Laudo de entrada no arrendamento: a tarde que evita a perícia

O que o laudo de entrada registra

O laudo descreve o que existe na área no momento da entrega: cercas e o estado delas, currais, galpões, casas, poços, bebedouros, estradas internas, área de reserva, curvas de nível e correção de solo já feita. Cada item ganha descrição, localização e fotografia datada. Não é documento técnico complexo: é inventário fotografado, com linguagem simples, feito em uma tarde e assinado pelos dois lados antes de a chave trocar de mãos. O contrato que o recebe está em arrendamento rural.

Por que ele decide a conta da saída

As benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis ao fim do arrendamento, com direito de retenção da área enquanto não pagas. A pergunta que decide o valor é sempre a mesma: o que já existia e o que foi feito pelo arrendatário. Sem laudo de entrada, essa pergunta se responde por testemunha, e o resultado deixa as duas partes insatisfeitas, além de adiar a desocupação enquanto a perícia corre. O regime da indenização está em benfeitorias no arrendamento rural.

O que incluir, item por item

A autorização das obras, que vem depois

O laudo de entrada resolve o ponto de partida; a autorização escrita resolve o percurso. Benfeitoria útil é indenizável quando autorizada pelo proprietário, e autorização verbal vira negativa na hora do acerto. O contrato deve prever como a autorização se dá, e cada obra relevante merece aceite escrito com descrição e orçamento. Para o arrendatário, isso protege o investimento; para o proprietário, evita a surpresa de uma conta que ele nunca aprovou.

Quais requisitos o laudo de entrada precisa cumprir para servir de prova

O laudo de entrada não é exigido por lei, e o que o torna prova útil são quatro requisitos práticos: descrição item a item, localização de cada benfeitoria, fotografia datada e identificada, e assinatura das duas partes.

Falta um deles e o documento perde força onde mais importa, que é na devolução da área. Descrição genérica, do tipo cercas em bom estado, não permite medir o que foi reformado depois. Fotografia sem data não situa o registro no tempo. Laudo assinado por um só lado vira declaração unilateral, que a outra parte contesta sem esforço. E laudo não anexado ao contrato aparece anos depois como papel solto, sem vínculo com o negócio. O quinto cuidado não é requisito de forma, é de prazo: o laudo precisa ser feito antes de a chave trocar de mãos, porque depois da entrada da máquina e do gado já não se sabe o que era estado anterior. O regime da indenização está em benfeitorias no arrendamento rural.

Como se faz o laudo de entrada, e quanto custa fazê-lo

O laudo de entrada se faz percorrendo a área com o contrato na mão, item por item, e o seu custo é baixo justamente porque, em área simples, as próprias partes podem fazê-lo, sem contratar profissional.

O roteiro é curto. Percorrer o perímetro e as benfeitorias com uma lista prévia; descrever cada item com extensão, uso e estado de conservação; fotografar com data e identificação do que a imagem mostra; anotar o que está em desacordo com o CAR ou com a situação de reserva e áreas de preservação, para não responder por passivo alheio; imprimir em duas vias, numerar as fotografias e assinar com o proprietário. Em área complexa, com muitas construções, poços e correção de solo já feita, vale a assinatura de profissional habilitado, cujo honorário é contratado diretamente com ele e varia com a área e o deslocamento. Comparado ao custo de uma perícia judicial sobre o estado da área dez anos antes, com a desocupação parada enquanto ela corre, o laudo é a parcela mais barata do contrato.

Quem decide a conta das benfeitorias e onde ela se discute, em MS e em MT

Não havendo acordo entre as partes, quem decide a conta das benfeitorias é o juízo da comarca onde o imóvel está, em regra com perícia, e é nesse ponto que a ausência do laudo de entrada custa tempo e dinheiro.

O desenho da discussão é sempre o mesmo. O arrendatário sustenta que construiu, reformou e corrigiu; o proprietário sustenta que aquilo já existia. Sem documento de entrada, a resposta sai de prova oral e de perícia que estima o estado da área anos antes, e a área continua ocupada enquanto isso, porque as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas dão ao arrendatário direito de retenção até o pagamento. Em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso, com contratos longos e áreas extensas, essa perícia é caríssima em relação ao valor discutido. O contrato registrado no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com o laudo anexo, encurta a discussão a conferir o que mudou, e a devolução da área passa a ser o que descreve rescisão de arrendamento rural.

Erros comuns

• Assumir a área sem registrar o estado das benfeitorias
• Fazer fotografias sem data ou sem identificação do que está sendo mostrado
• Deixar o laudo solto, sem anexá-lo ao contrato assinado
• Construir benfeitoria útil sem autorização escrita
• Guardar o laudo só com uma das partes

Perguntas frequentes