Imóvel dado em garantia pode ser vendido na recuperação?

Duas autorizações diferentes: o que é cada uma

A primeira é processual: o art. 66 da Lei 11.101/2005 veda ao devedor, depois do pedido, alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo não circulante, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o comitê de credores, ou previsão no plano de recuperação. A segunda é material: se o imóvel está hipotecado ou empenhado, a venda livre de ônus depende da liberação do gravame, e essa liberação é disposição de garantia real, que o art. 50, § 1º da Lei 11.101/2005 condiciona à aprovação expressa do credor titular, como se detalha em supressão de garantia no plano. Autorização judicial sem anuência do credor permite vender o imóvel, mas com o ônus seguindo o bem, o que, na prática, significa não vender.

Os caminhos possíveis, lado a lado

A modalidade que mais atrai comprador é a alienação de unidade produtiva isolada, pela proteção contra sucessão, descrita em venda de ativos como UPI.

O que o comprador vai exigir

Quem compra imóvel de empresa ou produtor em recuperação faz uma leitura de risco mais longa do que a de uma compra comum: matrícula atualizada com todos os ônus, certidões de distribuição do vendedor, cópia da decisão que autorizou a venda ou do plano aprovado, anuência do credor garantido, e prova da destinação do preço prevista no processo. A preocupação de fundo é a ineficácia do ato perante os credores e, na hipótese de falência posterior, a discussão sobre atos praticados antes da quebra. A leitura registral que sustenta essa verificação está em certidão de ônus reais e em imóveis e garantias.

Depois da venda

O produto da venda tem destino vinculado: paga o credor garantido, na medida acordada, e o excedente entra no fluxo do plano. Não é caixa livre, usá-lo para pagar credor sujeito fora da ordem do plano viola a igualdade entre credores e expõe o devedor ao afastamento do art. 64 da Lei 11.101/2005, conforme se descreve em obrigações do devedor durante a recuperação. E a baixa do gravame precisa ser efetivamente averbada na matrícula, sem o que o comprador fica com um imóvel que não consegue revender nem dar em garantia.

Quem autoriza a venda do imóvel, em que prazo e quanto ela custa

Quem autoriza a venda é o juízo da recuperação, por decisão fundamentada ou por previsão no plano aprovado, e quem autoriza a liberação do gravame é o credor titular da garantia.

São duas vontades, e elas correm em velocidades diferentes. A autorização judicial se obtém por petição instruída com a utilidade da venda, a avaliação do imóvel e a destinação do preço, ouvidos o administrador judicial e o comitê de credores, quando houver. A anuência do credor garantido é negociação, e não processo, e é ela que costuma definir o calendário: o credor libera a hipoteca contra quitação, contra substituição de garantia ou contra parcela do preço, e enquanto essa condição não se resolve não há escritura. Daí a regra prática de levar a proposta ao juízo quando o credor já sinalizou o que aceita. Quanto ao custo, a conta tem três partes: avaliação, certidões e assessoria, do lado do devedor; ITBI, escritura e registro, do lado do comprador, salvo o que o contrato distribuir de outro modo; e o custo de liberar a garantia, que é a parte do preço que não chega ao caixa do plano. Preço fechado sem essa terceira parte é o que inviabiliza a operação no fim.

Erros comuns

• Vender bem do ativo não circulante sem autorização ou previsão no plano
• Obter autorização judicial e esquecer a anuência do credor garantido
• Usar o produto da venda para pagar credor escolhido
• Não averbar o cancelamento do gravame depois da quitação
• Fechar preço sem considerar o custo de liberar a garantia

Perguntas frequentes