Documentos para regularização de imóvel

Lista base

• Matrícula atualizada, do cartório da circunscrição do imóvel
• Certidão de ônus reais, com data recente
• Documentos pessoais dos titulares e comprovação de estado civil
• Certidão negativa de tributos do imóvel
• Título de aquisição: escritura, contrato, formal de partilha ou carta de arrematação

O que se soma conforme a pendência

Ordem de reunião

1. Matrícula e certidão de ônus, sempre primeiro.
2. Diagnóstico: qual é exatamente a pendência.
3. Documentos específicos do caminho aplicável.
4. Certidões das partes envolvidas.
5. Comprovação de quitação de tributos e taxas.

Reunir documentos antes do diagnóstico costuma gerar trabalho perdido: metade do que se junta não serve para o caminho que de fato se aplica.

Riscos de documentação incompleta

Exigência do cartório interrompe o procedimento e o prazo recomeça. Em retificação de área, uma planta feita sem os requisitos técnicos precisa ser refeita, com novo custo e novo tempo.

Erros comuns

Os erros que mais atrasam a reunião dos documentos da regularização têm a mesma origem: papel vencido, ou emitido sem a exigência que o cartório vai cobrar.

• Usar matrícula antiga, obtida meses antes
• Contratar medição sem verificar a exigência de certificação
• Perder o termo de quitação do financiamento
• Deixar a comprovação de estado civil para o final

Depois de reunir

Com a documentação em mãos, define-se a via, administrativa ou judicial, e o procedimento segue até o registro. Ver regularização de imóvel rural.

Quanto custa reunir os documentos, item por item

O custo de reunir os documentos da regularização se divide em três grupos: emolumentos de cartório, taxas de órgãos públicos e honorários de profissional técnico, cada um com a sua tabela.

Nenhum desses valores é fixo: variam por estado, por município e pelo porte do imóvel, o que torna a estimativa possível só depois do diagnóstico registral. O que a prática mostra é a ordem de grandeza. A documentação de cartório é a parte barata; o levantamento técnico de área rural é a parte cara. Pedir orçamento de planta antes de saber se a correção é averbação ou retificação é o modo mais comum de contratar serviço que não se usa.

Quem pode pedir a regularização e que requisitos cada via exige

A regularização é pedida por quem tem interesse jurídico no imóvel, em regra o proprietário registral, o adquirente com título não registrado ou o herdeiro, e cada via tem requisito próprio.

A averbação exige apenas o documento que comprova o fato, apresentado pelo titular ou por procurador com poderes. A retificação de área exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e, conforme a correção, a anuência dos confrontantes, que é o requisito que mais trava o procedimento administrativo. A conclusão de transmissão exige o título de aquisição e a comprovação do estado civil das partes na data do negócio, porque é ela que define se havia necessidade de outorga do cônjuge. Em imóvel rural acrescenta-se a certificação do georreferenciamento pelo INCRA, sem a qual o cartório não altera a matrícula. Quem não preenche o requisito da via administrativa não fica sem caminho: passa à judicial, com custo e prazo diferentes.

Via administrativa ou judicial: a diferença entre os dois caminhos

A diferença entre a via administrativa e a judicial está em quem decide e no que cada uma exige: no cartório decide o registrador, com as anuências; em juízo decide o magistrado, com citação de quem resiste.

A escolha não é de preferência do interessado: é consequência do diagnóstico. Procedimento administrativo iniciado onde já havia conflito termina em exigência que não se cumpre, com perda de tempo e de emolumento. Ação proposta onde o cartório resolveria produz custo e demora que não eram necessários.

Documentos do imóvel rural em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

No imóvel rural de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso a lista básica de documentos é a mesma, e o que muda é o órgão estadual que emite parte deles e a tabela de emolumentos aplicável.

O cadastro ambiental rural é mantido pelo órgão ambiental de cada estado, com sistema e fila próprios, de modo que a mesma pendência ambiental tem prazos diferentes de um lado e de outro da divisa. A certificação do georreferenciamento é federal, do INCRA, mas tramita na superintendência do estado em que o imóvel está, e quem tem área nos dois protocola em duas. Os emolumentos de cartório seguem lei estadual, o que faz o mesmo ato custar valores distintos. Para o produtor da região de Dourados que expandiu para o norte, o efeito é um só: a regularização de duas fazendas se planeja como dois procedimentos paralelos, com dois cronogramas, e não como um pedido único.

Perguntas frequentes