Escritura, matrícula e registro: diferenças

A diferença em uma tabela

Por que só o registro transfere

Porque a lei assim determina. O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo, e que enquanto não se registrar, o alienante continua a ser havido como dono. A sistemática dos registros públicos está na Lei 6.015/1973.

Como ler uma matrícula

• Comece pelo primeiro ato e leia em sequência, sem pular
• Identifique cada transmissão: quem vendeu, para quem, quando
• Marque os gravames: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade
• Confira se algum gravame antigo foi cancelado por averbação
• Compare a descrição do imóvel com a realidade

Riscos de confundir

Quem compra confiando apenas na escritura corre o risco de descobrir que o vendedor nunca registrou a aquisição dele próprio, e portanto não era o proprietário. Quem vende sem verificar a matrícula pode descobrir gravames que travam o negócio na véspera da assinatura.

Erros comuns

• Chamar a escritura de registro e vice-versa
• Usar certidão de ônus antiga em negócio recente
• Ler apenas o último ato da matrícula
• Presumir que a quitação cancelou o gravame sozinha

Onde isso aparece na prática

Em venda, financiamento, integralização em holding, inventário e constituição de garantia. Todos esses caminhos passam pela matrícula, e é por isso que a regularização de imóvel rural costuma anteceder a operação, e não sucedê-la.

Que requisitos a escritura precisa cumprir para ser registrada

Para ser registrada, a escritura precisa descrever o imóvel como a matrícula o descreve, identificar as partes com a qualificação exigida e vir acompanhada da prova do imposto da transmissão.

O registrador confere, entre outros pontos, a continuidade registral, isto é, se quem transmite é quem consta da matrícula como proprietário; a disponibilidade do bem, ou seja, se não há indisponibilidade ou gravame que impeça o ato; a especialidade, que é a correspondência entre o imóvel do título e o do registro; e o recolhimento do imposto. Faltando um desses elementos vem a exigência por escrito, e o título fica pendente. Em imóvel rural acrescentam-se o CCIR, a prova de quitação do imposto territorial e a certificação do georreferenciamento, exigida pela Lei 10.267/2001. É por isso que escritura perfeita entre as partes pode ser imprópria para registro: o que a torna registrável não é o acordo, é a conformidade com a matrícula.

Quanto custa cada ato, e quem paga o quê

Escritura, registro e averbação são atos cobrados separadamente, cada um pela sua tabela: a escritura paga emolumentos ao tabelionato, o registro paga ao registro de imóveis, e o imposto de transmissão vai ao município.

Quem paga cada parcela é, em princípio, matéria de contrato: a lei não impede que as partes dividam, e a prática do mercado costuma atribuir ao comprador o imposto e o registro. O que não se negocia é a ordem. Sem o imposto recolhido não há registro, e sem registro não há transferência de propriedade, por completa que seja a escritura.

Escritura pública ou instrumento particular: a diferença entre as formas

A diferença entre a escritura pública e o instrumento particular está na forma que a lei exige: acima de determinado valor, a escritura pública é obrigatória para a transmissão de imóvel, salvo as exceções legais.

O Código Civil fixa esse limite em trinta salários mínimos de valor do imóvel, e abaixo dele admite outras formas. Fora disso, existem instrumentos particulares que a própria lei equipara à escritura para fins de registro, como ocorre em operações do sistema de financiamento imobiliário e em títulos previstos em leis específicas. A consequência prática é a mesma nos dois casos: o documento é título, e o que transfere a propriedade continua sendo o registro na matrícula. Confundir forma com efeito é o que produz o comprador que tem o papel certo e não tem o imóvel, porque guardou o título em vez de levá-lo ao registro de imóveis.

Cartórios de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso: o que muda na prática

A diferença entre os cartórios de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso não está na lei do registro, que é federal, e sim na tabela de emolumentos e nas normas de serviço editadas pela corregedoria de cada tribunal.

Na prática, isso significa custo diferente para o mesmo ato e exigências de forma que variam de um estado para o outro, sobretudo quanto a documentos complementares e a procedimentos de retificação. A competência continua territorial: cada imóvel se registra no cartório da circunscrição em que está situado, e nenhuma escritura lavrada em outra cidade muda isso. Para a família com imóvel urbano em Dourados e fazenda em Mato Grosso, o efeito é operacional: dois protocolos, duas tabelas, dois prazos e, no caso rural, duas superintendências do INCRA. O planejamento do negócio considera o cartório mais lento, porque a transmissão só se completa quando o último registro é praticado.

Perguntas frequentes