Direito de preferência do arrendatário

Quem tem a preferência, e sobre o quê

Tem direito de preferência o arrendatário que está na posse do imóvel por contrato em vigor, e a preferência recai sobre a venda do imóvel arrendado, em igualdade de condições com o terceiro interessado. Não se trata de direito a preço melhor: trata-se de direito a igualar a proposta existente. A preferência alcança também o parceiro, nas condições da lei. Contrato já extinto não gera preferência, e é por isso que a data de vigência importa tanto quanto o fato da ocupação.

Os dois prazos, e o que cada um resolve

O direito de preferência do arrendatário tem dois prazos distintos, e confundi-los custa o negócio. Pelo art. 92 do Estatuto da Terra, o proprietário deve notificar o arrendatário da venda, e ele tem trinta dias, contados da notificação judicial ou comprovadamente feita com recibo, para manifestar o interesse. Esse é o prazo do exercício normal. O segundo é o do remédio: o arrendatário que não foi notificado pode, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, desde que o requeira em até seis meses contados da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.

O que a notificação precisa conter

A notificação da venda ao arrendatário precisa permitir que ele decida com a mesma informação do terceiro. Deve identificar o imóvel, o preço, as condições de pagamento e o prazo da proposta, e ser feita por via que produza prova de entrega. Notificação genérica, que apenas comunica a intenção de vender sem dizer por quanto e em que condições, não faz correr o prazo de trinta dias, porque não coloca o arrendatário em igualdade. É a falha mais comum, e a que mantém a venda exposta pelos seis meses seguintes ao registro.

O que acontece com a venda feita sem notificar

A venda realizada sem notificar o arrendatário não é nula por si: ela fica sujeita à adjudicação. Dentro dos seis meses da transcrição, o arrendatário preterido pode depositar o preço e requerer que o imóvel lhe seja adjudicado nas mesmas condições. Para o comprador, isso significa que a propriedade recém-adquirida pode ser desfeita, com devolução do que pagou, depois de ele já ter feito planos para a área. Para o vendedor, significa responder pelas perdas. É por isso que a existência de contrato agrário em curso é item de verificação anterior ao preço, como se trata em imóvel rural.

Quanto custa exercer a preferência

Exercer a preferência custa ao arrendatário o preço integral do imóvel, nas mesmas condições oferecidas ao terceiro, e não uma fração dele. No caminho da adjudicação, o depósito do preço é condição do pedido, o que exige capacidade financeira imediata e costuma ser o verdadeiro filtro do instituto. Somam-se as custas, os honorários e o ITBI da aquisição. Por isso a preferência é, na prática, um direito que poucos arrendatários conseguem exercer, e um risco que todo comprador de área arrendada precisa medir.

Notificar, negociar ou vender com risco

Quem julga o pedido de adjudicação

O pedido de adjudicação do arrendatário preterido corre na vara cível da comarca da situação do imóvel. O Registro de Imóveis dessa mesma circunscrição é onde o ato de alienação foi transcrito, e é dessa transcrição que corre o prazo de seis meses, o que dá ao registro um papel duplo: ele completa a venda e, ao mesmo tempo, dispara o relógio do preterido. O contrato de arrendamento registrado na matrícula torna a preferência visível a qualquer comprador, e é a forma mais simples de o arrendatário proteger o seu direito.

A preferência na compra de fazenda em Mato Grosso do Sul e Mato Grosso

A verificação da preferência do arrendatário ficou mais relevante em Mato Grosso do Sul e em Mato Grosso. O ciclo atual aumentou a oferta de áreas à venda, muitas arrendadas e várias vinculadas a processos de dívida: segundo levantamento da Serasa Experian divulgado pela imprensa setorial em 2026, Mato Grosso do Sul registrou 38 pedidos de recuperação judicial no agro no primeiro trimestre de 2026, o quarto maior do país, e Mato Grosso concentra cerca de 30 por cento dos pedidos de produtores rurais do Brasil. Comprar fazenda nessas condições sem examinar os contratos agrários em curso expõe o negócio por seis meses depois do registro. A verificação é documental e rápida, e vem antes da negociação do preço.

Erros que custam caro na preferência

• Notificar sem informar preço e condições, o que não faz correr os trinta dias
• Notificar sem prova de entrega
• Comprar área arrendada sem exigir a notificação ou a renúncia do arrendatário
• Supor que a venda extingue o arrendamento em curso
• Deixar o contrato de arrendamento fora da matrícula, o que fragiliza o arrendatário
• Perder os seis meses da transcrição, que é o prazo do remédio

Como a CFH atua na preferência

O escritório atua nos dois lados do direito de preferência. Para quem vende, conduz a notificação com o conteúdo e a forma que fazem correr o prazo, ou obtém a renúncia expressa, de modo que o negócio não fique exposto. Para quem compra, verifica os contratos agrários em curso antes da proposta, junto com a matrícula. E para o arrendatário preterido, examina a data da transcrição, o preço praticado e a viabilidade do depósito, antes de propor a adjudicação. A retomada da área pelo proprietário, que é a outra ponta do mesmo contrato, está em rescisão de arrendamento rural.

Perguntas frequentes