Como saber se um imóvel está regular?

O roteiro de verificação

No imóvel rural, mais três

• CCIR emitido pelo INCRA, com área compatível
• CAR com reserva legal e áreas protegidas em ordem
• Certificação do georreferenciamento, exigida para alterações na matrícula

Sinais de alerta

• Vendedor que não apresenta a matrícula atualizada
• Certidão de ônus com mais de alguns meses
• Diferença entre a área anunciada e a registrada
• Cadeia com transmissão que não foi registrada
• Imóvel ainda em nome de pessoa falecida

Riscos de pular etapas

A maior parte dos problemas de uma compra estava visível na documentação antes da assinatura. Pular a leitura da matrícula por confiança na negociação é o erro mais comum e o mais caro de corrigir depois.

No imóvel rural, essa conferência inclui o cadastro no INCRA e a certificação da área, e o roteiro completo está em regularização de imóvel rural, com o contexto patrimonial em imóvel rural.

A leitura da matrícula que sustenta essa verificação está em o que verificar numa matrícula.

Erros comuns

Os erros que mais comprometem a verificação de um imóvel são de leitura, e não de acesso: o documento está disponível, mas é lido pela metade.

• Aceitar cópia antiga de certidão
• Ler apenas o último ato da matrícula
• Deixar a verificação judicial de fora
• Confiar em descrição de anúncio em vez da descrição registrada

Se algo não estiver em ordem

O caminho depende do tipo de pendência. As situações mais comuns e suas soluções estão em regularização de imóvel rural.

Quanto custa a verificação, e por que ela é a parte barata

A verificação de regularidade de um imóvel custa o preço de certidões e do tempo de leitura, e é a parte mais barata de qualquer compra, sobretudo diante do valor que ela protege.

As certidões de matrícula e de ônus seguem a tabela de emolumentos do estado; as certidões judiciais e fiscais são obtidas nos sistemas dos tribunais e dos fiscos, em regra sem custo relevante; a vistoria custa o deslocamento. Em imóvel rural somam-se o CCIR e a consulta ao cadastro ambiental, também de custo baixo. O que custa é o que se descobre depois: construção não averbada que inviabiliza financiamento, área divergente que exige levantamento técnico, débito tributário que acompanha o bem, inventário não feito que bloqueia a transmissão. Nenhum desses itens aparece na conversa de negociação, e todos aparecem na matrícula e nas certidões. A proporção entre o custo da verificação e o custo da surpresa é o melhor argumento a favor dela.

Quem emite cada documento da verificação

Cada documento da verificação vem de um órgão diferente, e saber qual é cada um evita pedir no lugar errado: matrícula e ônus no registro de imóveis, tributos na prefeitura ou na Receita Federal, ações nos tribunais.

Nenhum desses órgãos conversa com o outro automaticamente, e é por isso que a inconsistência entre eles é tão comum. A verificação existe para encontrar essa inconsistência antes do contrato, e não para confirmar o que o anúncio diz.

Certidão de ônus ou matrícula de inteiro teor: a diferença entre as duas

A diferença entre a certidão de ônus reais e a matrícula de inteiro teor está no recorte: a primeira resume os gravames vigentes, e a segunda reproduz todos os atos do imóvel desde a abertura.

Para saber se um imóvel está regular, as duas respondem perguntas distintas. A certidão de ônus diz o que atrapalha hoje: hipoteca, penhora, alienação fiduciária, indisponibilidade. A matrícula de inteiro teor diz de onde o imóvel veio e o que já aconteceu com ele, com a cadeia de proprietários, os gravames cancelados e as averbações de construção, retificação e desmembramento. Quem lê só a certidão de ônus não vê elo faltante na cadeia nem construção ausente da descrição, que são exatamente os defeitos que travam financiamento e inventário. Em compra relevante pede-se o inteiro teor, e pede-se recente: gravame registrado na semana passada não aparece em documento de dois meses atrás.

Verificação de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Na verificação de imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, três conferências se somam às do imóvel urbano: o CCIR no INCRA, o cadastro ambiental no órgão do estado e a declaração do imposto territorial.

O cadastro ambiental é estadual, e por isso sistema, fila e exigências diferem entre os dois estados, o que importa quando a mesma família tem área nos dois. A certificação do georreferenciamento é do INCRA, protocolada na superintendência do estado em que a fazenda está situada. A conferência que mais revela problema é a comparação de área: matrícula, CCIR e declaração do imposto territorial precisam dizer o mesmo número, e divergência entre eles é o sinal de que a transmissão vai travar. Em propriedade cortada pela divisa entre municípios, a leitura se faz matrícula por matrícula, em cada cartório competente, porque não existe certidão única da fazenda inteira.

Perguntas frequentes