Regularização de imóvel antes da holding

Quais pendências travam a integralização

Roteiro antes de constituir

1. Obter matrícula e certidão de ônus de cada imóvel do patrimônio.
2. Comparar a descrição registrada com o bem real.
3. Verificar se cada título de aquisição foi efetivamente registrado.
4. Levantar gravames e definir o tratamento de cada um.
5. Em imóvel rural, conferir CCIR, CAR, ITR e a certificação da área.
6. Só então desenhar a estrutura societária.

Quanto tempo isso leva

Averbações simples são rápidas. Retificação de área, sobretudo rural, envolve levantamento, certificação e eventual anuência de confrontantes, e leva meses. Esse prazo precisa entrar no cronograma do planejamento, e não ser descoberto no meio dele.

Riscos de inverter a ordem

• Sociedade constituída sem os bens que ela deveria deter
• Custo societário sem contrapartida patrimonial
• Necessidade de refazer atos já praticados
• Frustração da expectativa sucessória da família

O roteiro completo da regularização da terra está em regularização de imóvel rural, e a estrutura que vem depois dela, em holding rural.

Erros comuns

• Levantar a documentação só depois de assinar o contrato social
• Presumir que a matrícula está em ordem por não haver litígio
• Deixar um imóvel de fora do levantamento por ser o menor
• Subestimar o prazo da regularização rural

Que requisitos a matrícula precisa cumprir para a holding receber o imóvel

Para a holding receber o imóvel, a matrícula precisa cumprir quatro requisitos: titularidade de quem transfere, cadeia dominial contínua, descrição compatível com o bem real e ausência de impedimento à transferência.

Titularidade significa que quem integraliza é quem consta como proprietário; título de aquisição não registrado quebra esse requisito e precisa ser registrado antes. Cadeia contínua significa que cada transmissão anterior tem por transmitente o titular do registro precedente, e o elo faltante se regulariza antes de qualquer ato societário. Descrição compatível significa área e confrontações que correspondam ao imóvel, com construção averbada quando houver edificação. Impedimento é gravame ativo, indisponibilidade ou titular falecido. Em imóvel rural acrescenta-se a certificação do georreferenciamento pelo INCRA, sem a qual o cartório não altera a matrícula. Quem confere esses requisitos antes de assinar o contrato social descobre o custo da regularização no orçamento; quem não confere descobre no balcão do cartório.

Regularizar antes ou integralizar em etapas: a diferença entre as estratégias

A diferença entre regularizar tudo antes e integralizar em etapas está em onde o projeto espera: na primeira, a sociedade só nasce quando o patrimônio está pronto; na segunda, nasce com o que já está regular e cresce depois.

As duas estratégias são legítimas, e a escolha é de cronograma, não de técnica. O que não funciona é a terceira via, que é constituir a sociedade e deixar a regularização para depois sem plano nem prazo: nesse caso o patrimônio permanece na pessoa física, e a estrutura existe apenas no papel.

Pendências típicas no imóvel rural de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso

No imóvel rural de Mato Grosso do Sul e de Mato Grosso, as pendências que mais atrasam a holding são a falta de certificação do georreferenciamento e a divergência de área entre a matrícula e os cadastros.

A certificação é exigência federal, da Lei 10.267/2001, mas tramita na superintendência do INCRA do estado em que a fazenda está, com fila própria; quem tem área nos dois estados protocola duas vezes e espera pela mais lenta. O cadastro ambiental é estadual, e a regularização de reserva legal segue o sistema de cada estado. Soma-se a isso a sobreposição de matrículas, frequente em áreas descritas por confrontações antigas, que transforma uma pendência documental em discussão com o confrontante. Para a família da região de Dourados que expandiu para o norte, o cronograma realista trata cada fazenda como um projeto próprio, e a holding começa pela área que estiver pronta.

O roteiro de documentos do diagnóstico, imóvel por imóvel

O diagnóstico que antecede a holding se faz com um conjunto fixo de documentos por imóvel, reunidos antes de qualquer decisão societária.

• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais, no cartório da circunscrição de cada imóvel
• Título de aquisição do atual titular, para verificar se foi efetivamente registrado
• Certidão negativa de tributos do imóvel, na prefeitura ou na Receita Federal
• Documentos pessoais e comprovação do estado civil dos titulares, que definem a necessidade de outorga do cônjuge
• CCIR, cadastro ambiental e declaração do imposto territorial, em imóvel rural, para comparar a área com a da matrícula
• Situação da certificação do georreferenciamento, que define se a transferência é possível hoje
• Contratos vigentes sobre o bem, como arrendamento e financiamento, que podem reagir à mudança de titularidade

Com esse conjunto em mãos, cada imóvel recebe uma classificação simples: pronto para integralizar, pendência curta ou pendência longa. É essa classificação, e não a vontade de começar, que define a ordem das etapas do projeto.

Perguntas frequentes