Matrícula de imóvel desatualizada: o que fazer

Quais divergências aparecem

Averbação e retificação: o que muda

A averbação atualiza um fato sobre o imóvel ou sobre o titular, sem alterar a descrição essencial do bem nem transferir propriedade. A retificação corrige a própria descrição, normalmente área e confrontações, e por isso costuma exigir planta, memorial descritivo e, conforme o caso, anuência dos confrontantes.

Quando a via é judicial

• Quando confrontante se recusa a anuir na retificação
• Quando há sobreposição de matrículas em disputa
• Quando existe vício na cadeia dominial
• Quando o titular registral não pode ser localizado

Quais documentos reunir

• Matrícula atualizada e certidão de ônus
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
• Documentos pessoais e comprovação de estado civil
• Comprovação de quitação, quando houver gravame a cancelar
• Habite-se ou documentação da obra, quando for averbar construção

Riscos de deixar como está

A matrícula desatualizada aparece no pior momento: na assinatura da venda, na análise do banco ou na abertura do inventário. Nessas horas o prazo é curto e a correção passa a ser feita sob pressão, quando poderia ter sido feita com calma.

Erros comuns

Os erros que mais encarecem a correção de uma matrícula desatualizada vêm de adiar o que o cartório já aceitaria fazer hoje.

• Deixar para averbar a construção só quando surge o comprador
• Confiar em medição informal, sem profissional habilitado
• Não cancelar hipoteca já quitada há anos
• Tratar retificação de área como se fosse simples averbação

Em imóvel rural

A retificação de área depende da certificação do georreferenciamento, exigida pela Lei 10.267/2001 para alterações na matrícula de imóvel rural. Ver regularização de imóvel rural.

Quanto custa corrigir cada tipo de divergência

O custo de corrigir a matrícula varia conforme o tipo de divergência, e a diferença entre as hipóteses é grande: averbação simples paga um emolumento, e retificação de área paga levantamento técnico, certificação e emolumento.

Nenhum desses valores é tabelado em âmbito nacional: emolumentos seguem lei estadual, e o serviço técnico segue o mercado, com preço proporcional à área e ao relevo. O que a comparação mostra é a assimetria. Deixar de averbar hoje o que custa um emolumento pode significar, anos depois, pagar levantamento, perícia e processo.

Averbação ou retificação: a diferença entre corrigir o fato e corrigir a descrição

A diferença entre averbação e retificação está no que cada uma corrige: a averbação anota um fato novo sobre o imóvel ou o titular, e a retificação altera a descrição do próprio bem, como área e confrontações.

A consequência procedimental é inteira. A averbação se resolve com o documento que comprova o fato, apresentado ao cartório. A retificação exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e, conforme a extensão da mudança, a anuência dos confrontantes, porque alterar o limite de um imóvel mexe no do vizinho. Em imóvel rural, a retificação depende da certificação do georreferenciamento pelo INCRA, exigida pela Lei 10.267/2001, e por isso é contada em meses. Quem trata retificação de área como se fosse averbação protocola pedido incompleto, recebe exigência e recomeça; quem trata averbação como se fosse retificação contrata levantamento de que não precisava.

Matrícula rural desatualizada em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, a divergência de matrícula mais frequente no imóvel rural é a de área: a descrição antiga, feita por confrontações, não coincide com o levantamento certificado de hoje.

A correção passa pelo georreferenciamento e pela certificação no INCRA, protocolada na superintendência do estado em que a fazenda está, e pela retificação no cartório da circunscrição do imóvel. Quando o levantamento revela sobreposição com matrícula vizinha, o procedimento deixa de ser documental e passa a depender de acordo entre confrontantes ou de decisão judicial, e é esse o cenário que mais alonga o calendário na região. Há ainda o alinhamento dos cadastros: CCIR no INCRA, cadastro ambiental no órgão do estado, que é diferente em cada um, e declaração do imposto territorial na Receita Federal. Área corrigida na matrícula e não corrigida nos cadastros reabre o mesmo problema na operação seguinte.

Como ler a matrícula para encontrar a divergência

A divergência se encontra comparando a descrição registrada na matrícula com o imóvel real, e a leitura segue uma ordem: titular, área, confrontações, construções e gravames.

• Titular: confira se quem consta como proprietário é quem se apresenta como tal, e se houve óbito, casamento ou mudança de nome depois do último ato
• Área: compare o número da matrícula com o do CCIR, o da declaração do imposto territorial e o do levantamento, quando existir
• Confrontações: verifique se os confrontantes descritos ainda são os atuais, porque confrontação antiga é indício de descrição defasada
• Construções: veja se a matrícula menciona edificação e se a descrição corresponde ao que existe no terreno
• Gravames: liste cada hipoteca, alienação fiduciária, penhora e indisponibilidade, com data, e procure a averbação de cancelamento dos que já foram quitados

O resultado dessa leitura é uma lista de pendências com o caminho de cada uma, e é ela que define se a correção é de dias ou de meses. Sem essa lista, o proprietário descobre a divergência no balcão do cartório, com o negócio já em andamento.

Perguntas frequentes