Planejamento sucessório e patrimônio imobiliário

Instrumentos disponíveis

Cada item exige análise individual da situação patrimonial e familiar.

Limites legais

Existindo herdeiros necessários, parte do patrimônio é reservada por lei a eles. Qualquer planejamento precisa respeitar essa reserva. Disposições que a ultrapassem podem ser reduzidas, o que compromete o próprio objetivo do planejamento.

Por que a regularização vem primeiro

O planejamento sucessório do patrimônio imobiliário começa pela regularização, porque imóvel irregular não se transmite aos herdeiros nem se integraliza em sociedade.

• Imóvel em nome de falecido bloqueia qualquer transmissão
• Construção não averbada impede financiamento pelos herdeiros
• Área divergente gera disputa sobre o que cada um recebeu
• Título não registrado significa que o bem não é do transmitente

O procedimento está em regularização de imóvel rural.

O custo de não planejar

Inventário mais longo e mais caro, bens paralisados durante o processo, decisões tomadas por acordo forçado e, quando há atividade produtiva, risco à continuidade da exploração enquanto o espólio não se resolve.

Quando o imóvel a suceder é a fazenda, entram o módulo rural e o limite de divisão, tratados em sucessão e governança no agro, e a leitura registral da terra, em imóvel rural.

Erros comuns

• Deixar imóveis fora do levantamento por serem de menor valor
• Ignorar a legítima dos herdeiros necessários
• Planejar sem consultar a situação registral de cada bem
• Tratar o tema apenas sob a ótica tributária

Quanto tempo o planejamento leva, e o prazo que corre depois da morte

O planejamento sucessório leva o tempo da regularização dos bens que ele vai transmitir, e é por isso que se faz em anos de tranquilidade, e não quando a pressa já se instalou.

Averbação pendente se resolve em semanas; retificação de área, sobretudo rural com certificação no INCRA, em meses; inventário de um bem que ficou de fora, em meses ou anos. Há ainda o prazo que corre depois da morte e não espera planejamento: o Código de Processo Civil manda abrir o inventário em até dois meses do falecimento, e a maioria dos estados aplica multa sobre o ITCMD pelo atraso. Entre esses dois relógios está o valor do planejamento, porque o patrimônio organizado em vida transforma o inventário no que sobrou, e não no acervo inteiro. Quem começa com a capacidade do titular já em discussão costuma encontrar fechado o caminho mais curto.

Doação, testamento ou holding: a diferença entre os instrumentos

No planejamento sucessório, a diferença entre doação, testamento e holding está no momento e no objeto: a doação transmite em vida, o testamento produz efeito na morte, e a holding troca a transmissão de imóveis pela de quotas.

Nenhum dos quatro exclui o outro, e a prática os combina: holding para o patrimônio que não deve ser fracionado, doação direta para o bem isolado, testamento para a parte disponível e as instruções, acordo para as regras de convivência. Todos esbarram no mesmo limite, que é a legítima dos herdeiros necessários.

Quem decide e onde se registra cada ato do planejamento

O planejamento sucessório se formaliza em três lugares distintos: o cartório de notas, que lavra a escritura de doação e o testamento público, o registro de imóveis, que registra a transmissão, e a Junta Comercial, quando há sociedade.

O tabelião de notas verifica capacidade, documentação e tributos do ato, e é quem lavra. O oficial de registro de imóveis qualifica o título e pratica o registro na matrícula de cada bem, no cartório da circunscrição dele. A Junta Comercial arquiva o contrato social e as alterações da holding, e recebe a averbação da extinção do usufruto quando o doador falece. O estado, por sua administração tributária, recebe a declaração e o recolhimento do ITCMD. O juízo entra quando há conflito, herdeiro incapaz ou necessidade de inventário judicial. Saber quem pratica cada ato evita o erro de considerar concluído um planejamento que ficou no cartório de notas e nunca chegou ao registro de imóveis.

O que muda em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

No planejamento sucessório, o que muda entre Mato Grosso do Sul e Mato Grosso é a lei estadual do ITCMD, a tabela de emolumentos e, no imóvel rural, o órgão ambiental e a superintendência do INCRA.

O ITCMD é imposto estadual: alíquotas, faixas, prazo de recolhimento e isenções são definidos por cada estado, dentro do teto fixado pelo Senado Federal e da progressividade que a Emenda Constitucional 132/2023 tornou obrigatória. A mesma doação, portanto, pode custar valores diferentes conforme o estado competente, que para bem imóvel é o da situação do bem. Os emolumentos de escritura e de registro seguem tabela estadual, com a mesma consequência. Em patrimônio rural, a regularização que antecede a transmissão depende do órgão ambiental de cada estado e da superintendência do INCRA do estado da fazenda. Para a família de Dourados com área nos dois estados, o planejamento considera duas legislações estaduais ao mesmo tempo.

Perguntas frequentes