Averbação de imóvel: quando é necessária

Averbar e registrar: a diferença

Quando a averbação é exigida

Riscos de não averbar

• Imóvel construído registrado como terreno, sem acesso a financiamento
• Gravame quitado que continua aparecendo na certidão de ônus
• Exigência de última hora no cartório, atrasando a escritura
• Divergência entre a matrícula e a realidade na abertura do inventário

Erros comuns

• Guardar o termo de quitação sem levá-lo ao cartório
• Averbar a construção só quando surge o comprador
• Deixar o estado civil desatualizado por anos
• Confundir averbação com simples anotação interna

Onde isso aparece

A averbação do imóvel aparece em toda operação que passa pelo cartório: venda, financiamento, garantia, integralização em holding e inventário. A visão completa está no guia dos documentos imobiliários.

Como se pede a averbação, do requerimento à certidão

A averbação se pede ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, por requerimento do interessado acompanhado do documento que comprova o fato a averbar.

O pedido é protocolado e recebe prenotação, que garante a prioridade do título; o registrador qualifica o documento e, faltando algo, formula exigência por escrito. Cumprida a exigência, o ato é praticado, e o interessado pede certidão nova da matrícula, que é o documento com que ele comprova a averbação ao banco, ao comprador e ao fisco. Em averbação de construção, o que falta quase sempre é documento municipal, como o habite-se, e por isso a providência começa na prefeitura, e não no cartório. Em averbação de cancelamento de gravame, o documento é o termo de quitação, que precisa estar assinado por quem tem poderes para dar quitação em nome do credor. Quem reúne o documento certo antes de protocolar resolve a averbação em um único protocolo; quem protocola para descobrir o que falta percorre o caminho duas vezes.

Quanto tempo a averbação leva e quando o prazo recomeça

O prazo da averbação corre da prenotação: o registrador tem o prazo da Lei 6.015/1973 para praticar o ato ou formular exigência, e a exigência cumprida faz a contagem recomeçar.

Averbação simples, como a mudança de estado civil do titular ou o cancelamento de hipoteca já quitada, costuma sair dentro desse prazo. O que alonga o calendário não é o cartório: é o documento anterior a ele. Habite-se de obra antiga, termo de quitação que o credor demora a emitir e documentação ambiental de reserva legal são itens fora do controle do proprietário, e levam semanas ou meses. A retificação de área, que também termina em averbação, depende de planta, memorial descritivo e, em imóvel rural, da certificação do georreferenciamento pelo INCRA, e por isso se conta em meses. O erro de cronograma mais comum é descobrir a averbação pendente quando o comprador já assinou proposta, porque aí o prazo de quem averba passa a ser o prazo do negócio.

Em qual cartório a averbação do imóvel é feita

A averbação é feita no cartório de registro de imóveis da circunscrição em que o imóvel está situado, e essa competência é territorial: não se escolhe o cartório nem se averba em outro município.

Quem pratica o ato é o oficial de registro de imóveis, que qualifica o título e responde por ele. O cartório de notas, onde se lavram escrituras e procurações, não averba nada na matrícula, e o registro de títulos e documentos, onde se registram contratos sem efeito real, também não. Essa separação explica por que guardar a escritura em casa não atualiza a matrícula: o documento está no lugar errado para esse efeito. Em imóvel rural somam-se órgãos que não são cartório, e cada um emite documento que o registrador exige antes de averbar: o INCRA, que mantém o cadastro e certifica a poligonal, o órgão ambiental do estado, que mantém o cadastro ambiental, e a Receita Federal, que recebe a declaração do imposto territorial.

O que muda em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

A averbação segue a mesma lei federal nos dois estados, e o que muda é o custo do ato e o conjunto de órgãos estaduais envolvidos, porque a tabela de emolumentos é lei de cada estado.

Na prática, a mesma averbação sobre dois imóveis de valor igual custa valores diferentes em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, e o cálculo se faz pela tabela estadual vigente na data do ato. Em imóvel rural, a família com área nos dois estados lida com duas superintendências do INCRA e dois órgãos ambientais estaduais, cada um com o seu sistema e o seu tempo de resposta, situação comum em propriedades da região de Dourados que avançaram para o norte. O cartório competente também se multiplica: fazenda cortada pela divisa entre municípios pode ter matrículas em circunscrições distintas, e cada matrícula se averba onde está. O cronograma, nesse cenário, se planeja pelo órgão mais lento, e não pela média.

Matrícula e cadastro da prefeitura: a diferença entre os dois

A matrícula e o cadastro imobiliário da prefeitura são registros distintos: a averbação atualiza a matrícula, no cartório, e não atualiza sozinha o cadastro municipal de onde sai o imposto.

O cadastro da prefeitura descreve o imóvel para fins fiscais e serve ao lançamento do imposto predial e territorial urbano; a matrícula descreve o bem e os direitos sobre ele para fins civis. Averbada uma construção, o proprietário ainda precisa levar o ato ao cadastro municipal, sob pena de seguir pagando imposto como terreno, ou de receber lançamento sobre área que não corresponde ao que existe. O inverso também aparece: imóvel inscrito na prefeitura com a obra reconhecida e matrícula que descreve apenas o terreno, o que trava financiamento, porque o banco lê a matrícula. Em imóvel rural, o par equivalente é a matrícula e o cadastro do INCRA, com o mesmo efeito: área diferente nos dois lugares é inconsistência que impede a transmissão.

Perguntas frequentes