Averbação da recuperação judicial na matrícula do imóvel

O que a averbação é, e o que não é

A matrícula registra a propriedade e averba os fatos que afetam o imóvel ou a pessoa do titular. A averbação da recuperação judicial pertence ao segundo grupo: comunica a existência do processo e, com ela, a restrição do art. 66 da Lei 11.101/2005. Não é penhora, que grava o bem em favor de um credor; não é indisponibilidade, que impede a alienação; não é hipoteca. É informação, e informação com efeito prático relevante, ninguém compra imóvel cuja matrícula anuncia um processo sem antes entender em que condições a venda pode ocorrer. A leitura do que consta na matrícula está em certidão de ônus reais e em o que verificar numa matrícula.

O efeito sobre a venda

O conjunto do que se confere numa compra dessas está em imóvel dado em garantia pode ser vendido na recuperação.

Por que ela protege os dois lados

Para o credor e para o processo, a averbação reduz o risco de alienação irregular: o terceiro que compra não pode alegar desconhecimento, o que facilita a discussão sobre ineficácia do ato. Para o devedor, ela dá previsibilidade à venda legítima: com a decisão ou o plano em mãos, a operação se fecha com segurança, e o comprador paga preço melhor do que pagaria num negócio opaco. Para o comprador, é o aviso que o leva a pedir os documentos certos, a mesma função que a averbação da penhora cumpre no imóvel penhorado, descrita em penhora de imóvel.

O cancelamento

Encerrada a recuperação por sentença, pelo art. 63 da Lei 11.101/2005, cessam as restrições do artigo 66 e a averbação pode ser cancelada mediante certidão ou mandado, conforme a exigência do registro. É tarefa de acompanhamento pós-encerramento que costuma ser esquecida: a matrícula continua anunciando um processo já encerrado, e o problema aparece anos depois, numa venda ou num financiamento. O mesmo vale para os gravames que o plano previu liberar e cuja baixa nunca foi providenciada, ponto tratado em encerramento da recuperação e em regularização de imóvel rural.

Quem registra a averbação, em que prazo ela aparece na matrícula e quanto custa

Quem registra a averbação da recuperação judicial é o oficial do registro de imóveis da circunscrição do imóvel, a partir de certidão ou de mandado do juízo, e não o juízo nem o administrador judicial.

A averbação não nasce com a decisão. Alguém precisa levar o título ao registro, e esse alguém é, na prática, o devedor, o administrador judicial ou o credor interessado. É por isso que existe um intervalo entre o deferimento do processamento e o dia em que a matrícula passa a anunciar o processo, e é nesse intervalo que aparecem negócios fechados por quem não sabia de nada. O prazo é o do procedimento registral, contado da apresentação do título e do pagamento dos emolumentos, e o oficial pode formular exigência antes de averbar, o que recomeça a espera. O custo é de emolumentos, fixados pela tabela do estado, somado ao da certidão atualizada da matrícula, que se repete em cada etapa: na averbação, na venda autorizada e no cancelamento depois do encerramento. São despesas pequenas diante do negócio, e o erro aqui raramente é de preço: é de prazo, porque quem descobre a exigência do registro na véspera da escritura perde a data.

Erros comuns

• Tratar a averbação como indisponibilidade e desistir da venda legítima
• Vender sem juntar a decisão ou o plano que autoriza
• Esquecer a anuência do credor garantido quando há gravame
• Não cancelar a averbação depois do encerramento
• Comprar de devedor em recuperação sem matrícula atualizada

Perguntas frequentes