Como regularizar imóvel sem escritura

O primeiro passo

Obter a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais no cartório da circunscrição do imóvel. Sem esses dois documentos, qualquer diagnóstico é suposição. É a matrícula que revela o titular registral, a cadeia de transmissões e os gravames.

Caminhos conforme a origem

Quais documentos reunir

A regularização de imóvel sem escritura começa pela reunião dos documentos que provam quem adquiriu, de quem, quando e em que condições.

• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
• Contrato, recibos e comprovantes de pagamento
• Documentos pessoais e comprovação de estado civil
• Comprovantes de posse: contas de consumo, IPTU, benfeitorias
• Certidões dos titulares anteriores, conforme o caminho escolhido

Riscos de deixar como está

• Impossibilidade de vender com segurança ou de financiar
• Bem recusado como garantia por instituições financeiras
• Inventário futuro mais caro e mais longo para os herdeiros
• Exposição do imóvel a disputa por terceiros
• Impedimento à integralização em holding

Erros comuns

Os erros que mais travam a regularização de um imóvel sem escritura acontecem antes do cartório, na compra e na guarda dos comprovantes.

• Comprar de quem não é o titular registral
• Somar posses sem verificar se a cadeia é contínua
• Perder recibos e comprovantes de pagamento

Quando o imóvel é rural

Entram ainda o georreferenciamento certificado, os cadastros do INCRA e do órgão ambiental e a eventual sobreposição de matrículas. O procedimento está em regularização de imóvel rural.

Escritura tardia ou adjudicação compulsória: a diferença entre os caminhos

A diferença entre lavrar a escritura tardiamente e pedir a adjudicação compulsória está na colaboração do vendedor: com ela, basta o cartório de notas; sem ela, o caminho é judicial.

O que decide entre as duas vias não é o tempo passado desde o contrato, e sim quem consta como proprietário na matrícula hoje e se essa pessoa pode e quer assinar. Por isso o diagnóstico começa pela matrícula, e não pelo contrato guardado em casa.

Quem decide cada etapa: tabelião, registrador e juízo

Na regularização de imóvel sem escritura atuam três figuras distintas: o tabelião de notas, que lavra a escritura, o oficial de registro de imóveis, que qualifica e registra o título, e o juízo, que decide quando há recusa ou conflito.

O tabelião verifica a capacidade das partes, a documentação e os tributos da transmissão, e não decide sobre a propriedade. O registrador qualifica o título apresentado e pode formular exigência, inclusive apontando elo faltante na cadeia; a recusa dele se discute por suscitação de dúvida, decidida pelo juiz corregedor. O juízo da situação do imóvel é o foro das ações sobre ele, e é ali que correm a adjudicação compulsória e as demandas que envolvem terceiros. Quem leva o problema ao órgão errado perde tempo: pedir ao tabelião o que depende de decisão judicial, ou ao juízo o que o cartório praticaria com um documento a mais, é o erro de rota mais comum.

Os documentos de cada caminho, e onde se obtém cada um

Os documentos variam conforme o caminho, e a lista base é sempre a mesma: matrícula atualizada, certidão de ônus reais, o título que se pretende registrar e documentos pessoais das partes, com a comprovação do estado civil.

• Contrato não registrado: instrumento original, recibos e comprovantes de pagamento, que ficam com as partes do negócio
• Vendedor localizado e disposto: certidões pessoais dele e certidão de tributos do imóvel, na prefeitura ou na Receita Federal
• Vendedor falecido: certidão de óbito e formal de partilha ou escritura de inventário, no juízo ou no cartório de notas
• Elo faltante na cadeia: títulos e certidões dos titulares anteriores, nos cartórios em que cada transmissão deveria ter sido registrada
• Imóvel rural: CCIR no INCRA, cadastro ambiental no órgão do estado, declaração do imposto territorial na Receita Federal e certificação do georreferenciamento

A ordem importa: matrícula e certidão de ônus primeiro, diagnóstico depois, documentos específicos por último. Reunir papel antes do diagnóstico produz pasta cheia e procedimento travado, porque metade do que se juntou serve a um caminho que não é o do caso.

O que muda no interior de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso

No interior de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso, o que mais aparece em imóvel sem escritura é a cadeia de contratos sucessivos, em que a terra foi repassada duas ou três vezes sem nenhum registro.

Cada repasse não registrado é um elo faltante, e a regularização precisa reconstituir a sequência até o titular que consta da matrícula, o que significa localizar pessoas que mudaram de estado ou já faleceram. Em área rural, essa reconstituição corre junto com a certificação do georreferenciamento no INCRA e com o alinhamento do CCIR e da declaração do imposto territorial, porque o cartório exige os três no momento do registro. A competência registral é territorial, e em propriedade cortada por divisa de município há matrículas em circunscrições diferentes, cada uma com o seu protocolo. Para quem compra terra na região, a lição é anterior ao negócio: ler a matrícula e exigir a cadeia completa antes de pagar.

Perguntas frequentes