Patrimônio rural em mais de um estado: o que muda

Onde isso é comum, e por quê

Acontece nas divisas. Costa Rica, no extremo nordeste de Mato Grosso do Sul, faz divisa com Goiás e Minas Gerais, e é comum que o mesmo grupo tenha áreas em mais de um estado. Acontece também no crescimento: a família expande de Mato Grosso do Sul para Mato Grosso, ou o contrário, e passa a operar sob dois regimes sem ter tomado nenhuma decisão jurídica a respeito.

A variável que muda mais: a reserva legal

Mato Grosso integra a Amazônia Legal; Mato Grosso do Sul, não. A consequência é a maior diferença regulatória entre estados vizinhos no país.

Uma fazenda de mil hectares em Mato Grosso do Sul precisa manter duzentos hectares de vegetação nativa. A mesma área em região de floresta em Mato Grosso precisa manter oitocentos. Quem compra a segunda fazenda usando a experiência da primeira erra a conta do passivo por quatro vezes, e a detalhes de apuração dentro do próprio imóvel se aplica o que está em 80 e 35 por cento na mesma matrícula.

A segunda variável: o módulo fiscal

O módulo fiscal é fixado por município, e não por estado. Em Costa Rica ele é de 70 hectares, conforme a tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA, o que põe o teto da pequena propriedade rural em 280 hectares naquela praça. No município vizinho, do outro lado da divisa estadual, o número é outro. Como esse teto governa impenhorabilidade, regime de área consolidada e cadastro simplificado, cada imóvel do grupo se enquadra de um jeito. A distinção entre as medidas está em desmembramento e módulo rural.

Quem decide cada coisa, em cada estado

Duas colunas iguais e três diferentes. O que é federal não muda com a divisa; o que é estadual muda inteiro, inclusive a jurisprudência que orienta a interpretação de cada questão.

Onde cada ação corre

Ação que discute direito real sobre imóvel corre no foro da situação do imóvel, e isso significa que uma discussão de garantia pode correr em Mato Grosso e outra em Mato Grosso do Sul, para o mesmo devedor. Ação de dívida segue o foro eleito no contrato ou o domicílio do devedor. E a recuperação judicial corre no juízo do principal estabelecimento, que não é necessariamente onde está a maior área nem onde o produtor mora: é onde se concentra o centro das atividades. Definir isso é discussão que precede o mérito, e está em juízo universal e competência.

O efeito sobre as garantias

Garantia real se registra na matrícula, e matrícula vive em uma circunscrição só. Patrimônio disperso significa certidões de várias circunscrições, em estados diferentes, com prazos e emolumentos próprios, sempre que se vai contratar crédito, vender ou inventariar. Na prática, a diligência prévia de uma operação que envolve o grupo inteiro leva mais tempo do que o produtor espera, e é por isso que ela começa antes da negociação. O penhor rural, em particular, se registra no Registro de Imóveis da circunscrição onde estão as coisas empenhadas, o que espalha ainda mais os registros.

O efeito sobre a sucessão

Inventário é um só, mas ele produz atos em cada circunscrição registral onde houver imóvel, e o imposto de transmissão é estadual, com legislação e alíquota próprias de cada estado. Além disso, o fracionamento de cada imóvel é limitado pela fração mínima de parcelamento do respectivo município, e o percentual de reserva legal de cada um segue o estado em que está. Partilhar terra espalhada por dois estados em partes iguais é aritmeticamente possível e juridicamente muito mais complexo do que parece, o que está em partilha de terra e fracionamento.

O que levantar antes de comprar do outro lado da divisa

• O percentual de reserva legal aplicável ao imóvel, por fitofisionomia
• O módulo fiscal e a fração mínima de parcelamento do município
• A circunscrição registral competente e a cadeia dominial completa
• O órgão ambiental do estado e a situação da análise do CAR
• A existência de gravames em outras matrículas do mesmo grupo
• Qual seria o juízo do principal estabelecimento, se um dia for preciso

O que organiza o conjunto

Quando o patrimônio já está espalhado, o que reduz o atrito não é uniformizar o que a lei faz diferente, porque isso não é possível. É centralizar a informação e a titularidade: manter um cadastro único e atualizado de matrículas, gravames, cadastros e prazos de cada imóvel, e avaliar se a estrutura societária concentra a titularidade de modo a simplificar garantia e sucessão. A comparação entre as estruturas está em holding patrimonial ou holding rural.

Erros que custam caro no patrimônio disperso

• Usar a conta de reserva legal de um estado na fazenda do outro
• Supor que o módulo fiscal é estadual, quando é municipal
• Pedir certidão de uma circunscrição só, quando há imóveis em várias
• Deixar a definição do principal estabelecimento para o dia do pedido de recuperação
• Partilhar áreas em estados diferentes sem conferir a fração mínima de cada município

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Este conteúdo integra a área de Direito do agronegócio.

Perguntas frequentes