Holding familiar para produtor rural

O que muda em relação à holding urbana

Por que a regularização vem antes

Área sem georreferenciamento certificado não sofre alteração na matrícula, e sem alteração não há integralização. Sobreposição com vizinho e divergência entre matrícula e CCIR travam a operação da mesma forma. O procedimento está em regularização de imóvel rural.

Continuidade da atividade

A holding familiar do produtor rural só se sustenta se a exploração continuar andando depois da reorganização, e isso se define por escrito, antes.

• Definir quem administra a exploração após a reorganização
• Preservar contratos de crédito, arrendamento e comercialização vinculados às áreas
• Verificar cláusulas contratuais que reajam à mudança de titularidade
• Alinhar o calendário da reorganização ao ciclo da safra

Sucessão sem fracionar a produção

A divisão física da fazenda entre herdeiros costuma inviabilizar a escala produtiva. A estrutura societária permite dividir participação sem dividir a terra, e o instrumento usual é a doação de quotas com reserva de usufruto, respeitada a legítima dos herdeiros necessários.

Erros comuns

• Iniciar a estruturação com áreas irregulares
• Ignorar cláusula contratual que reage à mudança de titularidade
• Reorganizar em meio ao ciclo produtivo
• Tratar a estrutura como resposta a um endividamento já instalado

Quem pode constituir holding rural e que requisitos as áreas precisam cumprir

A holding rural pode ser constituída por qualquer titular de patrimônio, e o requisito que decide o projeto não é da pessoa: é das áreas, que precisam estar em condição de ser transferidas na matrícula.

Cada fazenda precisa de titularidade clara, cadeia dominial contínua, descrição compatível com o levantamento e certificação do georreferenciamento pelo INCRA, exigida para qualquer alteração de matrícula de imóvel rural. Precisa também de CCIR em dia, cadastro ambiental regular e declaração do imposto territorial coerente com a área registrada. Gravame ativo, como hipoteca de crédito rural, exige anuência do credor, porque o contrato costuma prever vencimento antecipado em caso de alienação. Área em nome de pessoa falecida exige inventário concluído. E há o requisito que não é documental: a família precisa ter consenso sobre quem administra a exploração depois da reorganização, sem o que a estrutura organiza a titularidade e deixa o conflito onde estava.

Como se monta a holding rural, etapa por etapa

A holding rural se monta em ordem fixa: diagnóstico registral das áreas, regularização do que impede o registro, constituição da sociedade, integralização das fazendas e, por último, doação de quotas.

O diagnóstico levanta matrícula, certidão de ônus, CCIR, cadastro ambiental, declaração do imposto territorial e a situação da certificação de cada área, e é ele que define o cronograma. A constituição define tipo societário, objeto, administração e quóruns, e é o momento de escrever as regras de decisão que a família vai usar na safra. A integralização transfere as áreas, matrícula por matrícula, no cartório de cada circunscrição, e só se completa com o registro. A doação de quotas com reserva de usufruto é o ato de sucessão, e respeita a legítima dos herdeiros necessários. Entre a integralização e a produção entra o contrato de arrendamento com quem planta, sem o qual a sociedade fica sem renda e os patrimônios se confundem.

Quanto custa e quanto tempo leva a holding rural

O custo da holding rural se concentra no levantamento das áreas e nos emolumentos de registro, e o prazo é determinado pela certificação do georreferenciamento, que é a etapa mais longa do projeto.

O cronograma se planeja pela etapa mais lenta, e não pela média, e a integralização pode ser feita em partes: entram primeiro as áreas certificadas, e o capital é aumentado conforme as demais ficam regulares. Começar pela constituição, antes do diagnóstico, é o que produz sociedade pronta e terra que não entra nela.

Quem decide cada etapa em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso

Na holding rural, a Junta Comercial do estado da sede registra a sociedade, o cartório da circunscrição de cada fazenda registra a transferência, e o INCRA certifica a área pela superintendência do estado em que ela está.

Para a família de Mato Grosso do Sul com área também em Mato Grosso, isso significa um registro societário e vários registros imobiliários, com duas tabelas de emolumentos, dois órgãos ambientais estaduais e duas superintendências do INCRA. Cada município decide o seu imposto de transmissão e o procedimento de reconhecimento da imunidade, e o mesmo projeto pode ter tratamento diferente de uma prefeitura para outra. O foro das ações sobre cada imóvel é o da situação dele, e não o da sede da sociedade: disputa de divisa de fazenda corre na comarca da fazenda, ainda que a holding tenha sede em Dourados. É o que a cláusula de eleição de foro do acordo de sócios não muda, por detalhada que seja.

O que acontece com o crédito rural depois da reorganização

Depois da reorganização, a terra passa a ser da sociedade e o produtor passa a arrendatário, o que muda a análise do banco e as garantias que ele aceita no crédito rural.

O produtor arrendatário continua enquadrado nas linhas de crédito rural, conforme o Manual de Crédito Rural do Banco Central, mas não pode mais hipotecar a terra, porque ela não é mais dele. As garantias passam a ser o penhor da safra, a alienação fiduciária das máquinas, o aval e, quando os sócios aprovam, a hipoteca dada pela própria holding. Financiamentos já contratados com garantia sobre a fazenda exigem anuência do credor para a transferência, sob pena de vencimento antecipado. Alguns programas exigem que a terra esteja em nome do beneficiário, e isso se confere antes de integralizar. A impenhorabilidade constitucional da pequena propriedade rural trabalhada pela família não se transfere à sociedade, e essa perda entra no diagnóstico.

Perguntas frequentes