Regularização de imóvel rural: documentos e etapas

Os quatro cadastros

Documentos exigidos

• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
• CCIR, CAR e comprovante de ITR
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
• Certificação do georreferenciamento pelo INCRA
• Título de aquisição e documentos dos titulares
• Anuência de confrontantes, quando exigida na retificação

Etapas do procedimento

1. Levantamento registral e cadastral, com obtenção de todos os documentos.
2. Diagnóstico das divergências entre matrícula, cadastros e realidade.
3. Levantamento topográfico e georreferenciamento por profissional habilitado.
4. Certificação da poligonal junto ao INCRA.
5. Retificação administrativa no cartório ou, quando necessário, judicial.
6. Averbação da nova descrição e alinhamento dos demais cadastros.

Sobreposição de matrículas

A sobreposição aparece quando o georreferenciamento do imóvel rural revela que duas matrículas descrevem, no todo ou em parte, a mesma terra. A solução passa por retificação e, com frequência, por acordo entre confrontantes ou ação judicial. É o cenário que mais alonga o procedimento.

Riscos de deixar como está

• Recusa do imóvel como garantia por instituições financeiras
• Impossibilidade de desmembrar, vender ou transferir
• Bloqueio da integralização em holding
• Inventário travado por divergência de área
• Autuação ambiental por reserva legal em desacordo

Erros comuns

Os erros que mais alongam a regularização de imóvel rural estão nos documentos técnicos e fiscais, que precisam contar a mesma história da matrícula.

• Contratar medição sem verificar a exigência de certificação
• Declarar ITR com área diferente da matrícula
• Tratar CAR como se substituísse a averbação da reserva legal
• Iniciar a retificação sem levantar a posição dos confrontantes

Por que fazer antes

Crédito, garantia, holding e sucessão dependem de matrícula regular e área certificada. Ver regularização de imóvel rural e garantias do crédito rural.

Quanto custa a regularização rural, parcela por parcela

O custo da regularização de imóvel rural se concentra em duas parcelas: o levantamento topográfico com georreferenciamento, pago a profissional credenciado, e os emolumentos do cartório, pela tabela do estado.

A ordem de grandeza é conhecida de quem opera no setor: em fazenda extensa, o levantamento é a maior linha do orçamento, e cresce com a área e com a dificuldade de acesso. O que encarece sem necessidade é refazer. Contratar medição antes de verificar a exigência de certificação, ou medir sem levantar a posição dos confrontantes, é o caminho mais comum para pagar o serviço duas vezes.

Quem decide cada etapa: INCRA, cartório, órgão ambiental e Receita

A regularização rural se decide em quatro portas: o INCRA certifica a poligonal, o cartório pratica os atos na matrícula, o órgão ambiental do estado mantém o cadastro ambiental e a Receita Federal recebe a declaração do imposto territorial.

Nenhuma delas substitui a outra, e nenhuma corrige o que é da competência da seguinte: certificação do INCRA não altera a matrícula, e retificação no cartório não atualiza o cadastro. Quando há recusa de anuência de confrontante ou sobreposição em disputa, entra a quinta porta, o juízo da comarca em que o imóvel está situado, foro das ações sobre imóveis. Saber quem decide o quê muda o cronograma: pendência de certificação se resolve com o profissional credenciado e o INCRA; pendência de descrição, com o registrador; pendência de limite com o vizinho, com acordo ou com sentença. É esse mapa que evita protocolar o pedido certo no lugar errado.

Retificação administrativa ou judicial: a diferença entre as duas vias

A diferença entre a retificação administrativa e a judicial do imóvel rural está na existência de conflito: havendo anuência dos confrontantes, o próprio cartório retifica; havendo recusa ou disputa, decide o juízo.

A via administrativa corre com planta, memorial descritivo, certificação do INCRA e as anuências, e é mais rápida e mais barata. A judicial se impõe quando um confrontante se recusa a anuir, quando duas matrículas descrevem a mesma terra, quando existe vício na cadeia dominial ou quando o titular registral não é localizado. O que não convém é escolher a via pela expectativa de prazo: pedido administrativo apresentado onde já havia disputa termina em exigência impossível de cumprir, com perda do emolumento e do tempo. O levantamento da posição dos confrontantes, feito antes de protocolar qualquer coisa, é o que indica a via correta, e é a etapa que mais se pula.

Regularização em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso: o que difere

Entre Mato Grosso do Sul e Mato Grosso, a regularização de imóvel rural difere em três pontos: o órgão ambiental do estado, a superintendência do INCRA que recebe o protocolo e a tabela de emolumentos do cartório.

O cadastro ambiental rural é estadual, com sistema, fila e exigências próprias, de modo que a mesma pendência ambiental tem prazos diferentes dos dois lados da divisa. A certificação do georreferenciamento é regra federal, da Lei 10.267/2001, mas tramita na superintendência do estado do imóvel, e quem tem área nos dois protocola duas vezes. Os emolumentos seguem lei estadual, o que altera o custo do mesmo ato. Para o produtor da região de Dourados com expansão para o norte, a consequência é prática: a regularização de cada fazenda é um procedimento próprio, com cronograma próprio, e a venda ou o crédito que dependem das duas esperam pela mais atrasada.

Perguntas frequentes