Imóvel irregular pode ser vendido?

O que muda na prática

Quais riscos o comprador assume

Quem compra um imóvel irregular assume riscos que o preço mais baixo raramente compensa, e todos eles podem ser verificados antes da assinatura.

• Pagar e não conseguir registrar a aquisição
• Descobrir gravame que acompanha o bem
• Receber área menor do que a negociada
• Enfrentar disputa com herdeiros ou terceiros
• Arcar com o custo e o tempo da regularização

Por que o financiamento trava

A instituição financeira exige matrícula regular para constituir a garantia. Se a descrição não corresponde ao imóvel, se a construção não está averbada ou se o vendedor não é o titular registral, não há como registrar a garantia, e sem garantia registrada não há liberação do crédito.

O que fazer antes de anunciar

1. Obter matrícula atualizada e certidão de ônus reais.
2. Comparar a descrição registrada com o imóvel real.
3. Verificar se o título de aquisição do atual titular foi registrado.
4. Levantar débitos que acompanham o bem.
5. Corrigir o que for corrigível antes de expor o imóvel ao mercado.

Erros comuns

Os erros mais caros de quem vende um imóvel irregular aparecem no anúncio e na negociação, antes de o cartório entrar na história.

• Anunciar antes de ler a matrícula
• Aceitar sinal sem informar a pendência ao comprador
• Prometer prazo de regularização sem diagnóstico
• Presumir que o comprador resolverá depois

O caminho mais barato

Regularizar antes de vender costuma custar menos do que o desconto que a irregularidade impõe no preço. O procedimento está em regularização de imóvel rural.

Que requisitos o comprador exige antes de assinar

O comprador de imóvel irregular costuma exigir três coisas antes de assinar: matrícula atualizada em nome do vendedor, certidão de ônus recente e definição contratual de quem resolve o que falta.

Havendo financiamento, a exigência deixa de ser do comprador e passa a ser do banco, que condiciona a liberação à matrícula regular e à garantia registrável. Em compra à vista, o comprador ciente da pendência negocia preço e prazo, e o contrato precisa dizer qual é exatamente a irregularidade, quem a resolve, em quanto tempo e o que acontece se o prazo não for cumprido. Cláusula genérica de regularização, sem a descrição da pendência, é fonte de litígio, porque cada parte entende que o outro assumiu. Em imóvel rural somam-se o CCIR, a declaração do imposto territorial e a certificação da área, que o cartório confere no momento do registro e sem os quais a transmissão não se completa.

Quanto tempo o comprador vai esperar pela regularização

O prazo da regularização, num imóvel que está sendo vendido, depende do tipo de pendência, e é ele que define se o negócio comporta a espera ou se o preço precisa absorvê-la.

Esses prazos são de prática, e não de lei: dependem do cartório, do órgão municipal e da colaboração de terceiros. O que eles mostram é a regra de decisão. Pendência de averbação se resolve dentro de um negócio; pendência de inventário ou de área não se resolve dentro dele, e muda o próprio preço.

Quem decide a pendência: cartório, prefeitura ou juízo

Quem decide a pendência de um imóvel irregular varia conforme a natureza dela: o oficial de registro de imóveis qualifica e pratica o ato registral, a prefeitura responde pela obra e pelo cadastro, e o juízo decide o que envolve conflito.

A distinção importa para o vendedor que quer anunciar. Pendência de competência do cartório tem caminho previsível; pendência que depende da prefeitura segue procedimento municipal, que varia de cidade para cidade; pendência que depende de juízo entra na agenda de um processo. Em imóvel rural somam-se o INCRA, que certifica a área e mantém o cadastro, o órgão ambiental do estado e a Receita Federal, que recebe a declaração do imposto territorial. Vendedor que promete prazo de regularização sem saber quem decide cada etapa assume obrigação cujo cumprimento não está na sua mão, e é assim que a cláusula de regularização termina em multa.

Venda de imóvel irregular na região de Dourados e no interior de MS e MT

Na região de Dourados e no interior de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso, a irregularidade que mais trava a venda de imóvel é a divergência de área da matrícula rural, e não a falta de escritura.

A razão é histórica: muitas matrículas descrevem a área por confrontações antigas, anteriores à exigência de certificação, e o levantamento moderno revela área menor, sobreposição com o vizinho ou poligonal que não fecha. Enquanto isso não é corrigido, o cartório não registra a transmissão, e o comprador que financia não obtém o crédito. No imóvel urbano das cidades médias da região, a pendência mais comum é a construção não averbada, somada a cadastro municipal que já reconhece a obra. Nos dois casos o efeito sobre o negócio é o mesmo: o preço absorve a pendência, com desconto que costuma superar o custo de tê-la corrigido antes de anunciar.

Perguntas frequentes