Comprar fazenda arrendada: o que verificar antes da proposta

O contrato acompanha o imóvel

A venda não rescinde o arrendamento em curso. O artigo 40 do Decreto 59.566/1966 assegura ao arrendatário o uso e o gozo do imóvel durante a vigência do contrato, independentemente de alienação ou de imposição de ônus real. Na prática, o comprador que planejava plantar na safra seguinte descobre que a área tem dono do uso até o termo, e que a retomada depende de notificação até seis meses antes do vencimento, pelo Estatuto da Terra.

A preferência, e o prazo que ela abre

O arrendatário tem direito de adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiro. Notificado, tem trinta dias para exercer. Não notificado, pode depositar o preço e requerer a adjudicação em até seis meses contados da transcrição do ato de alienação. Para o comprador, isso significa que a propriedade recém-adquirida pode ser desfeita depois de ele já ter feito planos e investimentos na área. O tratamento completo está em direito de preferência do arrendatário.

O que pedir antes da proposta

• Cópia integral dos contratos agrários em curso sobre a área, com prazos e preço
• Comprovação da notificação do arrendatário sobre a venda, ou renúncia expressa
• Certidão atualizada da matrícula, com as averbações e eventuais registros de contrato
• Levantamento das benfeitorias feitas pelo arrendatário e do que pode ser reclamado
• Informação sobre safra plantada e quem a plantou
• Situação cadastral do imóvel: CCIR, ITR e CAR

A safra plantada não vem junto

A lavoura em campo pertence a quem a plantou, e os prazos do arrendamento terminam sempre depois de ultimada a colheita. Comprar a fazenda em pleno ciclo não dá ao adquirente direito à produção, e tentar antecipar a desocupação costuma gerar indenização superior ao ganho pretendido. Some-se a conta de benfeitorias, com direito de retenção do arrendatário enquanto não paga, tratada em benfeitorias no arrendamento rural, e o calendário real da posse fica claro antes da assinatura.

Como se notifica o arrendatário antes da venda, e em que ordem

A notificação do arrendatário antecede o fechamento do negócio e precisa trazer as condições reais da venda, porque é a partir dela que corre o prazo de trinta dias para ele exercer a preferência em igualdade de condições.

A ordem que evita litígio tem quatro passos. Primeiro, a notificação por escrito, com preço, forma de pagamento e demais condições, entregue com comprovante. Segundo, o prazo de trinta dias, ao fim do qual a preferência não exercida se extingue quanto àquele negócio. Terceiro, a juntada ao instrumento da prova da notificação, ou da renúncia expressa do arrendatário, que é o documento que o comprador prudente exige. Quarto, a escritura e o registro na matrícula. Pular o primeiro passo não anula a venda, mas deixa o arrendatário com a faculdade de depositar o preço e haver o imóvel para si em até seis meses contados da transcrição, o que mantém o negócio exposto depois de o comprador já ter investido na área, como se detalha em direito de preferência do arrendatário.

Comprar com o contrato em curso ou esperar o termo: a comparação

Comprar a fazenda com o arrendamento em curso significa adquirir o imóvel e aguardar o fim do contrato para usá-lo, porque o arrendatário conserva o uso e o gozo da área até o termo, pelo artigo 40 do Decreto 59.566/1966.

São três caminhos, e eles se comparam pelo que cada um entrega e pelo que cobra. Comprar agora, com a área ocupada, exige que o preço reflita o tempo de espera e a conta de benfeitorias que vem na devolução. Condicionar o negócio ao término do contrato e à desocupação dá previsibilidade de posse, e custa o risco de o vendedor negociar com outro interessado nesse intervalo. Comprar com a renúncia expressa do arrendatário quanto à preferência, e com acerto escrito sobre benfeitorias e data de saída, é o arranjo mais caro e o mais seguro. O que não funciona é antecipar a desocupação sem acerto: a indenização devida costuma superar o ganho de uma safra, e a retomada por termo depende de notificação até seis meses antes do vencimento, tratada em rescisão de arrendamento rural.

Quem registra a venda da fazenda arrendada e onde a disputa se discute

Quem registra a venda é o oficial do Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está, e é na matrícula que a transmissão se consuma e que o contrato agrário, quando registrado, ganha publicidade perante terceiros.

A disputa, se vier, tem endereço próprio: a ação que discute direito real sobre o imóvel corre no foro da situação da coisa, e a possessória, na comarca onde a área fica. A regionalização de falência e recuperação judicial em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso não alcança nenhuma das duas. Antes de qualquer disputa, três portas respondem pelo imóvel: o Registro de Imóveis, pela matrícula e pelos ônus; o INCRA, pelo cadastro e pela certificação do georreferenciamento; e a Receita Federal, pelo ITR, cuja regularidade é exigida no ato registral de transferência. Cada uma tem prazo próprio, e nenhuma responde pela outra, como se vê em CCIR, ITR e cadastros do imóvel rural.

Módulo fiscal e fração mínima em MS e em MT: o que decide a compra de parte da área

Comprar apenas parte da fazenda arrendada depende de dois números municipais: o módulo fiscal, que mede o imóvel rural, e a fração mínima de parcelamento, que é o piso do desmembramento pelo artigo 8º da Lei 5.868/1972.

Os dois constam da tabela de índices básicos do Sistema Nacional de Cadastro Rural, do INCRA, e variam de município para município: em Dourados o módulo fiscal é de 30 hectares e a fração mínima, de 2 hectares; em Maracaju, 40 e 2; em Sorriso, 90 e 4; em Sapezal, 100 e 4. Abaixo da fração mínima o registro recusa a divisão, e o negócio parcial simplesmente não se consuma, por mais que as partes tenham ajustado preço. O módulo fiscal, por sua vez, define o que é pequena propriedade rural, cujo teto de quatro módulos governa a impenhorabilidade e o regime de área consolidada, assunto de desmembramento e módulo rural. Conferir os dois antes da proposta evita contrato que o registro não cumpre.

Erros comuns

• Fechar o preço sem ler os contratos agrários em curso
• Aceitar a palavra do vendedor de que o arrendatário foi avisado
• Supor que a escritura encerra o arrendamento
• Planejar plantio para a safra seguinte sem conferir o prazo do contrato
• Ignorar a conta de benfeitorias, que costuma aparecer na devolução

Perguntas frequentes