benfeitorias: as três classes

O art. 96 do Código Civil classifica as benfeitorias: necessárias são as que conservam o bem ou evitam que se deteriore, como o reparo do telhado ou da estrutura; úteis, as que aumentam ou facilitam o uso, como a construção de um cômodo ou a instalação de um poço; voluptuárias, as de mero deleite, como a piscina ou o paisagismo. O art. 1.219 do Código Civil dá ao possuidor de boa-fé a indenização das necessárias e úteis, e o direito de levantar as voluptuárias que puderem ser retiradas sem dano, além do direito de retenção pelo valor das necessárias e úteis. O art. 1.220 do Código Civil limita o possuidor de má-fé à indenização das necessárias, sem retenção e sem levantamento. Construção nova, como uma casa inteira, é acessão, com regime próprio nos artigos 1.253 e seguintes, mas a jurisprudência aplica raciocínio semelhante. A verificação de quem ocupa e do que construiu antecede o lance, tema de imóvel ocupado em leilão.

Boa-fé e má-fé: onde a defesa se decide

O art. 1.201 do Código Civil define a posse de boa-fé como a de quem ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa, e o art. 1.201, parágrafo único do Código Civil presume a boa-fé, salvo prova em contrário, mas a art. 1.202 do Código Civil a faz cessar quando as circunstâncias fazem presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente. Para o arrematante, isso tem consequência prática: o executado que fez obras depois de citado, ou depois da penhora, sabia que podia perder o bem, e a jurisprudência lhe nega a boa-fé para fins de retenção; o terceiro que comprou por contrato de gaveta antes da penhora e construiu tem boa-fé até saber da execução. A retenção contra o arrematante é, por isso, defesa do terceiro, e não do executado, na maior parte dos casos. O ônus da prova das obras, do valor e da data é de quem alega, e a perícia é comum. As demais defesas do ocupante estão em ocupante que se recusa a sair.

Como se alega, e como o arrematante afasta

A retenção é alegada na defesa contra a imissão na posse, ou em ação própria do possuidor, com a descrição das benfeitorias, o valor e a prova da boa-fé; o juiz pode condicionar a desocupação ao depósito ou ao pagamento, ou determinar perícia. O arrematante afasta a alegação demonstrando a má-fé pela data das obras em relação à citação ou à penhora, a natureza voluptuária das benfeitorias, a inexistência das obras ou a inclusão do valor delas na avaliação e no preço, argumento que a jurisprudência aceita quando a avaliação já considerou as construções. No leilão extrajudicial, a lei resolve de outro modo: o devedor fiduciante recebe as benfeitorias no saldo, pelo artigo 27 da Lei 9.514, sem retenção, tema de saldo remanescente. O acordo de desocupação, tratado em desocupação amigável, costuma incluir a renúncia à retenção.

Quem retém e quem não retém

Erros comuns

• Ocupante alegar retenção sem prova das obras e da data
• Arrematante ignorar que a avaliação já incluía as construções
• Confundir benfeitoria com acessão
• Executado esperar retenção por obra feita depois da penhora
• Arrematante negociar desocupação sem renúncia à retenção

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Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026