Quando não arrematar: os sinais de que o risco não compensa

Sinais no processo e na consolidação

Credor com garantia real que não foi intimado do leilão, como exige o art. 889 do Código de Processo Civil, torna a arrematação ineficaz perante ele: o arrematante compra um imóvel que continua hipotecado a quem não recebeu nada. Embargos à execução, impugnação ou recurso com efeito suspensivo pendentes podem extinguir a execução ou desfazer a penhora, e ainda que a arrematação subsista pelo artigo 903, o litígio se prolonga. No leilão extrajudicial, a consolidação com intimação por edital e sem certidão de diligências é o vício mais comum de anulação, tema de intimação do devedor na consolidação. Avaliação com anos de idade expõe a arrematação ao preço vil disfarçado. Cada um desses sinais, isolado, pode ser absorvido por um teto de lance; dois ou mais juntos costumam levar ao não. O rito está em leilão de imóveis.

Sinais na matrícula

Indisponibilidade decretada por juízo de improbidade ou falência, sem perspectiva de levantamento, é registro bloqueado por tempo indefinido, tema de indisponibilidade de bens. Elo faltante na cadeia dominial, ou aquisição do executado atacada em ação registrada, é risco de evicção: o arrematante pode perder o bem para o verdadeiro dono e ficar com um crédito contra um insolvente, como se explica em evicção do imóvel arrematado. Alienação fiduciária vigente significa que o executado não é dono, e o que se arremata é a posição de devedor de um financiamento. Cláusula de inalienabilidade sobre o bem torna a penhora discutível. Imóvel rural sem georreferenciamento, em área que já exige a certificação, é registro impossível até que o arrematante pague por ele, com meses de prazo. Em cada caso, a pergunta é se o desconto do lance paga o problema.

Sinais na ocupação e no custo

Locatário com contrato averbado de prazo longo, para quem quer morar, é espera sem renda compatível. Possuidor antigo com obras e boa-fé é retenção por benfeitorias e ação de anos. Débito de condomínio atribuído ao arrematante em valor próximo da diferença entre a avaliação e o lance zera o desconto. Somados a comissão, ITBI, registro, cancelamentos, regularização e o custo do capital parado, como se lista em o custo real de arrematar, o imóvel que parecia trinta por cento abaixo do mercado pode custar o mercado, com o risco a mais. O parecer da due diligence de imóvel em leilão faz essa conta e entrega o teto: o valor acima do qual o negócio não compensa. Quando o teto fica abaixo do preço mínimo do leilão, a recomendação é não dar lance.

Os dez sinais

Erros comuns de quem avalia os sinais

• Dar lance porque o desconto parece grande
• Ignorar um sinal por achar que se resolve depois
• Contar com o teto e depois ultrapassá-lo no calor do leilão
• Analisar na véspera, sem tempo para certidões e autos
• Não aceitar o não da análise

Perguntas frequentes